【重磅】2019年重庆土地市场盘点(附房企增储排行榜)

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  导语 2019年,重庆共计出让商住类土地542宗,整体新增可建体量4893万方;除主城外,江津、荣昌等经济环境较好区县成土地出让“大户”,新增可建体量在400万方左右,未来供应充足。 聚焦重庆主城,2019年共计成交139宗商住类用地,较2018年上涨58.0%,但受限制于单宗土地规模缩小,整年新增可建体量仅1401.4万方,同比下降13.2%。

  2019年重庆土地市场关键词

  涨价:楼面均价达6384元/㎡,同比上涨23.3%;房地价比已下降至1.9,开发商利润空间压缩;

  减量:主城总计增储1401.4万方,较2018年下降13.2%;政府从土地供应端控制城市存量,维稳房地产市场发展;

  降容:平均容积率已下降至1.6,“低密”成主城土地代名词;

  联合:企业联合拿地增储量达三成,企业联合拿地,以求减小竞争力,实现“合作共赢”;

  下沉:继龙湖、融创2018年布局区县之后,以万科为代表的房企继续下沉区县,抢占区县市场。

  土地市场盘点

  
一小时经济圈区成交体量约占5成

  

  2019年,大重庆土地成交可建体量4893万方,其中主城成交1401.4万方,占大重庆29%;值得关注的是,一小时经济圈总计成交可建体量2349.56万方,占比大重庆48.0%,是房企主力投资的第二增长极;受城市能级和经济环境影响,巫溪、城口等区县土地成交量处于低位,房企投资意愿度低,房地产发展速度缓慢。

  
外拓趋势明显,1.5环成土地成交主战场

  

  近四年,随着核心区土地资源越发稀缺,加之城市各项资源分布趋于均衡化,道路、轨道交通日益完善,城市供地外拓加速,土地成交高热板块多分布在1.5环,整体形成“北上、南拓、西进”的格局; 从2019年主城土地成交热力图可看出, 1.5环为成交主战场,整体成交向北倾斜,蔡家,中央公园等板块成成交主力 ;位于外环的新兴板块水土亦成为房企抢占高地;同时西区持续放量,特别是西永、大学城板块,亦成为成交高热 区域。
投资信心指数先扬后抑,楼面均价波动性变化

  

  2019年土地市场季度分化显著,上半场企业拿地“高歌猛进” ,年中,因融资环境收紧, 传导至投资端,企业拿地趋于理性,更重“性价比”; 在市场压力下,下半年土地市场低位维稳运行,溢价水平基本持平去年同期,理性拿地为市场主旋律。

  2019年,整体投资市场表现为“先扬后抑” 在此状况下,企业表现如何?

  房企大重庆投资排行榜

  
数据说明:大重庆招拍挂+收并购数据+代工代建,其中收并购数据仅包含已披露收并购项目,收并购剩余体量为估值。
榜单解读——

  2019年大重庆增储榜单中,上榜房企分化明显,以 金科、融创 为代表的龙头房企依然占据榜单前列; 同时,以 蓝光 为代表的稳健性房企亦悄然发力,通过多元化投资强势上榜。
梯队间分化显著,龙头房企增长动力强劲,布局积极

  

  从2019年房企大重庆增储梯队状况来看,头部房企补仓意愿强劲,其中 金科 凭借区县投资发力,增储量突破300万方; 万科、蓝光 等房企通过主城与区县的双线合理布局,位列百万增储量级梯队; 第三梯队则出现 久桓、昕晖 这类以区县为主战场的房企身影 ,通过区县深耕实现规模扩张后,未来或将放眼主城,提升大重庆市占额。
龙头房企业绩与增储量“双高”,品牌房企为后续业绩上涨储货

  根据2019年房企大重庆销售业绩排行榜可知,大重庆排名TOP5的房企,在2019年增储表现上,亦以傲人的增储量排名前列,为保证企业的大重庆市占率,增储积极,进行规模化扩张;

