听说老城区的房子，不能买了？哪些越老越妖、哪些会风华不再？

编者按：老城区的房子让人又爱又恨，有的越老越妖，有的风华不再，杭州的上下城、宁波的海曙、绍兴的越城、温州的……这些老城区房价有共性、也有不同，希望能够帮到在2020年将要买房的人们。

一、老城区的房子因城而异，买来投资以后有没有机会赚？

单从这个问题上，我们没有头绪，但是从不动产权证上，我们可以明白，房屋价值=土地价值+房子的价值。李嘉诚对于房产一直强调两个字：“地段！”随着时间推移，房龄在渐渐增长，房子的价值在渐渐减少，我们可以认为，老房子=土地的钱。

将视线转移到土地上，最直观的便是看房地产公司参与土拍（各大自然资源局网站都会公布地块挂牌信息和竞买信息）；当然，有的老城区无地可供，我们又该怎么判断呢？那么简单的说：

（1）只有少数几个大城市，市中心的地越来越值钱，市中心的小区也能逐渐得到善终。比如北上广深等，市中心一直是市中心，没变过：市中心不迁移城市，人们的直观感受是这样的:越靠近中心越贵，不论是老房子新房子。

（2）而在其他全国334个地级市中，至少有超过300个地级市，市中心的老房子都将以悲剧为结尾。因为大多数城市想发展，通常要靠发展新区，一旦新区建立起来，市中心就会注定发生转移，往新区方向转移。市中心迁移，是老城区最大的敌人。市中心一直在迁移的城市，人们的感受是这样的:新区贵，老区便宜，土豪住郊区别墅，中产住新区大平层，穷人挤市中心老破旧。

新区越金贵，老的市中心就越破败，这个时候买老中心的老房子，大概率被套死，没有赚钱的可能性。

二、市中心老房子老小区最后的结局会是什么?

（1）市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵。

（2）市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在。

你等来的不一定会有拆迁，从2018年开始，全国范围拆迁量中货币化安置将逐渐减少，以后的拆迁过程中基本以安置房等实物形式进行补偿。更多的是随着城市发展，老城区将逐渐成为过去，渐渐风华不再。

如何判断市中心是否会迁移？

（1）看市政府位置、看城市未来总体规划

（2）看新房子和老房子之间的价格，价差

——老房子价格远低于新房。这种情况只会出现在地价不高的城市，这样的城市，有了新区，市中心基本就确定了发生了迁移。无论曾经有多么辉煌，现在配套多么完善，这里的房子都不能买！

——老房子价格略低于新房。在地价很高的城市，比如北京3环，地价8万，老房8到10万，新房10万+，老房子撑死是新房的8折，根本不会存在远低于的情况，因为地价就能占整个价格体系的80%以上)

三、为什么城市之间变化有这么大的差异？

这跟城市的发展有关，有实力的城市摊大饼，实力不足的城市搞新区。

如北京、天津，这类城市，经济强劲，人口源源不断的进入，城市同时向四面扩大，但中心一直没变过。老房子的结局就一个字，贵。哪怕比不上新房，但是3环老二手房也大概率比6环新房要贵的多

实力没那么强的城市，摊不起大饼，只能搞一个新区，先搞活一个新区，再搞下一个新区，直到四周的新区都搞活。如南京、宁波、合肥，郑州，这样的城市，往往会把新区的房价先搞起来，以点带面。

而上海的徐汇，介于两者之间，中心并未完全出现转移。

对于浙江而言，分为三档

（1）杭州的老城，和上海徐汇地位很像，随着城市的发展，中心发生了一定程度上的偏移，但是又并未完全偏移到新区，所以现在的杭州，老城区与钱江新城共分天下。这里的老房子，并没有随着新城的崛起衰落多少。

（2）丽水、舟山

把丽水舟山单独列出来是一位内这两个城市都是寸土寸金，市区面积一共就不多，也谈不上说新区还是老区。

（3）宁波、温州、绍兴、嘉兴、台州、金华、衢州、湖州

这里，宁波、绍兴、衢州最为典型。

宁波的海曙不太明显，但总体上慢慢风光不再，比起2000年时在宁波的地位可谓一落千丈，这里的老房子，一言难尽，但是政府如果重视发展还有挽救的机会。

绍兴越城的老房子，这个更有意思，在政府工作报告中，直接提出了越城要唱“双城记”，镜湖新城+越城老城，老城区要作为文化遗产保护起来。听听，这里都要作为文物保护起来了，随着时间推移，现在优质的教育、医疗、商业资源渐渐会向镜湖新区转移，买这里的老房子掉进坑里便出不来。

衢州更加明显，城市整体发展向西，这里的西区和老城区将会逐渐变成两个世界。未来，老城区的房子将与西区的房子价差逐步拉大。

浙江说房，拨开楼市迷雾，探寻价值本真。