央视财经评论丨房贷利率调整,还贷方式怎么选?利率市场定价,还贷金额怎么变?

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  中国人民银行近日发布公告,2020年3月1日起,存量浮动利率贷款定价从基准利率向市场报价利率LPR转换。

  

  截至2019年三季度末,个人房贷余额已超过29万亿元,涉及数以亿计的中国家庭和人群,按照新政规定,他们未来可以选择约定固定利率,也可以选择以LPR为基准的浮动利率定价方式。

  

  面对这一新政,众多贷款人应该怎么选择还款方式?未来月供会增加还是减少?12月30日晚,《央视财经评论》邀请国务院发展研究中心研究员刘卫民财经评论员万喆做客演播室,深度解析。

  房贷利率调整 还贷方式怎么选?

  刘卫民:LPR增加了房贷定价的市场化程度

  

  国务院发展研究中心研究员 刘卫民:推动利率市场化、深化LPR改革,着眼的是降低整个社会利率水平,而个人房贷又是当中很重要的一块。

  截至2019年三季度末,我们整个住房贷款余额大概在29万亿,考虑到有20%左右是公积金贷款,那么政策实际覆盖的存量住房贷款大概在23亿到25亿之间。

  过去贷款基准利率是政府基于对宏观经济、市场状态的研判而形成的价格,当然也有市场因素,而LPR这个机制是直接从市场主体,包括资金供求双方来共同形成价格,会比政府形成价格更敏捷、更直接、更客观地反映市场供需和价格规律。

  万喆:选LPR加点的人可能更多

  

  财经评论员 万喆:首先,明年还款利率是不变的,因为LPR加点要等于你原来的执行利率。利率跟着LPR发生变化,是从2021年开始,对存量贷款人来说,很多人以前可能有利率折扣,在央行解释里面说得很清楚,仍然可以享用你的优惠,总体而言有优惠的也不会让你亏。是选择一直固定利率下去,还是选择浮动的LPR,因人而异。

  相对来说,在全球低利率的环境下,利率继续下探目前来看是很有可能的,因此我估计选择跟LPR挂钩的人会更多一些。

  刘卫民:LPR机制不会影响房市预期

  

  国务院发展研究中心研究员 刘卫民:利率市场化改革实际上并不是为房贷而生的,只是会影响到这一块。改革也并不希望动摇房住不炒的信心,在这一点上我们要有认识。

  万喆:利率市场化改革总体既稳又有进

  

  财经评论员 万喆:今年8月推出LPR,当时有一个358计划,希望在9月、12月和明年3月,实现新增贷款有30%、50%、80%能够达到跟LPR挂钩,但央行最新通报数据显示,现在可能有90%新增贷款已经和LPR挂钩,说明改革进程要好于之前的预估,但即便如此,对包括房贷在内的跟LPR挂钩的市场化利率改革,总体态度依然是比较审慎的,从增量改革到存量改革,有6个月缓冲期;明年3月开始转换,到8月之间又有六个月来推进,应该说既稳又有进。

  利率市场定价 还贷金额怎么变?

  刘卫民:公开市场操作决定LPR走势

  

  国务院发展研究中心研究员 刘卫民:LPR无疑是个变量,它是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的市场参考利率,现在是在原有10家全国性银行报价行的基础上,新增城商行、农商行、外资行、民营银行共8家,报价行提高至18家,从源头上保证了不同金融机构的差异性和代表性,能切实反映市场资金供求情况,增加竞争。

  而我们知道,利率市场化改革的目的,就是为了推动实际利率水平降低、解决融资难,在这一背景下,结合全球当前的利率走势,LPR在一定周期内下行的概率要大过上行的概率,而个人还贷情况的最终变化,则取决于加点。就像前面说的,如果以前就享有比较好的折扣,加点实际上是负值,那么也可能获得更优惠的利率。

  万喆:短期不变 长期市场化

  

  财经评论员 万喆:其实我认为,短期稳定不变,也是央行的初衷之一,长期来说就是利率随市场化波动。8月份LPR刚开始推出的时候,央行副行长刘国强在面对LPR报价一旦比基准利率低,房贷会怎么变的问题时,就说到,第一肯定是要坚持房住不炒;第二房地产绝对不能变成一个金融工具。基于此,整个的贷款利率改革,也不会让房贷利率出现大的起伏。

  所以我们这次也能够看到,在明年这个周期里商品房房贷利率要和你原来还款利率持平。另外从长期来说,利率市场化以后,我觉得对贷款人来说未尝不是一种利好,因为市场定价利率更直接反映、对接市场的供需关系。一个充分市场化的市场,资源配置更有效的市场,资金使用成本一定会更趋合理。

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