  

  值得关注的是,蓝光、大唐等企业,2019年虽销售业绩表现略弱,但增储表现优异,在货储充足背景下,后续业绩快速上涨是大概率事件。

  在投资方式上,企业除积极跟踪招拍挂市场外,收并购亦成为企业增储重要“抓手”,通过企业股权收购、项目收购等方式,实现土储增量。

  收并购为房企补仓利器,融创、世茂表现优异

  

  2019年,重庆招拍挂市场拿地难、拿地贵,加之“不可后期参股” 和供地不大于100亩等条件限制,企业想实现快速扩张成本较高,打造规模项目难度较大,因此,多房企关注收并购市场,通过对企业或项目收并购,实现增储和业绩快速转化。在投资市场,房企亦通过收并购实现新区布局,如中骏通过收购绵阳三汇地块进入璧山,世茂通过收并购进入万州;

  值得关注的是,区别于往年企业间收并购案表现亮眼,今年重庆收并购案多以收购单宗土地或单个项目为主,其原因是,“性价比”较高的企业愈来愈少,企业间收并购难度增大,另,因投资环境收窄,房企在投资端更趋谨慎,多选择收购难度相对较小的单项目为收购目标。

  
增储大户投资方向分化,金科区县深耕,万科区县下沉

  

  从企业投资方向看,企业表现各有不同:融创、龙湖、大唐以主城为投资核心,坚定主城布局;金科、恒大等坚持区县与主城双线并行,同时,万科亦下沉区县,开启大重庆战略。而本土房企久桓、昕晖则持续区县深耕,或择机进入重庆主城。 对于投资方向,除主城的多点布局外,万科、蓝光、中骏等企业通过招拍挂、收并购、企业合作等方式布局重庆一小时经济圈,将其作为企业业绩增长的第二增长级。

  

  金科 2019年,金科大重庆业绩突破500亿,位居大重庆销售排行榜榜首,除在销售端成绩傲人外,企业在投资端亦表现突出,以319.6万方的增储量,占据房企大重庆投资榜榜首;从今年企业投资表现可知,企业区县增储量占总增储量的64%,企业区县布局积极,为未来大重庆业绩突破蓄力。

   蓝光 企业在 今年大重庆增储榜中表现优异;主城持续重仓北区,继2018年并购中央公园东区芙蓉公馆项目之后,今年3月公开市场包揽空港航空小镇两宗土地,9月又以17.8亿元将悦来华商悦江府项目地块收于囊中;同时,蓝光通过多元化投资形式,以主城区县双线发展战略实现大重庆的多点布局,今年先后以代工代建形式进入永川,以企业合作形式进入涪陵市场,并以协议引资方式落位江津双福,年度大重庆范围158.7万方新增量位列大重庆榜单第六位;可以预测,2020年,凭借土储支撑,待项目面市后,蓝光无论是市占率还是业绩都将有大幅上涨。

  房企主城投资排行榜

  
数据说明:招拍挂+收并购数据,其中收并购数据仅包含已披露收并购项目,收并购剩余体量为估值。
数据说明:招拍挂+收并购数据,其中收并购数据仅包含已披露收购价格。

  榜单解读——
深耕房企成增储主力军,新进房企拿地保守

  2019年企业主城新增土储TOP10排名洗牌严重,区别于2018年新进房企占据投资排行榜半壁江山,今年深耕房企成增储主力军。主城商品房市场进入调整期,新进房企投资趋于保守,而城市深耕型房企为实现规模扩张,持续增储。

  上榜房企中,融创、蓝光以招拍挂和收并购的形式拿地,积极增储,为后续业绩上涨蓄力。

  

