宋卫平和吴亚军终于在物业领域走到了一起

12月29日，龙湖集团（0960.HK）发布公告称，将通过买入已发行股份和认购新股的方式，持有绿城服务集团有限公司（2869.HK）10%的股份。

根据协议约定，龙湖集团先以总代价约10.76亿港元，买入绿城服务约1.39亿股股份，占绿城服务已发行股本总数的5％，将于2020 年1月6日前完成交割，同时委任一名非执行董事。根据公告显示，收购价照签署协议签前最后20个交易日绿城服务股价平均值来说每股折让7.5%。

此后，龙湖集团还将于2020年6月30日或之前完成认购绿城服务配发的新股。新股认购完成后，龙湖集团共计持有股数将占绿城服务已发行股本总数的10%。

绿城服务主要从事提供物业服务、咨询服务及社区生活服务。根据绿城服务2019年中期报告，截止2019年6月底，绿城服务总在管合同建筑面积达1.84亿平方米，涵盖居民高端住宅、政府基础建设、商业写字楼、城市综合体等，覆盖全中国29个省、直辖市及自治区的137个城市。

对于此次收购，龙湖方面表示：“一方面，龙湖看好社区服务行业的发展前景；另一方面，龙湖也看好绿城服务管理层的治理能力以及公司的发展潜力，绿城服务在规模、服务质量，品牌美誉度和客户的粘性上，均在行业里处于领先地位，而且绿城服务市场化程度很高，在增值服务方面起步比较早，已经初具规模。龙湖认为此举是有价值的财务投资。“

物业服务一直是龙湖集团关注的重点，其打造的智慧服务已经延伸至商业综合体、学校、亿元、城市管理服务，2019年新进城市达到30多个。

而此次入股绿城服务是否会引来同业竞争的问题，龙湖方面对此表示，“龙湖本次投资为财务投资性质，交易完成后股份占比仅为10%，对绿城服务不构成控制性影响；另外，龙湖向绿城服务董事会仅派出一名非执行董事，并不是控股股东或实际控制人，因此不构成同业竞争关系。龙湖的智慧服务业务和绿城服务未来仍然继续遵循市场化原则各自独立发展。“

开发商将物业公司分拆上市已经成为潮流，单是2019年，就先后有滨江服务（3316.HK）、奥园健康（3662.HK）、和泓服务（6093.HK）、鑫苑服务（1895.HK）、蓝光嘉宝服务（2606.HK）、银城生活服务（1922.HK）、保利物业（6049.HK）以及时代邻里（9928.HK）8家公司登陆港交所。

另外，在资本市场上物业公司也有着不错的估值，保利物业在12月19日在港交所挂牌，上市首日高开24.79％，最终收报45.35港元，相较35.1港元的发行价大涨29.2％；市值突破240亿港元，成为仅次于碧桂园服务、雅生活的第三大物业股。

中信建投证券地产金融组组长竺劲近期向界面新闻表示：“资本市场已经给足了物业公司的估值，这两年随着地产公司业务规模的扩大，物业公司也有着不错的成长性，但两年之后，物业需要找到新的增长点，给资本市场讲新的故事。”

不过龙湖的智慧服务业务并没有上市的意愿，物业公司主要是在业务上对其他主航道形成跨航道支撑。这或许也与吴亚军对物业业务的观念有关，2015年，龙湖实现物业管理服务税前利润6亿元，物业净投入相对较低，但投资回报率在所有分项中却是最高的。

不过，吴亚军却表示“按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。”

而在当年的物业公司上市潮之时，吴亚军认为：“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低，而龙湖目前就在抓这个变革。”

近几年，龙湖的智慧服务平台开始逐渐发力，用机械代替人工、低耗替代高耗、建立FM&RBA设施设备远程管理系统、龙湖慧眼、ERP系统、CRM报事管理系统，开通7*24小时的400全国统一服务热线，通过手机APP实时收取社区公告，预约代收包裹，随时随地家庭报事维修，淘宝模式对工单进行跟踪等等。

简言之，龙湖智慧服务将科技系统及智慧化平台深入到旗下的每一个项目，打破物理空间的阻隔，万物互联，自主运行，智能管控，人与人、人与物、物与物环环相连。

目前，龙湖智慧服务已进驻全国 73个城市，服务超240万户业主。截至2019年6月底，物业投资业务收入25.8亿元（不含税租金收入），同比增长39.2%，竣工的物业总建筑面积440万平方米。

2020年60亿元，这是龙湖智慧服务的短期目标，而入股绿城服务将会为这一目标的实现加一把火。