如果!2020年天津政策放松,楼市会怎么样?

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01

  全国各地政策放松早已“炮火连天”。

  天津终于也透露了一丝明年楼市政策的风向。

  近日,天津住建委负责人已公开表态,说了很多:

  一方面,用足用好用准政策工具,既保持房地产市场宏观政策的连续性和稳定性,又突出微观政策的灵活性,从土地、金融、财税、交易管理等方面综合施策,加强预调微调,保持房地产市场运行在合理区间。

  另一方面,以支持居民刚性和改善型居住需求为主要政策取向,针对不同区域、不同群体等优化政策设计,不断提高房地产市场调控的针对性、有效性和精准度,确保市场长期保持平稳健康发展,更好满足人民群众对美好居住生活的向往,让全体市民住有所居、安居宜居。

  大概有这几个意思:

   房价涨跌有度、首套房贷利率降低、局部板块调整限购、“海河英才”再升级……

  当然,原话不是这样,这是我们“翻译”出来的。

  有一句特别重要,“以支持居民刚性和改善型居住需求为主要政策取向”。

  提到了很久没有出现的字眼,要支持改善购房。

  为什么现在改善购房没能得到“支持”?

  两个原因:二手房不活跃,想改善的卖不出去房;认房又认贷,想改善的政策不允许。

  我们再“翻译”一下:

  支持改善购房,有两条路:降低二套首付比例、“认房不认贷”。

  但前者实现起来阻力较大,“认房不认贷”的概率会大一些。

  可能,我们是说可能。

  市场是动态的,政策也是动态的,明年会不断调整和变化。

  但真相是,天津楼市已越来越逼近“关键时刻”。

  我们需要在“关键时刻”来临之前,至少做到心中有数。

  如果明年真的“认房不认贷”了,天津楼市会怎样?

  02

  “认房不认贷”就意味着,部分改善需求被释放。

  小A,贷款买了1套房,后来卖掉;又贷款买了1套,现在想再买1套。

  按照还在执行的“认房又认贷”,虽然他名下只有1套房,但却有2次贷款记录,小A再买只能全款了。

  如果“认房不认贷”,小A第1套还清贷款卖掉的房子就与他无关,他可以再贷款买1套,算二套。

  小B,买的第1套房还清贷款了,现在想卖掉,再买1套。

  如果“认房又认贷”,小B再买的房子就算第2套,首付6成,但可能没这么多资金。

  如果“认房不认贷”,小B再买的房子就算首套,首付3成。

  被压抑的改善购房需求释放了。

  对楼市会有什么影响?需要从供需关系上找答案。

  03

  需求端。

  天津被压抑了多少改善购房需求?

  2013和2015年是楼市比较正常的年份,没有强刺激、没有强打压。

  也就是说,自然情况下,市区每年新房成交面积大约220-240万平米。

  

  *2019年数据为预估值

  但2017、2018、2019年,市区仅成交了99、84、78万平米的新房。

  减少的那些去哪了?被压抑了。

  除去2016年透支的80万平米,调控3年,天津被压抑了大约350万平米的改善购房需求。

  这还不够科学,你可能会说,这些改善不一定非要在市区买房,可能已经在环城“释放”了。

  那我们就来看,同片区环城的新房成交量增加了吗? (仍以正常年份2015年为参照)。

  

  *数据为2017-2019年的新房成交增减量

  以南开区为例,相对于2015年的正常值来说,2017-2019年这三年成交量减少了94万平米,但西青区也减少了152万平米。

  说明被压抑的改善购房需求,并没有外溢到西青区,没有释放。

  整体来看,南开区、河西区的改善需求被压抑的最厉害。

  与政策有关、与二手房卖不出去有关、也与新房供应少价格高有关。

  河东区、河北区、红桥区部分需求已经得到了释放。

  需求不会消失,只会延迟。

  如果明年“认房不认贷”了,这部分需求可能会集中释放

  “认房又认贷”这条政策从2017年开始已经执行了将近3年,天津楼市命运多舛,所有投机者都尝到了苦头,真正的改善购房被推迟。

  在整个楼市有了充分的压力后,这个政策已到了退出舞台的时候。

  八九不离十,2020年,将是天津的改善大年。

  04

  供应端。

  改善购房需求会释放到哪?首选肯定是市区。

  但库存量太有限了,据统计,目前市内六区可售面积大约250万平米,还不及环城四区的一半。

  未来的供应量呢?

  虽然今年天津土地出让量大增,全市出让了180多宗地块,但市区只有7宗,总建面68.6万平米,接下来的新房供应量并不“乐观”。

  

  如果明年执行了“认房不认贷”,市区的房子会“不够卖”。

  因为市区本就不多的新房存量中,有高价地王,同时也存在一些不符合改善需求的房源。

  这些并不能形成“主流改善”的有效供应。

  什么是“主流改善”?要从二手房市场中找结果。

  根据贝壳找房数据,全市二手房中,市区挂牌量最高,约5万套。

  其中300万以下约3.5万套,占比最大,约70%。

  挂牌业主大部分要卖一买一,置换目标是250-500万的房子,这些就是“主流改善”。

  高价地王盘并不是他们的菜。

  毕竟购买800万以上房子的人,基本不需要卖房;但预算在500万以内的,需要卖一买一。

  天津住建委也表态了,明年要“支持刚需购房”。

  二手房活跃度或许会提高,有人接盘,这部分“主流改善”就能完成置换。

  对于市区来说,“主流改善”的目标刚好是3-4万/平米那一档,但也恰恰是目前市区最短缺的。

  今年的新房价格体系,高的更高了,低的更低了。

  地王入市挑破了房价天花板,同时又没有太多的低价地供应,3-4万/平米就出现了空缺。

  

  这一价格段的房子少,但需求多,自然具备价格上涨基础。

  我们一直说,明年即便房价上涨,也依旧是“二八定律”。

  那20%就是市区3-4万/平米的房子,以及一些环城城区化板块中的改善房源。

  房价上涨不会是刚需盘带动,一定是改善盘牵头,从市区开始涨。

  上一轮也是如此,对比2016年与2015年的房价,南开区领涨全城,涨幅高达51%。

  其次是河北区、河东区、河西区、和平区,涨幅均在33%以上。

  

  虽然明年不会是大涨行情,但正常发展规律不会变。

  2020年天津楼市基调:回归市区!

  05

  限价已经打开,明年短时间内,房价会经历一个相对混乱的阵痛期。

  但基本面要保证“稳”,所以,明年市区会加大土地供应。

  现在已经开始挂地了,河西区陈塘地块、河东区工大旁地块……

  猪肉涨了,最好的办法是多养猪,而不是不让吃猪肉。

  但要形成新房供应,最快也要下半年了。

  楼市从来都是逆周期性质。

  各地政策频出,真正具有信号意义的还是一线城市。

  比如已经放松的深圳和广州,只有它们政策发生逆转,才会全局性转折。

  “全面落实因城施策”金口已开,地方政府在楼市调控上,有了比之前更大的“裁量权”。

  当然,“认房不认贷”是一枚深水炸弹,要不要启动,政府一定会很谨慎。

  但我们应该在心态和认知上,提前做好准备。

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