2019年杭州市房地产市场年度报告:新房、土地篇

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  一、2019年度楼市热点政策

  公历2019年即将过去,回顾这一年来,宏观经济下行压力持续增加,楼市同时处于一个相对约束较紧的时期,政策面从上到下调控楼市的意愿持续较强。但同时,打开落户门槛,鼓励常住人口流入等政策也一定程度上成为了鼓励楼市的力量。另外,央行以改革的形式推出LPR,将房贷与LPR直接挂钩,全面改革了房贷的定价模式。

  总体来看,2019年在政策调整上,对楼市的影响可能是较为持久并深远的。

  1、紧调控的大局,几乎维持全年

  整个2019年,几乎延续了2018年对楼市的态度,最高层依旧表态严厉。7月底的政治局会议中,甚至第一次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的说法。因此,从上到下,调控的政策面几乎前所未有的紧绷。

  政策传导到中下层,银监会及其下属的商业银行,全面收紧房企开发贷,压缩房企的多渠道融资环境。同时,地方政府调控责任持续被压实,限购、限贷、限价等一系列“限”字头政策几乎全面维持,仅至下半年部分少数三四线城市出现了极小幅度的宽松微调。

  总体来说,全年楼市在政策面上极度紧张,楼市调控和压制房价上涨被提高到了一个最高层。因此,尽管至12月底政策面对待楼市有略微边际宽松的趋向,但宏观上调控楼市的政策很难在未来1-2年内轻易退出,未来楼市将继续进入库存修复阶段,平稳脉冲式上下波动将成为接下来楼市的主要表现。

  2、大举开拓人才吸纳及落户放宽政策

  与楼市调控似乎相悖的政策同样出现在2019年。4月8日,国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,国务院明确表态,要“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。”明确提出“突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作,推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。”

  因此,5月28日,杭州大幅放开落户政策,从5月29日起,杭州本科生、大专生可按最新政策正式办理落户。只需要满足以下3个条件:1、在杭工作,社保缴纳1月以上且已到账;2、专科35周岁以下,本科45周岁以下;3、全日制大专、本科学历。

  随之而来的,下半年杭州多个城区频繁推出各种财政补贴的形式吸引人口落户,钱塘新区、拱墅区、下城区等城区分别推出多项利好,加快人口落户。

  3、央行推出LPR,改变利率及房贷调整模式

  2019年,在货币政策层面上,影响最大的就是央行推出LPR。从10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

  未来,预计央行调整基准利率的政策将不再会继续推出,或几乎不再推出,而将以LPR的调整来引导市场实际利率下行,这是央行较为新颖的货币政策对利率的调控工具,全面改变了房贷的定价方式。

  具体政策盘点

  4月18日,杭州钱塘新区设立

  4月19日,政治局会议再提去杠杆和房住不炒

  5月28日,杭州正式允许在杭工作且缴纳社保的专科生(及以上)落户

  6月30日,杭州开始执行“限房价、限精装”的土拍新政

  7月30日,政治局会议重申“房住不炒”,且明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”

  8月25日,央行规定,自10月8日起新办理房贷利率与LPR挂钩,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成

  11月,杭州市余杭、萧山、拱墅、下城等四城区陆续发布新型人才引进方案

  11月20日,央行5年期以上LPR首次降息

  11月14日,银保监会主席郭树清重申“遏制房地产泡沫化倾向”

  12月12日,中央经济工作会议再提房住不炒、因城施策,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”

  
二、土地市场分析

  1、2019年全年,杭州市成交土地176宗,出让土地总面积593万平方米,土地出让金约2215亿元(不计加油站等用地)。

  2019年全年,杭州市成交土地(商业及住宅用地)176宗,出让土地总面积593万平方米,规划总建筑面积593万平方米,土地出让金2215亿元。其中,100宗土地为涉及宅用地,76宗商业用地。土地出让情况详见表1。(注:涉宅用地包括纯宅地与商住用地)

  表1 2019年1-12月全市土地出让情况

  

  数据来源:杭州市规划和自然资源局

  2、2019年全年,杭州市区涉宅用地出让规划建筑面积1165万方,总量与2009年持平,几乎仅次于最高点2013年。

  2019年,杭州市区涉宅用地成功出让规划建筑面积1165万方,环比2018年增长18.8%,与年初官方公开的,未来三年年均增加住宅供地18%高度吻合。历史地看,近十年来,2019年宅地供应量仅次于2013年。

  但从当前杭州新建商品住宅存量处于历史低位,且人口流入和增长速度不断加快来看,目前的涉宅用地的供应量并不能充分缓解当前楼市供不应求的火热局面,库存反弹依旧较为温和,仅从楼市供需关系来看,宅地供应似仍存在一定的增长空间。

  

