楼市重磅分析：你的房贷要降了！央行近日利率大调整！

　　我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为3000人提供买房最佳解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下精选问答内容来自“杭州房哥”公众号的粉丝提问。

　　提问：房哥，房贷新政您怎么看？以前的房贷也和LPR挂钩了，目的是啥？

　　回答：央行发布存量房贷利率政策， 重点就是：

　　1，以后房贷利率全部以LPR为定价基准，原来的基准利率定价不再采用。

　　2，加的点数是不变的，变的只有LPR。建议能选择LPR的都选LPR， 利率长期下降是大势所趋。2020年不会有任何变化，和现在的保持一致。对已经下款的存量房贷，利率高的会回调。

　　2021年1月之后：调整后的房贷利率=最新LPR+「加点」，注意下这个「加点」。加点=旧房贷利率 - 4.8%举例：A贷款30年，现在的房贷利率是5.39%，假如在2020年5月，银行通知A要调整房贷利率了。那加点就是：5.39%-4.8%=0.59%A新的房贷利率就是：最新的LPR+0.59%房贷加点一旦确定下来后，以后就不会变了；你的房贷利率，就跟着LPR波动了。这跟以前有啥不一样？不一样，月供以后大概率要减少了。

　　提问：房哥你好，我是宁波人，想在杭州买套房子，预算200万，请问买哪里比较好？

　　回答：200万的预算，建议是钱塘新区，大江东板块。

　　悄然崛起的板块教会了杭州人一个道理，错过这个村，就没有这个店。如今的大江东与未来科技城板块不论是政策扶持，还是产业发展前景都十分相似，对于购房者来说，能在价值飞涨的起步阶段就入驻大江东，无疑是一次良机。

　　提问：房哥您好。想向您求教一个问题：您对烟台这个城市有了解吗？能听听您对烟台这个城市的看法吗。

　　回答：烟台是一个多中心城市，有点像深圳。

　　芝罘区是老经济文化中心，像罗湖；

　　莱山区现在是市府所在地，海岸线空气好，很多人定居在此，像福田南；

　　福山、开发区经济总量高，外企高新企业扎堆，像政府扶持的南山区。二手房市场也有区域特点，芝罘区学区房2.5万已经有大量成交，莱山区改善住宅也有很大市场需求，开发区、高新区市场也在17年中升温，二手价格半年涨了30%，现在处于下降通道。

　　烟台最大问题是主城区人口少，大量人口都在县市区，且历史库存全国排名前三 大概率三年内平稳，投资换其他城市。

　　提问：房姐，我是沪漂，现在上海已经干了十多年互联网，现在感觉到了中年危机，在公司也是上不去下不来，想切换赛道，该怎么踏出第一步呢？求指点，感谢！

　　回答：从事多年互联网岗位的人大多都会遇到这种情况：一旦脱离互联网工作就不适应，与人打交道格格不入。

　　世界是公平的，互联网工作带来了稳定的，高于平均水平的薪水，同时代价是屏蔽了思维的生长，对社会的敏感；保护你免于时刻受到社会天然的伤害。同时也让积累的伤害一次性清算。

　　这种交换，不是只发生在互联网岗位上，其他的场景同理，譬如国企下岗，经理人转行，北大毕业...只是形式的不同。

　　从互联网男回归到一个正常的社会人，首先从给自己解毒开始，为人处世察言观色不是一瞬间学会的，都是痛苦造成的。

　　提问：房哥你好，我在宁波，配偶公积金贷款买房再卖掉，以我名义买二套贷款算首套吗？

　　回答：在宁波公积金只算二次，第二次最高能贷40万，首次目前是60万。纯公或组合贷款利率可以按首套房利率享受，首付4成。

　　提问：房哥你好，想请教一个问题，现在人口增速下降，以后对房子的刚性需求就会减少，还足以支撑高房价么

　　回答：1.目前的状态是：人口速度下降，但人口总数仍然在增加，只是速度变慢，大规模的减少或者老龄化，在20年后；

　　2.人口也是分层的，房产和人口不是一锅粥，房产是某个城市中的房产，三四线城市人口下降，一二线城市人口增加，我的推荐一直是买一二线，没有三四线；

　　3.房价的决定性因素，是货币；如果一座城市城市人口不增不减，内部正常循环，房价会沿着恒定的速度上涨。

　　提问：房哥，我们家北京和深圳都有房票，都是首套，资金有限，先买哪个？工作在其他城市

　　回答：深圳，比北京更有活力

　　提问：房哥房哥你好呀！大学毕业快两年╮(╯▽╰)╭。我地处北方三线小城，这边房价于去年下半年开始上涨，目前住宅房7000～10000/平，政府新区上万。现有全款房一套，市值80万，公积金贷款万达公寓两套。子弹20～30。看到您的文章，说北方动能不足，那你建议投资哪里的房子好？重庆怎么样？北方大连可以吗？再次谢谢房哥。

　　回答：如果你在北方的话，建议买在沈阳，虽然东北，但是目前属于还没有启动的状态。重庆也不错，但是不适合远距离建仓，关注下沈阳吧，大连房价高了，现在不是最佳进场时机。

　　提问：哥，从近段各种大V的言论、以及国外成熟社会发展来看，未来大城市集群化是大势所趋，城镇化尚有五年发展空间，而且成熟的社会体系中，房产交易人员应该是有一定的配比的。想问一下如果此时在大城市深耕这个行业，各种手段都懂，在长远看来是否能取得良好发展呢？非购房问题，如房姐对未来城市化有灼见，可浅析，与大家分享..

　　回答：问题在于，现在的房地产从业者只懂卖房，不懂房子。

　　现在城市化进程已经进入到下半场，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，再叠加人口老龄化+少子化趋势。估计若干年后，会有大大小小数百个类似鹤岗的城市，成为城市竞争中的弃儿。

　　目前日本有些城市免费送房子的情况，也很有可能在中国的城市发生。在这新一轮城市竞争中，最先收缩的是五六线城市、接着可能是四五线城市，再往后有可能到了一些三线城市……

　　这些情况，在未来10-20年间就会陆陆续续发生。所以不管你现在在哪里，一定要尽最大努力，到资源最聚集的城市去，到对人口有吸引力的城市去，不仅仅是为了保自己，也是为了保子孙后代。只有大城市，才有房地产。抛弃小城市，拥抱大都市，是未来十年房产投资的核心主线。

　　提问：房哥，宁波地铁发展的怎么样？我是宁波人，在长沙的地铁站上班，想回到宁波发展，值得吗？

　　回答：值得，宁波现在发展很好，地铁四通八达。

　　提问：房哥，贷款买房需要准备哪些材料？

　　回答：征信报告，收入证明，身份证户口本结婚证原件。如果月供较高还要提供半年到一年的工资流水。另外中介会帮你提供房产证复印件，网签合同，税费缴款书等

　　提问：房哥你好，房屋的公摊面积包括墙面和承重柱吗？

　　回答：房子的套内是外墙的厚度的一半和你与邻居的隔墙厚度的一半都算在内的，其余的一半厚度外墙算入整栋楼的公摊面积然后把总的分摊面积按总的套内面积进行分摊计算出分摊系数，用你的套内面积乘公摊系数就是你家 的公摊面积，除一半外墙还有公用的楼梯间，电梯间，楼顶水箱间等都是计入公摊的

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