上海2019土地市场回忆录：60宗宅地累计吸金923.47亿

土地市场，一直被视为楼市冷暖的“风向标”。

尤其是在上海这样严格控制新增建设用地、慢慢转向城市更新的城市里，能否拿到一块适合的土地更是考验开发商综合实力的最好“验金石”。

业内人常常会把土地和房子的关系比作面粉与面包，在2019年即将过去之际，就让我们一起来看看今年的土地市场有哪些新的亮点？拿到最多“面粉”的开发商是谁？未来，在上海又有哪些优质的宅地值得购房者们的等待呢？

01

60宗宅地累计吸金923.47亿元

在众多类型的土地中，住宅用地往往最受市场的关注。在过去的一年中，上海市累计出让的纯住宅用地数量为60幅，共有36家开发商（及其联合体）拿到了自己心仪的地块，这些土地累计成交金额高达923.47亿元，累计出让面积达到472.4万方，未来将至少为上海市场提供5673套住房。

而除了纯宅地之外，租赁用地已经出让的数量达到了29幅，加上已经公布但尚未出让的6幅地块，总体数量则持平2018年的35幅租赁用地。

相比起去年上海地产集团一家独大的情况，今年租赁用地的竞买者来自于各行各业，不仅是房地产开发企业，一些知名的企业也纷纷获得了自己的租赁用地，例如：宝钢、吉列、网易、纺织集团、良友等，其中绝大多数都会在之后被建造为企业自用的员工宿舍来使用。

（点击图片查看文章→公墓停车场改汽车办公租赁地 吉列6.9亿拿下没毛病）

在2019年出让的49幅商住办混合用地中，其中5幅含宅用地分别被平安+龙湖联合体、佳兆业、保利发展、宝业集团以及新华地产集团分食。

而全年土地溢价率最高的一块土地，是位于长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块的办公用地，上海春秋置业以109.65%的溢价率，7.05亿元的价格最终拍得了这幅地块。

陆家嘴集团拍下的浦东张江中区的商办用地则贡献了2019年最高的单幅土地成交价——91.08亿元。

而位于静安南西社区的13号线南京西路地铁上盖地块则遭到了开发商们激烈的争夺，华润、北盛和万得联合体最终经过了526轮的竞拍，以200万的差价打败了太古平安联合体，最终的价格以23.05%的溢价、总计58.02亿的价格获得了这幅来之不易的商办用地。

02

当之无愧的“地主”：大华

唯一进入中标价TOP 5 的宅地是位于宝山区大场镇的纯宅地，这也是到目前为止，2019年成交总价最高的一幅宅地，深耕宝山的大华集团不出所料地拿到了这块地。

不仅如此，大华可以称得上是2019年当之无愧的“地主”，在今年一年中累计获得了宝山区7幅宅地（其中6幅为城中村改造地块），累计成交价格达到了153.77亿元，累计获取了63.85万方的土地。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“大华集团今年拿了多幅城中村改造地块，明年将迎来爆发。城中村改造是城市更新中重要的发力点，作为房企来说，虽然利润上可能不及商业地产开发，但安全边际要高很多。从实际成交来看，这些项目也会更加受到原住民青睐。”

而除了大华之外，瑞安及其联合体以38.81亿元的总价，成功收获了位于青浦区徐泾板块的四幅宅地，地块总占地面积达到了9万方。

可以看到，在一级土地市场中，厦门国贸、碧桂园、珠海华发、融创、禹洲均在本年度内斩获了3幅地块（点击链接查看文章→重仓南上海，禹洲地产三度落子奉贤），中海、上实、金融街等也都有所收获。

虽然没有进入拿地数量的TOP 10，但如果从单幅土地的成交总价上看，保利在今年二季度拍得的杨浦区内环宅地的单价要远超部分房企全年拿地的总额，达到41.79亿元。当时网传经过约60轮的竞价，保利最终击败招商拿下了该地块。

（点击图片查看文章→内环"流拍地块"逆天改命？保利竞价60轮拍下一块难搞的地……）

03

专家：明年拿地主力仍为大房企、央企、国企

从今年总体的土地市场情况来看，开发商对于公开土地出让仍然保持着谨慎的态度，只有个别地块会出现竞价的现象，多数销售型的宅地拿地均以底价成交，这也使得全市的楼板价较过去回落到了一个平稳的区间，有利于房地产市场的稳定。

但另一方面，市场对于高品质住宅的需求越来越旺盛，如何能够在保证品质的情况下，确保获得足够的利润将会是拿地的房企们不得不思考的重点。

对于2020年的土地供应预判，上海中原地产市场分析师卢文曦向网易房产表示，从价格趋势来看，中心区土地以后越来越值钱是不变的趋势，只不过当前调控政策因素价格被“压制”。

短期来看，招挂复合的出让方式对土地市场的调控相当有效，因此这一举措还会延续下去。预计明年市区土地依然不便宜，但是想刷新地王价格也有难度。

他进一步指出：“从成交量上预判，2020年经济依然有下行压力，又是到考验土地财政的时候了，虽然上海还有其产业，比如工业、金融等，但房地产依然对经济起到一定贡献。因此明年土地供应不会出现明显收缩，成交预计和今年相仿。尤其是住宅土地，会保持稳定供应。基于进入上海的成本较高，大房企、央企国企占拿地主力地位不变。”

可以预见的是，明年上海土地市场的竞争仍然会非常激烈，希望今年拿到地的开发商们都能好好对待这些土地，也提前预祝大家明年的收成会更好！