  3、2019年全年,杭州市涉宅用地平均楼面价16682元/平米,算术溢价率19.5%。

  2019年,杭州市涉宅用地出让面积除9月呈现供应极高峰外,大体是“前高后低”的态势。涉宅用地平均楼面价16682元/平米,算术溢价率19.5%。

  

  2019年,从房地产开发融资宽松来看,大体呈现为“适度宽松-极度收紧-略微宽松”,三个状态的拐点大体出现在5月和11月。整体来看,全年开发商虽然补仓意愿较强,但融资难度决定了开发商的扩张力度和激进程度,而融资面的宽松与否代表了政策面调控意愿的强弱,因此最终一定程度上影响了不同月份之间,土地溢价率的波动情况。12月后,在多种因素的适度转变下,开发商资金压力的底部大体已经跃过。

  

  数据来源:杭州市规划和自然资源局、杭州我爱我家市场研究院

  4、2019年全年,杭州市出让涉宅用地规划建筑面积分布继续呈现“余杭区-萧山区-主城区”“三分天下”。

  2019年,从杭州市出让涉宅用地规划建筑面积分布来看,延续了近年来“余杭区-萧山区-主城区”“三分天下”之势,主城区城区最多,出让占比相对最高,达36%;余杭区和萧山区分别为34%、30%。

  

  数据来源:杭州市规划和自然资源局、杭州我爱我家市场研究院

  三、新建商品住宅市场分析

  1、市区新建商品住宅(不含保障房)供需关系依旧较为紧张,全年新建商品住宅库存仅增长5821套。

  供需套数来看,2019年全年,杭州市区新建商品住宅(不含保障房)(含萧山区、余杭区,不含临安及其他周边县市)供应77904套,同比2018年增长5%,供应增速较为缓慢;成交72083套,同比2018年下滑13%,成交小幅萎缩。

  

  数据来源:RDAS数据库

  供需面积来看,2019年全年,杭州市新建商品住宅供应面积930.2万方,同比2018年增长7%;成交面积为848.7万方,同比2018年下降13%,供销比1.09。

  

  2019年全年,杭州市新建商品住宅供应大体与2018年持平,并未如预期出现较为明显的增长。整体供应呈现为“前高后低”,上半年供应量仅为全年的1/3,下半年10月起供应开始出现井喷,12月供应量为今年最高。

  究其原因,一方面下半年是常规的推盘季;更重要的另一方面则是,受开发融资持续收紧,以及对政策面(“限价”)放开博弈的悲观预期影响,尽管12月后融资压力略微缓解,但开发商普遍资金回笼意愿依旧较强,因此在年底呈现急速推盘的节奏。

  2、分城区新建商品住宅(不含保障房)余杭区继续拔得头筹。

  分城区来看,2019年,杭八区中,新建商品住宅余杭区新增供应最多,达29000套,成交27951套;萧山区次之,新增供应22613套,成交20139套;主城区新增供应25418套,成交23974套,其中下城区几无新建商品住宅供应。

  

  分城区来看,2019年,余杭区新增供应面积为336.5万平方米,去化325.9万方,供销比1.03;主城区新增供应面积为331.9万方,去化293.0,供销比1.13;萧山区新增供应263.2万方,去化234.7万方,供销比1.12。全市新建商品住宅市场供需矛盾仅“微型”缓解,总体供需关系依旧较为严峻。

  

  3、新建商品住宅(不含保障房)面积段分布中,90-120成交占比最高。

  从成交面积段分布来看,2019年杭州新建商品住宅成交中,90方以下占比为26%,90-120方成交占比最高,达到30%,120-140方成交占比为29%,可见新建商品住宅市场成交越发呈现改善型趋势。

  

  4、新建商品住宅(不含保障房)成交中总价段160-320万占比最大,达51%。

  从成交总价段分布来看,2019年杭州新建商品住宅成交中,总价段160-320万占比最大,达51%,其中160-240万占比26%,240-320万占比25%;320-400万占比为15%;400-500万成交占比为11%;500-600万与600-800万成交总价段占比相近,分别为5%、6%。

  

  5、酒店式公寓依旧呈现供大于求,供销比高达1.67。

  全年,杭八区酒店式公寓新增供应29875套,29.0万方;去化18606套,90.0万方,供销比较高,达1.67,去化相对乏力。

  分城区来看,2019年,杭八区中,新建商品住宅江干区新增供应最多,达6220套,成交3672套;余杭区次之,新增供应5823套,成交3268套;萧山区新增供应3568套,成交2645套,其中上城区几无酒店式公寓供应。

  

  总体来看,作为房产类型的酒店式公寓在杭州仍处于供应水平较高的品种,新增供应较大、去化和二手流通性相对一般,依旧是该房产类型的主要特点。

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