超半数限竞房滞销 北京商品住宅库存创8年新高

时代周报记者 王宏 发自北京

在各地人才政策松动之际，北京商品房库存却悄然创下新高。

中原地产研究院数据显示，2019年北京商品住宅库存达到7.85万套，创下8年来的历史新高。

在北京目前积压的商品房库存中，近两年集中入市的限竞房又占据主流。中原地产研究院数据显示，限竞房占据了近两年市场供应的70%。限竞房已累计供应5.87万套，但目前库存仍高达3.38万套，整体去化率只有42.42%。

限竞房滞销由此成为目前北京商品房库存高企的主要原因。

多个业内专家在接受时代周报记者采访时认为，限竞房大量供应、多数项目同质化程度较高以及地理位置较偏远、区域板块配套设施不成熟，是限竞房滞销的主要原因。未来通过放宽限售限制、发展区域经济等方式，或许可以消解目前居高不下的库存。

一位房企工作人员在12月28日对时代周报记者表示，尚未解决住房问题的刚需人群，实际上更希望能在交通、区位以及教育医疗等配套设施上“一步到位”，尽量避免后期置换。而目前很多限竞房项目都处于极为偏远的地区，与刚需家庭的需求不匹配。

超半数限竞房滞销

限竞房是指“限房价、竞地价”的商品房。

2016年下半年，北京对土地拍卖采取新规则，在“招拍挂”过程中，对拟出让地块限定住房套型，限定最高房价。限竞房地块执行“7090政策”，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例70%以上。取得房产证后五年内不可自由买卖。

自2017年开始，限竞房地块开始成为北京土地供应市场的主流。数据显示，2017年北京非政策性商品住宅地块成交44宗，皆为限竞房；2018年，非政策性商品住宅地块成交42宗，限竞房占据41宗，不限价地块仅有1宗。

在大量土地供应之后，限竞房也在2018年和2019年集中入市，改变了新房市场上的供应结构。“买方市场”也到来了。

时代周报记者注意到，2018年北京新增住宅供应4.55万套，成交套数仅为2.36万套，这也是近年来首次新增供应住宅数量大幅超过成交套数。2019年北京新增供应住宅继续攀升，达到4.68万套，但成交只有3.57万套，供给远大于需求。

与此同时，北京商品房住宅库存也开始屡创新高。2018年上市存量套数达到了6.43万套，2019年达到了7.85万套。

中原地产研究院数据显示，截至2019年末，限竞房已经累计供应了5.87万套，但库存仍高达3.38万套，限竞房整体去化率只有42.42%。限竞房滞销成为北京商品住宅库存高企的主要原因。

2019年12月29日，易居研究院研究总监严跃进告诉时代周报记者，北京潜在的购房需求非常大，理论上讲不应该出现库存积压的状态。虽然限竞房在价格上有优势，但综合考虑下来，源于其产品功能表现并不符合个人购房者的需求。

严跃进还表示，限竞房的这种库存积压的问题，也曾出现在其他“保障性”住房中，例如共有产权房、限价商品房甚至更早的低价商品房中。

另外，北京楼市呈现的明显降温状态，又为限竞房积压的库存吹响了警报。

据一线城市纬房指数监测显示，自2019年7月以来，一线城市除了深圳房价独自持续上行，北京、上海、广州等城市继续调整。其中，北京房价下调速度要快于其他一线城市。与2017年4月的最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

二手房市场也呈现明显的凉意。贝壳研究院数据显示，2019年11月北京二手房挂牌均价6.13万元/平方米，较上年同期下滑4.67个百分点。

根据贝壳找房上的房源数据，不少二手房降价出售，较2017年价格下降20万元起步。

土地供应结构生变

时代周报记者注意到，目前北京正在改变土地供应市场的结构，不再以限竞房为主，或将对目前限竞房库存积压的状况带来改变。

时代周报记者梳理北京土拍市场了解到，2019年北京共成功出让58宗经营性用地，其中包含21宗限竞房地块，14宗纯商品房地块，14宗共有产权房地块，1宗自持住宅地块以及8宗商业类地块。

地理位置优越的城六区也推出了不少地块。其中海淀区、丰台区、石景山区以及朝阳区分别拍出了7宗、6宗、6宗以及5宗土地。

但在2017年和2018年，北京出让的纯商品房地块分别只有0宗和1宗。

从趋势上看，2017年和2018年均以供应限竞房土地为主，到2019年北京已经转变成限竞房与不限价商品房住宅各一半的供应节奏。

合硕机构首席分析师郭毅在2019年12月29日对时代周报记者表示，现在规资委已经减少限竞地的供应，同时也在大量地块上取消了70/90的限制。未来随着产品同质化、价格相似、总价接近的限竞房进入到库存减少、供给小于需求的情况，限竞房的库存自然会去化。

郭毅还强调，特别是未来形成以商品房为主的供给格局，对限竞房库存的去化将形成倒逼和挤压的效果。虽然从2019年来看这样的趋势还不是特别明显，因为2019年才开始出现城区和城市核心区地段的商品房地块。随着这些项目在2020年开始陆续入市销售，限竞房的去库存也会进入到倒计时阶段。

对于限竞房去库存的问题，严跃进则认为可以遵循“缺哪里补哪里”的思路，分别从配套设置建设以及限售政策等方面入手。

根据时代周报记者近日的走访调查发现，北京目前滞销的限竞房都集中在五环到六环之间，地理位置偏远，交通不发达。一些偏远地区，例如青龙湖地区，配套设施甚至无从谈起。而位于三环以及城六区，地理位置优越的限竞房项目，一经推出便一抢而空。

严跃进进一步指出，对于交通不便、配套设置不完善的限竞房项目，可以通过新建配套学校、完善轨道交通等方式提高房屋性价比，而对于一些无明显定价优势的限竞房项目，则可以通过降价的方式实现去库存。此外，严跃进提醒说，限竞房置业后有五年的限售期，被要求不允许短期内交易，也可以通过调整房屋持有期间的交易条款，允许房屋更加灵活地使用、交易和转让等方式盘活，加强库存去化。