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央行宣布了!房贷将有大变化,楼市还会稳多久?

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摘要:稳就一个字

撰文|张银银

2019年的最后一个周末,我国央行放出一颗深水炸弹。

12月28日周六一早,央行发布公告,就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR等工作进行布置。

公告称,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

市场又被搅动了,很多人议论纷纷。

自从央行在2019年8月17日推出新的房贷计价标准后,大家都很关心以前的存量房贷怎么办呢,因为LPR5年期的也降息了一次,而且以后还会继续降息。

诸多专业人士表态,央行的这一举措,将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用,推动社会融资成本下降,引导和支持金融机构优化信贷结构,增强对经济领域的薄弱环节和重点领域的精准滴灌,提高金融资源配置效率,进一步增强服务实体经济发展的能力。

央行关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR定价方式,是针对2020年1月1日之前发放且未按照LPR方式定价的浮动利率贷款。

调整后有两种方案供购房者选择,一种是LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变,这种与当前的房贷利率方案相似;

一种是固定利率。但需要注意的是只能选择其中一种,而且只有一次选择机会,后续不能再次更改。

固定利率有两面性,无法享受利率下行的红利,但可以在利率上行时避免成本上升。

如诸葛找房副总裁苑承建所说的,就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

如果转换为LPR为定价基准加点的方案,加点的确定是由当前用户房贷实际利率与2019年12月份LPR(五年期以上为4.8%)差值确定的,且确定后不可更改。

也就是说如果当前房贷利率为基准利率上浮1.1%,则转换后的加点是0.59%,转换后的用户的房贷利率变更为当期LPR+0.59%,这个加点就是用户未来房贷合同有效期内实际执行的加点。

如果是选择转换为固定利率,转换后的商贷利率要与当前执行的利率水平一致。转换时间是从2020年3月1日至8月31日,但实际的执行时间是从2021年开始,也就是说,2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行,按照当前的还款约定偿还。

即使LPR在2020年下降,用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

央行的这一方案一次性解决了存量方案利率定价转换的问题,也让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利,同样也保持了房贷利率的稳定,不会给市场预期造成刺激影响。

虽然在这一次的转换中,央行规定,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变,那么,房贷利率短期内不会因为定价基准切换而下降。杠杆游戏也认为,LPR利率的趋势是不断下降的,全球央行再次进入货币宽松周期,利率将延续下行趋势,所以未来相应的,LPR的变动趋势也会是缓慢下行,会带动贷款利率下行。

对于楼市的影响如何?以前,杠杆游戏写过调控是否继续有多个信号,比如调控政策是否退出,比如利率,比如税费,比如鼓励与否……

其实说那么多,也可以简单一点去总结,那就是:利率信号,是否鼓励加杠杆。目前来看,下降的趋势并不是很明显,楼市稳这个字,还得持续一段时间了。

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