诸神的黄昏：房地产高周转模式即将落幕！

文|罗乾波

风声、雨声、争鸣声，声声入耳。

2019，楼市炮火连天，世界经济有所迟滞，衰退的涟漪一浪浪袭来。

牵动国内经济大局敏感神经的房地产，正处于风口浪尖，每一个声音皆如雷贯耳，每一步行动都会激起巨浪洪波。

房地产一小步，中国经济一大步。

不同产业间千丝万缕的联系，让中国房地产业承载了太多的目光和压力。

北欧神话中的天人交战的故事，还在人类文化史册中久久回响；

中华武侠小说中“天下武功，唯快不破”的理论，数十年间一度来在地产界成为了“高周转”模式的核心支撑点。

行业，在上升阶段其剑锋所指所向披靡，现今的下行阶段，转的越快，对房企、产业和经济大势造成的压力越大，单一的快不能救全局！

楼市隆冬时节，房地产高周转模式，加速了房企诸神迈入黄昏的步伐。

睿诚研究院分析认为：

一、高周转模式之弊。

业内皆知，高周转，来源于高利润、快速去化和大资金的追捧等。天下熙熙皆为利来，其本质是巨额利润的可有效实现，从万科伊始，恒大的快速学习及碧桂园的运用到极致，多年来高周转手法，不断成为各大房企心中的“圣经”。俗话说，萝卜快了不洗泥，话糙理不糙。汽车，发动机高速运转，也会烧掉引擎；殊途同归，房地产及企业蒙眼加速，也将带来疴疾。

其一，高周转导致工程质量事故频发。为了赶工期和保证资金快速回正，规划、设计、施工及财务等部门必须加班加点，来完成公司下达的各项指标，人人疲于奔命之下，哪里管得了那么多，灵魂赶不上你的脚步，自然会思虑不周，而造成各类或大或小的事故。如美的置业贵阳事件和湖南混泥土事件等。

其二，高周转带来巨额负债。拿地要借钱、工程要垫资、销售要按揭、推广要花钱、建材要支付、工资要按时，等等，无钱寸步难行，房地产行业属性之对金融的高度依赖，逼迫房企纷纷进入高速运转方式，不能高速运转，就会倒在沙滩上，“鸭梨”山大，无可奈何。一旦高速狂奔，债务包袱越积越大，很难短期卸载。

其三，高周转造成高房价，二者互为因果。经济学理论告诉我们，价格里面必须包含合理利润，房企为了分摊金融成本和维持高利润，必然会拉高房价，才能有效消化各类成本，使得高周转成为企业的竞相追逐的模式。高周转的本质是为了实现高利润，而高利润必然推高房价。原来30%左右的行业利润的喂养，让众多房企难以自拔；一旦利润奶水不足，大家都适应不了，为什么以前大家不急着转型，房地产赚快钱的驱动，会让你上瘾。

近来，限价、限购和限利润等政策调控，已把开发商逼疯，希望能够更快一点完成每一次成本与利润指标的自转，以期望跑赢市场大势的公转。

诚然，除上述造成的比较直接的弊病之外，在人力规模、城市与区域的覆盖、为跨界探路输血等方面，也带来一些间接的问题，如在人力上，核心房企动辄1-2万人，乃至10余万员工，在市场好的时候还不会出什么乱子，但市场风向一变，大面积裁员就成了各房企的标准动作，如坊间传闻，今年碧桂园裁员约1.5万人等。

最近，中梁控股的奇葩裁员事件也被业内大吐槽，原来高周转向当下平周转的急速换挡，在房企引擎急剧减速的离心力之下，非核心的冗余资源必被甩去体外。

二、中国百年之巨变及行业大变局，平周转和低周转模式已呼之欲出，将制导行业走向。

纵观国外房地产发展历史，该产业对经济和人居等领域皆造成重大影响——能促进经济发展，也能让百业萧条。用中国话讲，就是“水能载舟，亦能覆舟”，载舟是行业的正能量，当变成负能量过多时，就会形成上有大浪压顶、底有暗礁险石刺穿船底。

有前苏联和津巴布韦用大泡沫去稀释小泡沫，造成经济崩溃、路有冻死骨；美日主动挤破泡沫，由于二者经济的多方面布局，以及不过于依赖某一产业、和向其他人转嫁风险的有效泄洪等手段，美日从萧条到新的繁荣，花费的时间不太多；近期，据印度大型房地产咨询企业Anarock的数据显示，截至9月底，仅印度七大城市圈就有58万个项目陷入严重的工程延误或完全停工，售价相当于4.64万亿卢比（约合4547亿元人民币）。

印度，在挤掉房地产泡沫的路上用力过猛，不像美日有雄厚的支撑等手段，其乌云已在天空盘旋多日，久久挥之不去。从国外到国内，从过去到现在，万千繁复，林林总总，在深思熟虑之后，才知道怎么使用拿来主义，以便为我所用。

中国，东方的雄狮，有自己独特的文化、独特的性格和气度、独具特色的发展道路，大小之辩、快慢之争、白黑之用，在厚重的各类典籍里都可以找到充分的论据。别人的东西，只可借鉴和参考权衡，不可直接套用而邯郸学步。

睿诚研究院本文所指， 阐述的是中国文化所讲的，万物皆有始终之思想。春夏秋冬、生老病死，天地万物，皆逃不出这一客观规律的束缚，只有精神方可遨游九天十地。一个模式，一类现象，有其使命，也有其宿命。

2019年，处于寰球皆寒冷的大环境下，中国房地产的发展范式已进入百家争鸣的阶段，政经产学研等各界人士，都在纵横、内外、当下与未来等不同视角下，来深度思考本行业的未来的道路。大涨和大跌，皆不是解决中国房地产当下问题的最好方略。

睿诚研究院解读：儒家说，“执两而用中”；

佛家说，“远离颠倒梦想，究竟涅槃”，方能“无挂碍故，无有恐怖”；

道家最潇洒，如房地产业能逐步革除高周转等重症，必可以达到“大鹏一日同风起，扶摇直上九万里”之新境界，当然需要花些时间去砥砺践行。

众人拾柴火焰高，你我他皆需贡献自己的心力，为中国的发展添砖加瓦。

一个旧时代的落幕，必将开启一个全新的世界，天道循环之使然！诸神的黄昏，已然到来；崭新的明天即将迎来新的曙光，人人皆需改换观念。

家事、楼事、天下事，事事需反思，才能如期精进！