1
开宗明义，2020年的房地产形势，谁说的算？
是土地供需？是人口流动？还是金融政策？
我觉得，这些都很重要，但依旧是要往后靠的因素。
房地产这三年来，最大的影响源就是行政政策。从因城施策以来，当局这三年对于房地产的拿捏是相当到位。
“托而不举，压而不破。”
对于这八个字的操盘水平，就连你拾叶的好友路口大爷都连连称赞。
如果从宏观角度上来看，我们的经济总量增长在逐年放缓。国家现在要松财政，紧信用。所以货币政策未来会宽松，但绝对不是现在！
很多人指望货币政策未来放淼的空间在明年来讲可能性并不大。
对于地产而言，在最近召开的中央经济工作会议还有政治局经济会议，就是“三稳”：稳地价，稳房价，稳预期。
但是，在房地产“三稳”的前提下，还有一个重要前提：要确保经济和社会平稳运行。
换句话说，房地产大松是不可能的，但是如果经济出现下滑失速，对于个别城市小松提振经济是可以期待的。
所以，在这种大的宏观指导下，明年房地产应该是整体稳定下的区域城市结构性行情。
跟股市一样，只要是结构性行情，那这个蛋糕就不是所有人都能切的到的。
2
大城市的发展有没有走到头？
对此，任大炮曾经对“严格控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的城镇化思路给予了任式炮轰。
同时这也是我一直想不明白的，你说北上广控制个毛线人口啊？！
如果人们在这几个城市过得不自在，物价高房价高工资低他自己都回老家了，谁在在那儿待着？凡是能吸纳人口的地方，必定是实打实的社会需求产生出的对人口需求。
所以，控供给能理解，控需求那就呵呵，恕我文化程度低，我实在不能理解。
别看北上广都两千多万人口，放在全球来看，中国的大城市根本就不够大，人也不够多。
大家看下面这张图，全球主要国家最大城市人口占城市人口比例，我北上广深津渝蓉宁杭汉等大城市是遥遥落后的。
所以，这两年当局也发现这个问题了，开始努力促进大都市圈的发展，从人口、资本、产业的聚集到基础设施的大力建设。
为啥？
因为只有大都市圈才是中国未来城市化发展的终极形态。
如果你留心的话，全面放开落户限制是什么时候提出的？
2018年发改委发布的《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》!
人口自由迁移，户籍不受限制。
目的就是为了给大都市圈的提供源源不断的人口流入。
但，其他城市怎么办？
今年除了大都市圈的几个热点核心城市，全国各地的房产销售都陷入到泥潭里，特别是今年十一之后，很多城市，比如天津、南京、常德、宿州、贵州、扬州、张家港都出现调控的放松。
有取消限购的、有取消限价的、有降低购房门槛、有降低落户条件、还有放松公积金贷款和加大人才引进的等等，这些五花八门的松绑手段层出不穷。
虽然有些地方迫于舆论压力又收回去了。但这不能掩盖一个事实——有些地方急了。
但是，还有一些核心城市，由于各种原因，还在收紧，比如北京、长沙、苏州。
所以，有些地方是托而不举，有些地方是压而不破。
但整体方向还是往大都市圈上靠。
3
现在最大的问题是，人从哪儿来？
我们的城镇化率已经到了60%，很多野生砖家说你看国际上发达国家都是70%-80%的城镇化率。我们还有10%-20%的空间。
但现在的问题是，农村的年轻人已经出来的差不多了。很多农村已经没有多少年轻人了，你指望剩下的留守老人进城去推高城镇化率，从经济增长贡献的角度来讲，是没多大意义的。
未来的人口迁移两个形态：
第一：长三角、粤港澳和勉强带上环渤海的三大都市圈虹吸其他城镇人口。比如长三角的苏州、杭州，珠三角的佛山、东莞等城市都能保持较好的人口虹吸能力。
第二：核心的强二线城市因经济产业升级和引进人才政策等因素也能虹吸到不少人口。比如川渝城市群、武汉、郑州等中部核心城市。这些都市圈核心城市和对人口都会表现出较强的吸引力，从而支撑当地房价。
我说的这些可不是未来会发生的，而是在2019年已经开始展露出来端倪了。
根据统计的45城新房销售数据：
2019年1-10月，北上广深4个一线城市商品房销售面积3737.1万平米，同比增长10.6%；
20个二线城市商品房销售15784.8万平米，同比增长16.4%；
三线城市销售5818.5万平米，同比增长0.11%。
看到没，人们抛弃中小城市涌入大城市，这就是人口和资本的社会自然选择。你什么政策引导都干预不了。
4
说了一些笔者看好的城市区域的选择，我们最后还回到分析政策本身。
目前地产调控的“四限”政策：
限购：控制投机性需求；
限售：控制短期卖出、抑制投机资金；
限贷：控制居民杠杠率；
限价：避免了房价泡沫进一步膨胀；
我开头就说的，你指望这四限明年全面放开根本不可能，以目前房产的筹码分布和局势演进，如果四限全面放开，接下来会发生的就是：大量无购房资格的潜在购房者瞬间拥有购房资格，他们将争先恐后涌入市场；由于限售取消，大量房源也会瞬间推向市场，房屋成交量暴增，导致M2被动激增，房价暴涨，随后，在房价上涨的刺激拉动下，投机资金将加速赶顶，最终形成高位巨幅成交量，之后加速进入崩盘阶段。
以上就是全盘推演。所以，“四限”行政政策全面取消根本不可能。
我们需要的是房地产的长期稳健发展，不是搞得鸡飞狗跳，给上面添堵的。
即便现在很多专家学者在讨论经济去房地产化，但是，你再怎么去，房地产也是核心支柱产业，瘦死的骆驼比马大。
所以，明年松绑路径，首先因城施策放松一部分城市的限价，让开发商有信心拿地，其次通过土地加大供应和限售政策的调整增加一些供给，让价格平稳过渡消化供应，最后根据情况在逐步考虑是否放松限购和限贷，这才是未来的操盘路线。
而你应该选择的，就是我前面所讲的那些地区城市。
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