2019年土地市场怪相:房企拿地热情从下半年开始急转而下

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  2019年土地市场数据已经出炉。从数据方面看2019年的整体土地市场相比2018年有所回升。房企拿地热情也稍有提高。但是2019年的土地市场总体数据还是远不及2017年的时候。在2017年碧桂园年度拿地最多,突破了2400亿。是今年碧桂园拿地的几乎两倍。因此2019年的土地市场虽然有所回升,但总体还是偏弱。那么从2018年开始土地市场转冷的原因何在呢?

  

  土地收入逐年增加

  2017年是我国土地市场最火爆的一年,这一年土地收入创新高,土地溢价率也创下了新高,可以说大部分房企在拿地这一都是在拼最后的溢价,房地产发展盛世也给了开发商充足的信心。不过2018年开始房企拿地的热情就开始大减,2018年头部房企拿地的金额几乎只有2017年的一半,并且这一年当中土地溢价的情况逐渐改善,低溢价率的土地让土地市场理性回归。但是房企热情减退并没有带来土地出让收入的减少,这也说明其实土地市场的交易量还是在逐年增加的。

  金融政策收紧

  对于开发商而言,拿地是最耗资金的,需要有充足的现金流。但是从2018年开始,房地产金融政策的收紧,让不少开发商的资金流出现了问题。在拿地方面也开始畏手畏脚,再加上政策的调控开发商也不能追逐高溢价的粗犷拿地模式。就此,土地市场陷入了低迷。

  

  2019年土地市场怪相

  2019年的土地市场也是从冷清开场,但是出于土地市场的低溢价率房企逐渐也增加了拿地的兴趣。最终在上半年不少房企的拿地金融已经达到了这些房企年度拿地金额的三分之二的水平。但是从下半年开始,尤其是在房企的年中业绩会上不少房企均表示自己要放缓拿地、暂停拿地、只拿优质地。这一下土地市场的下半年就开始过得有些冷清了。不仅土拍没那么频繁了,就连房企拿地的金融增长也开始放缓。这其中主要的原因还是在于2019年下半年,政策再次收紧房地产融资渠道,将金融信托这一级融资渠道堵住了。房企在缺少资金之后也开始逐渐重新规划自己的拿地政策,拿更稳、更能发展的地块。

  同时,土地市场遇冷也与地方土地的供给减少有很大的关系。可以说现在低溢价率的情况下,只要有土地出让房企都会去试一试,但是地方减少了土地的供应这些房企就没有办法了。因此,土地供应层面的变化也给今年的土地市场增长带来了新的变化。否则按照今年上半年的房企拿地速度,全年拿地应该会与2017年的数据比较接近。

  

  2019年土地市场的总体表现并不均衡,由此也可以看出当前土地市场的调控政策效果非常明显。只要调控政策想干预,那么房企拿地和土地供应完全可以在政策的掌控之中。

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