住房租赁新政考验长租公寓运营能力和现金流，全面保障租户权益

12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场。

从《意见》内容上看，本次规范内容广泛，维护了租房市场各主体的规范性：

一、引导“商改租”、“工改租”租赁，改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求；

二、对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求，租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。同时加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

三、不诱导租户使用租金贷租房，租金贷收入占比不得超过30%；

四、中介不得收差价，续约不得重复收中介费，保护租户权益；

五、住房租赁合同，也需要办理网签，住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案；

六、监管网络平台，要真实发布房源，30天未更新房源需撤销。

租赁市场是解决外来人口以及新就业大学生住房问题的重要途经，租赁市场的秩序混乱，也会影响社会的和谐稳定，因此，加快租赁市场的发展极为重要，此次《意见》内容涉及广泛，对租赁主体进行管控和监管，全面保障租户权益。新的租赁管理规范中，比较重要的是对租赁金融的规定，比如租金贷的规模比例以及发放方式。租赁企业面临挑战和机遇。新规范下，对长租公寓的现金流和运营能力考验很大。一方面是对租金贷的额度有比例限制，另一方面对贷款的发放方式也要求期限匹配，制约了长租公寓机构借助租户信用扩张杠杆和快速回笼资金的能力，也倒逼机构更加关注运营和盈利能力。给行业肯定带来阵痛，但也是好事。

对于普通租户来讲，要谨记一个利好，以后租房续约不用再付中介费，而且押金在扣除约定费用后也要老老实实退还，否则就可以去房管局举报。对于租金贷，则是自愿原则，租赁机构不得强迫使用。需要注意的是不能赚取租金差价的是房地产经纪机构，不包括长租公寓等租赁运营机构，比如我爱我家帮房主出租房子只能收取佣金，而相寓则可以通过运营提高租金。