  融创 2019年,融创以315.3亿的销售金额位居重庆主城房企销售排行榜NO1,在投资端,企业以268.4万方的增储量登榜首,重仓布局重庆市场。 在投资方式上,企业通过收并购占据城市核心区,通过招拍挂,以强劲的出价能力抢占热门板块,收并购与招拍挂并行,持续城市深耕。 后续,企业或将持续多元化增储,为业绩持续上涨储货。 龙湖 作为本土龙头房企,从企业销售金额排名变化看,2018-2019年,企业销售金额排名上升1位,前期投资已转换为销售业绩; 2019年,企业通过招拍挂拿地5宗,共计增储82万方,深耕蔡家、中央公园、大学城等热门1.5环区域,新拓水土板块; 值得注意的是,企业所拿地块容积率均在2.0以下,随着企业进驻片区的发展提速,结合企业强劲的产品打造力和品牌影响力,优质货储将有力支撑企业业绩上涨。
主城招拍挂投资排行榜

  

  数据说明:重庆主城区招拍挂数据,联合拿地双计。

  因城市供地面积偏小,房企拿地门槛偏低,在主城招拍挂增储榜单中,企业增储量差距较小;值得注意的是,因招拍挂市场竞争激烈,如何踩准拿地时机、通过联合拿地降低开发风险,凸显企业投资能力,其中以万科、大唐表现尤优。

   万科 万科通过招拍挂拿地11宗,增储133.9万方居于榜首,整体拿地溢价率为3.6%,远低于17%的主城溢价平均值,企业控溢价拿地表现突出。目前,企业周转率为0.32,货储充足,后续或持续以稳健投资为主,机会性拿地。 大唐 2019年,大唐回归重庆,快速拿地4宗,增储55.1万方,居主城招拍挂投资榜前五。值得注意的是,企业所拿4宗地块中,3宗为底价摘得,1宗溢价不足1%,整体控溢价能力优异。在投资策略上,企业以联合拿地为主,通过企业合作提高资金利用率,实现城市多点布局。随着企业所拿地块项目落地,企业业绩表现亦值得期待。

  投资建议

  
企业增储迫切度

  

  因城市房地产市场进入调整期,房企投资信心下降,明年 企业投资或趋于谨慎 ,但由于企业间货储量差异及发展阶段不同,企业拿地节奏和拿地激进度或存较大分化。 从TOP30企业周转率中可知, 金科、 金辉周转率超0.6,周转率偏高,为维持企业业绩增长,后续增储需求明显,拿地迫切度较高; 蓝光、阳光城 等企业周转率在0.3以下,整体货储充足,待销售发力,将助推企业业绩上涨,后续或伺机拿优质地块,加大城市布局。
区县投资机会

  

  2019年,万州、黔江、綦江、垫江、合川等区县房地价比高于5.0,其开发利润空间较大,但由于黔江、垫江等区县属于人口净流出区域,人口基数难以支撑房地产发展,有一定风险性。 值得关注的是,2019年,永川、涪陵、江津、璧山成为规模房企区县下沉选择,可以预见,2020年,此类区县竞争会更加激烈,进入难度相对较大,而万州和合川等区县投资风险相对较小。
主城投资机会

  

  2020年主城区供地热力图来看,1.5环仍是主力供应区,“西拓”趋势显著,在“北上”战略持续多年后,向西发展成为新一轮城市重点发展方向。 得益于科学城的规划利好,西区的西彭、白市驿以及双山片区等片区借势发展,加大土地放量; 除西区是供地热点外,南区李家沱、鱼洞板块,北区中央公园、水土、蔡家板块,仍为2020年土地供应主力军之一。 城市供地方向持续外拓,核心区和热点区域优质土地将愈发稀缺。

  2020年1月15日,《2019年西南区域房地产行业发展白皮书》将重磅发布。白皮书由克而瑞基于行业数据,以第三方视角,运用多维分析方法进行撰写,内容涵盖2019年西南市场年度综合数据分析、市场分析、企业研究、2020年楼市预判、物业行业发展趋势、重庆居住满意度、行业薪酬绩效测评等。

  

  2019年西南区域房地产行业发展白皮书示意图

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