富力地产配股续命：融资金额大幅低于预期

12月20日，富力地产宣布了它上市14年以来，首次股份增发方案。

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首次配股续命

12月20日，富力地产宣布配售2.73亿新股，配售价格确定为13.68港元/股，较18日收盘价14.74 港元折让约7.19%。扣除配售开支后，净配售价约为每股13.56港元。

此次配售，富力预计所得款项约为37.35亿港元。公司表示，这些募集资金将用于偿还境外债务性融资，不会用于偿还用途为住宅开发建设的借款。

早在去年11月，富力就提出了股份增发计划，当时计划发行约8.056亿新股。在拖了整整一年后，方案终于获证监会批准，但是无论是发行规模还是价格，都大幅缩水。

计划发行8亿，最终才发行2.73亿，仅为计划的三分之一。而去年李思廉对于配股价的预期，为15至16港元，最终的价格仅约为13.56港元。

一直以来，在房住不炒的主基调下，作为行业监管部门，中国证监会对房企的各类融资行为采取审慎的态度，尤其杜绝资本市场的融资，进入拿地市场。

那富力又是如何顺利获准融资？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜曾表示，在稳投资和保增长的现实需要之下，不流入拿地领域的房企资金募集活动，被证监会适时核准也是有可能的。

而富力下半年的确暂缓了拿地的脚步，与监管部门期许一致。

据不完全统计，11月富力并未在公开市场拿地。上一次拿地，还是10月摘下的广州越秀区“将军东”地块。再往前便是9月和7月分别在包头、太原拿下的三宗地了。

因此，对于运营资金压力极大的富力来说，即使目前进行H股增发募资、配股筹资，资金也不太可能进入拿地环节，这也是符合资本市场募资用途监管要求的。

于是，在此时间节点，富力融资的大门被打开了。

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捉急的财务状况

此次配售的一个重要原因，或许是公司债台高筑。

富力面临的，正是高杠杆下的伤与痛：盈利在下降、负债在增加、融资成本攀升。多位业内人对易简财经表示，富力现在现金流非常紧张，缺钱缺到“只剩裤衩”。

2012年到2018年，富力的经营现金流净额已经连续七年为负。2013年和2014年流出金额均超百亿。而截至今年前三季度，这个数字更是增加到负227.98亿元。

来源：富力地产年报

与此同时，富力地产最近几年的负债也不容乐观。

第三季度报显示，截至2019年9月30日，富力地产的负债总额约为3428.4亿元。中期报告显示，富力地产的净负债比率，已经由2018年底时的184.1%，上升至2019年6月30日的219%。

另一方面，公司境外融资的利率也在提高。今年上半年，富力境内融资386.9亿元、境外融资28.3亿美元，相当于境内债务的一半。但境外融资利率却高达7.29%，明显高于境内债6.27%的利率。

这也就不难理解，为什么富力地产要把配售所筹资金，用于偿还境外债务性融资了。

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销售不佳、重资产扩张带来的痛

富力地产现金流承压、负债率上升或许都和公司销售不佳，及近些年来的大手笔并购密切相关。业绩没什么大起色，负债却是“百尺竿头，更进一步”。

7月26日，在上半年仅完成全年销售目标的37.64%的背景下，富力提出“没有任何借口地完成既定的年度销售目标。”

然而截至11月底，富力的合约销售金额约1203.5亿元，若根据年初定下的1600亿元目标来算，当前富力仅完成年度目标的75.19%。

剩下一个月时间里，要完成全年业绩目标，难如登天。

而在重资产扩张方面，以收购万达旗下酒店为例，2017年7月，富力以接近200亿元，收购万达的76家城市酒店权益，以及烟台万达的70%权益。

且不论从万达手上拿下的酒店有多便宜，资产有多优质，但酒店毕竟属于重资产、重运营的细分行业，这对于习惯了高杠杆、快周转的富力而言，的确是对资金实力、运营能力的较大挑战。

2013年到2018年，富力酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元、4.59亿元。

包括万达在内的大额并购，导致富力地产投资活动产生的现金流量净额连续2年为负。2017年更是到达负225.84亿元，创2005年上市以来新低。

回头再看富力这次的配股，只是借钱还债爽一时。

房地产市场调控升级，房企融资走势不明朗，而富力本身又存在债务压力大、销售未及预期、收购项目回款时间长等危机，这次配股解了富力的燃眉之急，但长远来看，缓解不了多少债务压力。