买房还是持币？国家“敲定”楼市大局，未来10年房价走向基本已定

　　你有没有问过自己，为什么一定要买房子？一位网友的回答很真实：一个人在大城市里漂了5年，住过8个城中村，平均每半年搬一次家，最大的感受就是，如果没有一套属于自己的房子，无论你在这个城市里待多久，都很难有安全感和归属感。因此，只有买房才能够缓解这种不安。其实，这就是中国人对于家的概念和情感。

　　现实情况是，在大城市里买套房并不容易。过去10年，全国平均房价从3576元上涨到8736元，平均上涨了2.4倍，如果是一线城市或二线城市，房价上涨幅度甚至在3倍或4倍。因此，越来越多的人把买房当成赚钱手段，许多专家也是呼吁大家买房。经济学家管清友曾表示，买不起就多买两套，否则以后更买不起。央行货币政策委员会委员樊纲的“六个钱包”论更是火遍网络。

　　但是，或许谁都没想到，开始于2016年的这场调控，已经进入到第4个年头，而且依然没有放松的可能。仅2019年前11个月，全国发布房地产调控高达570多次，密度程度刷新历史记录。这时候，有专家就转变了对房价的看法。比如，北师大金融研究中心主任钟伟表示，以前认为房价会一直上涨，但现在基本都是劝大家先别买房。

　　按照一般思维理解，楼市降温本是利好刚需的好消息，但是现在大家反而变得更加纠结起来了，因为谁都不知道未来房价是继续下行还是可能反弹，说白了就是买了怕亏本，不买又怕涨。其实，大家不用想太多，要想搞清房价走向，关键是跟着国家楼市政策的大方向走。毕竟，楼市就是一个“政策市”，只有充分理解国家对楼市的政策定调，才能准确预知未来的市场发展。

　　国家一锤定音楼市，主要体现在3个方面

　　第一，房住不炒定位不变，弱化房子的金融属性。从2016年首次明确提出房住不炒，在后续的三年当中，国家多次重申房住不炒的定位，强调房要弱化房子的金融属性，回归居住的本质属性。其实，无论是限售、限购、限价等传统手段，还是央行、银保监会等监管部门对资金流入楼市的监管，处处都体现着对炒房空间的压缩。如今，随着炒房客离场，楼市已经逐步回归理性。

　　第二，不再把房地产作为短期刺激经济的手段。2003年起，房地产跻身支撑经济发展的重要力量，在拉动经济、推动城镇化等方面发挥了重要作用。但不可否认，房地产的快速发展对实体和消费形成了挤压效应。社科院报告显示，房地产对经济的净贡献开始由正转负。今年7月份，国家首次明确定调不再把房地产作为短期刺激经济的手段，换句话说，房地产市场的狂欢盛宴开始落幕。

　　第三，加快建立和落实房地产长效管理机制。在抑制楼市热度的过程中，限售、限价等措施发挥了重要作用，但这些只是短期调控手段，一旦放松，房价反弹的可能性依然存在。比如说，限购抑制住了需求，却没有使需求消失。因此，建立房地产长效机制是大势所趋，最终会通过推进房地产税、完善住房租赁制度、改革土地制度等来平衡市场需求，实现房价长期稳定。

　　未来10年，楼市格局基本形成

　　第一，现代住房制度加快建立，多种住房方式遍地开花，大家可以结合自身需求和能力各取所需，买房将不再是唯一的选择。长期以来，单一的商品房住房体系越来越无法满足更多人的住房需求，尤其是随着房价上涨，购房门槛越来越高。因此，国家明确强调要完善住房市场和保障市场两大体系，具体涵盖公共租赁房、共有产权房、市场租赁房和商品房等四大类住房。

　　第二，存量房市场加快到来，盘活存量住房是大势所趋，尤其是随着房地产税等长效措施的陆续出台，市场供需会进一步平衡。我国住房总量已经够了，大城市土地更是寸土寸金，所以从增量市场向存量市场过渡是必然趋势。目前，一线城市和部分二线城市已经进入存量市场。因此，盘活存量房是大势所趋，对此业内普遍认为未来会通过房地产税、空置税等措施把多余的空余的房子推向市场。

　　第三，房价告别大起大落，炒房空间和概率将大大降低，随着炒房需求进一步被挤出房地产市场，房子将逐步回归居住的属性。国家对楼市一锤定音，未来房价大起大落都不现实。因此，一旦房价失去了快速上涨的环境，炒房需求自然就会被挤出市场。此外，随着房地产税等措施的出台，会大大增加持有成本，盲目囤房最后可能得不偿失。因此，房地产回归理性的格局基本已经尘埃落定。

　　基于以上分析，未来10年买房还是持币?

　　根据分析，未来10年楼市格局基本形成，随着长效机制逐步落地，房地产走向整体趋于平稳。但是，考虑到城镇化还在继续推进，从不足60%的水平到达70%以上，按照每年1%的增幅，至少也需要10年时间。因此，综合各种因素，买房还是持币，可以从以下两个方面考虑。

　　一方面，分城市类别来看：城镇化进入下半场，都市圈、城市群、区域中心城市等是人口流入的主要方向，受住房需求逐步释放的影响，房产依然是资产增值的手段，买房要比持币更加靠谱。反之，如果是人口净流出的紧缩型城市，住房需求减弱不可避免，随之带来的就是市场流动性降低，这意味着房子想要变现就难了。因此，除了自住一套以外，持币要比囤房更安全。

　　另一方面，分购房群体来看：如果买房是用来自住，没必要纠结短期的房价波动，关键还是要看长期态势。因此，在稳字当头的行情下，如果有足够的能力，看准地段、质量、配套这些要素后，早买早入住。但是，对于炒房客来说，房住不炒不是一句空话，不要再抱着过去的眼光看待楼市了，一旦房价失去了快速上涨的环境，贸然入市可能得不偿失，所以还是尽量留着钱考虑其他投资渠道吧。