明年三月房贷利率迎全面调整,当年月供水平保持不变

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  楚天都市报记者陈红

  今年8月,央行发布公告调整新发放的商业性个人住房贷款利率。短短四个月过去,央行再度发布公告,千万家庭关注的存量住房贷款也将结束传统利率定价方式。那么,这些存量房贷未来将如何计算利率?新政后月供会上涨吗?记者对此采访了银行业相关人士。

  哪些人会受到影响?

  12月28日央行发布公告称,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。原则上应于2020年8月31日前完成转换。

  “我家的房贷是不是属于‘存量浮动利率贷款’?”昨日,家住积玉桥的黎女士表示,自己8年前购买了一套住房,当时贷款利率打了九折,不知道是否会受到新政的影响。

  记者咨询了一家国有大型银行个贷部负责人了解到,黎女士提到的房贷利率,就是大家以往说的“基准利率打多少折”或“基准利率上浮多少”,这些贷款都属于浮动利率贷款。新政后,这些房贷的利率定价方式将发生变化,今后将根据LPR(贷款市场报价利率)加点形成。

  这位负责人告诉记者,十几年前武汉还有少量的固定利率房贷,但是目前九成以上都是浮动利率贷款。“至于存量的固定利率房贷是否受到新政影响还不确定,”他表示,“各家银行的细则还没有出来,估计到时候会有一个说法。”

  至于如何转换,该负责人说,贷款人要留意贷款银行发出的短信、邮件、手机银行和电话通知。接到通知后,选择最简便的方式办理,“很有可能是电子渠道签约和线下网店同步办理”。

  两种模式如何选择?

  从央行公告可以看出,房贷族需要做一个选择题——那就是今后的利率是转换成“LPR+加点”方式,还是固定利率。

  按照规定,选择固定利率后,即维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。而选择“LPR+加点”利率,LPR每月公布一次,可能上涨也可能下调,而利率调整的周期,根据贷款人和银行的约定为准,最短为一年。

  具体利率如何计算?一名银行界资深人士告诉记者,若某笔商业性个人住房贷款原合同约定的利率为基准利率(目前为4.9%)上浮10%,那么现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

  若这名贷款人选择固定利率,那么以后的房贷利率仍会是5.39%。但若他选择了“LPR+加点”利率,并确定在2020年3月30日转换定价基准,重定价日选择为每年1月1日,周期为1年的话,那么根据2019年12月的5年期以上LPR数值4.8%,今后该贷款人的加点幅度为5.39%-4.8%=0.59%。这样,2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%),也就是2020年月供水平其实不变。但如果2020年12月发布的5年期以上LPR为4.7%,那么他接下来一年的利率应该是5.29%(4.7%+0.59%),以贷款100万、分30年还计算,每月月供能少五六十元。

  那么,该选择浮动利率还是固定利率呢?根据以上算法可以看到,浮动利率的好处是,只要市场降息,房贷利率也会随之下降。上述银行界资深人士预测,就当前利率市场环境来说,LPR仍有一定的下行空间,不过因房地产市场调控的原因,房贷利率总体会不会出现大幅度下调。

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