文/羊城派记者 赵燕华 通讯员 孙蕴佳
12月26日，广东省房协研究部发布《1-11月广东房地产市场分析报告》。
报告显示，在企业年末加大销售回笼力度、个别城市调控政策适度微调等作用下，10-11月，广东商品房销售市场表现有所改善，企业资金状况略有好转，房地产完成投资总体平稳增长，但土地市场仍呈现降温态势。
销售市场有所改善 但库存总量仍趋上升
1-11月，广东商品房销售面积12168.31万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-10月缩窄1.2个百分点，连续4个月小幅缩窄；销售额17216.60亿元，增长8.5%，增速比1-10月提高1.5个百分点。
其中，珠三角商品房销售面积增长3.0%，销售额增长11.9%，增速分别比1-10月上升1.1个和1.6个百分点；商品房合计销售面积、销售金额同比下降8.0%和5.2%，降幅比1-10月缩小1.4个和1.1个百分点。
粤东粤西粤北
1-11月，商品房销售均价14149元/平方米，其中商品住宅销售均价13965元/平方米，同比分别上涨9.6%和9.8%。
总体上，前11月份市场保持平稳运行态势，近两个月市场表现有所改善，这与年末房企为完成全年销售目标加大促销力度有关；同时“因城施策”的调控措施对销售市场也起到一定的稳定作用。
从库存情况看，截至2019年11月期末，全省商品房待售面积5627.03万平方米，比上月末增加50.42万平方米，同比增长13.7%，增幅上月提高1.1个百分点。
其中，商品住宅待售面积2643.54万平方米，非住宅2983.49万平方米，同比分别增长10.8%和16.3%。
销售回笼力度加大 资金状况略有好转
1-11月，全省房地产企业本年到位资金21280.56亿元，同比增长9.6%，增速比上个月略高0.1个百分点。
其中，国内贷款3998.94亿元，同比增长2.3%，增速连续3个月下行，这与近期房地产融资监管政策持续收紧有关，银保监会、央行等多次要求严格控制资金违规流入房地产领域；
自筹资金6269.52亿元，增长13.5%，增速持续平稳；
定金及预售款7201.39亿元，增长13.3%，比上月提高1.9个百分点，当前融资环境趋紧，房企加大销售回笼资金力度；
个人按揭贷款3265.75亿元，增长20.2%，较上月略低0.5个百分点。
总体而言，当前房企融资环境依然偏紧，在商品房销售端有所改善之下，企业资金状况也略有好转。
投资增速总体平稳 土地市场持续降温
虽然今年以来房地产开发投资增速总体上趋于下行，但同比增速始终保持在10%以上，仍处于相对稳定增长水平。
1-11月，全省房地产完成投资14343.82亿元，同比增长11.0%，增速比上月略低0.2个百分点。
其中，建安工程完成投资7737.54亿元，同比增长2.6%，拉动总投资增长1.5个百分点；土地购置费5468.77亿元，同比增长21.8%，拉动总投资增长7.6个百分点。
与上年同期相比，房地产完成投资额增速降低8.1个百分点，主要是土地购置费同比增速大幅下降55.9个百分点所致。
从开发建设情况看，11月末全省商品房施工面积84592.67万平方米，同比增长8.6%，今年以来增速逐步回落。其中，本年新开工面积16230.70万平方米，同比下降4.8%，今年以来基本在负增长区间波动运行。
数据显示，今年1-11月各地区商品房新开工面积跟同期销售面积的比值均在1.27以上，其中商品住宅新开工面积与同期销售面积比值普遍在1.0-1.4，这意味着后市商品房供求关系略偏宽松，商品住宅供求关系则趋于平衡。
从土地市场看，据广东省房协土地与产业研究中心监测，今年1-11月全省经营性用地总成交金额为4452亿元，同比增长17.6%。
其中，11月份土地市场呈现“成交额高、流拍量大、溢价率低”的局面。当月——
◆全省土地挂牌419宗，挂牌面积1754.37公顷。成交经营性用地土地250宗，成交面积887.56公顷，成交金额689.82亿元，单月成交金额仅低于6月份，其中居住用地成交483.02亿元。
◆经营性用地溢价成交土地39宗，底价成交211宗；居住用地溢价成交21宗，溢价成交土地面积75.49公顷，成交金额231.19亿元。
◆土地流拍（含终止出让）61宗，流拍面积315.31公顷，为今年单月流拍面积峰值；其中居住用地33宗，流拍面积202.44公顷。
数据显示，今年10-11月的月均溢价成交宗数降至37宗，为今年各季度最低值；月均流拍面积达293公顷，为各季度最高值。在流拍量较高的市场状况下，已有部分流拍土地重新规划或者调整价格后再次挂牌，挖掘重新挂牌土地价值值得企业考虑。
展望2020年：政策环境有望进一步改善
12月17日，国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开的座谈会指出，“当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。”“保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”这意味着，维持房地产市场稳定，既是大势所趋，也是人心所向。
广东省房协分析认为，前11月份市场保持平稳运行态势，近两个月市场表现有所改善，这与年末房企为完成全年销售目标加大促销力度有关；同时“因城施策”的调控措施对销售市场也起到一定的稳定作用。
综合来看，2020年房地产的金融政策环境仍难言乐观，但限制性行政措施可能有序放松调整，房地产总的政策环境有望进一步得到改善，以继续“保持房地产市场稳定”，使之“对宏观经济平稳健康发展做出重要贡献”。
来源 | 羊城派
责编 | 魏礼园
审签 | 魏礼园
实习生 | 宋玉霞
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