01
全国各地政策放松早已“炮火连天”。
天津终于也透露了一丝明年楼市政策的风向。
近日，天津住建委负责人已公开表态，说了很多：
一方面，用足用好用准政策工具，既保持房地产市场宏观政策的连续性和稳定性，又突出微观政策的灵活性，从土地、金融、财税、交易管理等方面综合施策，加强预调微调，保持房地产市场运行在合理区间。
另一方面，以支持居民刚性和改善型居住需求为主要政策取向，针对不同区域、不同群体等优化政策设计，不断提高房地产市场调控的针对性、有效性和精准度，确保市场长期保持平稳健康发展，更好满足人民群众对美好居住生活的向往，让全体市民住有所居、安居宜居。
大概有这几个意思：
房价涨跌有度、首套房贷利率降低、局部板块调整限购、“海河英才”再升级……
当然，原话不是这样，这是我们“翻译”出来的。
有一句特别重要，“以支持居民刚性和改善型居住需求为主要政策取向”。
提到了很久没有出现的字眼，要支持改善购房。
为什么现在改善购房没能得到“支持”？
两个原因：二手房不活跃，想改善的卖不出去房；认房又认贷，想改善的政策不允许。
我们再“翻译”一下：
支持改善购房，有两条路：降低二套首付比例、“认房不认贷”。
但前者实现起来阻力较大，“认房不认贷”的概率会大一些。
可能，我们是说可能。
市场是动态的，政策也是动态的，明年会不断调整和变化。
但真相是，天津楼市已越来越逼近“关键时刻”。
我们需要在“关键时刻”来临之前，至少做到心中有数。
如果明年真的“认房不认贷”了，天津楼市会怎样？
02
“认房不认贷”就意味着，部分改善需求被释放。
小A，贷款买了1套房，后来卖掉；又贷款买了1套，现在想再买1套。
按照还在执行的“认房又认贷”，虽然他名下只有1套房，但却有2次贷款记录，小A再买只能全款了。
如果“认房不认贷”，小A第1套还清贷款卖掉的房子就与他无关，他可以再贷款买1套，算二套。
小B，买的第1套房还清贷款了，现在想卖掉，再买1套。
如果“认房又认贷”，小B再买的房子就算第2套，首付6成，但可能没这么多资金。
如果“认房不认贷”，小B再买的房子就算首套，首付3成。
被压抑的改善购房需求释放了。
对楼市会有什么影响？需要从供需关系上找答案。
03
需求端。
天津被压抑了多少改善购房需求？
2013和2015年是楼市比较正常的年份，没有强刺激、没有强打压。
也就是说，自然情况下，市区每年新房成交面积大约220-240万平米。
*2019年数据为预估值
但2017、2018、2019年，市区仅成交了99、84、78万平米的新房。
减少的那些去哪了？被压抑了。
除去2016年透支的80万平米，调控3年，天津被压抑了大约350万平米的改善购房需求。
这还不够科学，你可能会说，这些改善不一定非要在市区买房，可能已经在环城“释放”了。
那我们就来看，同片区环城的新房成交量增加了吗？ （仍以正常年份2015年为参照）。
*数据为2017-2019年的新房成交增减量
以南开区为例，相对于2015年的正常值来说，2017-2019年这三年成交量减少了94万平米，但西青区也减少了152万平米。
说明被压抑的改善购房需求，并没有外溢到西青区，没有释放。
整体来看，南开区、河西区的改善需求被压抑的最厉害。
与政策有关、与二手房卖不出去有关、也与新房供应少价格高有关。
河东区、河北区、红桥区部分需求已经得到了释放。
需求不会消失，只会延迟。
如果明年“认房不认贷”了，这部分需求可能会集中释放。
“认房又认贷”这条政策从2017年开始已经执行了将近3年，天津楼市命运多舛，所有投机者都尝到了苦头，真正的改善购房被推迟。
在整个楼市有了充分的压力后，这个政策已到了退出舞台的时候。
八九不离十，2020年，将是天津的改善大年。
04
供应端。
改善购房需求会释放到哪？首选肯定是市区。
但库存量太有限了，据统计，目前市内六区可售面积大约250万平米，还不及环城四区的一半。
未来的供应量呢？
虽然今年天津土地出让量大增，全市出让了180多宗地块，但市区只有7宗，总建面68.6万平米，接下来的新房供应量并不“乐观”。
如果明年执行了“认房不认贷”，市区的房子会“不够卖”。
因为市区本就不多的新房存量中，有高价地王，同时也存在一些不符合改善需求的房源。
这些并不能形成“主流改善”的有效供应。
什么是“主流改善”？要从二手房市场中找结果。
根据贝壳找房数据，全市二手房中，市区挂牌量最高，约5万套。
其中300万以下约3.5万套，占比最大，约70%。
挂牌业主大部分要卖一买一，置换目标是250-500万的房子，这些就是“主流改善”。
高价地王盘并不是他们的菜。
毕竟购买800万以上房子的人，基本不需要卖房；但预算在500万以内的，需要卖一买一。
天津住建委也表态了，明年要“支持刚需购房”。
二手房活跃度或许会提高，有人接盘，这部分“主流改善”就能完成置换。
对于市区来说，“主流改善”的目标刚好是3-4万/平米那一档，但也恰恰是目前市区最短缺的。
今年的新房价格体系，高的更高了，低的更低了。
地王入市挑破了房价天花板，同时又没有太多的低价地供应，3-4万/平米就出现了空缺。
这一价格段的房子少，但需求多，自然具备价格上涨基础。
我们一直说，明年即便房价上涨，也依旧是“二八定律”。
那20%就是市区3-4万/平米的房子，以及一些环城城区化板块中的改善房源。
房价上涨不会是刚需盘带动，一定是改善盘牵头，从市区开始涨。
上一轮也是如此，对比2016年与2015年的房价，南开区领涨全城，涨幅高达51%。
其次是河北区、河东区、河西区、和平区，涨幅均在33%以上。
虽然明年不会是大涨行情，但正常发展规律不会变。
2020年天津楼市基调：回归市区！
05
限价已经打开，明年短时间内，房价会经历一个相对混乱的阵痛期。
但基本面要保证“稳”，所以，明年市区会加大土地供应。
现在已经开始挂地了，河西区陈塘地块、河东区工大旁地块……
猪肉涨了，最好的办法是多养猪，而不是不让吃猪肉。
但要形成新房供应，最快也要下半年了。
楼市从来都是逆周期性质。
各地政策频出，真正具有信号意义的还是一线城市。
比如已经放松的深圳和广州，只有它们政策发生逆转，才会全局性转折。
“全面落实因城施策”金口已开，地方政府在楼市调控上，有了比之前更大的“裁量权”。
当然，“认房不认贷”是一枚深水炸弹，要不要启动，政府一定会很谨慎。
但我们应该在心态和认知上，提前做好准备。
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