都是征收拆迁,城乡“同地不同补”理由何在,公平合理吗?

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  导读:在征收拆迁过程中,房屋拆迁补偿与房屋所附着的土地情况息息相关。按照土地的权属进行分类,无非就两种情况,城镇国有土地和农村集体土地。对国有土地上建成的房屋和集体所有土地上建成的房屋进行拆迁时,区别是巨大的,最直观的不同就在于一个给钱多一个给钱少。通过本文,在明律师带您了解这二者的不同之处以及其中的道理。

  

  【国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收的联系与区别】

  一、分清国有土地和集体土地

  国有土地包括:

  1. 城市市区的土地;

  2. 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

  3. 国家依法征用的土地;

  4. 依法不属于集体所有的森林、山岭、草地、荒地、滩涂等土地;

  集体土地包括:

  1. 农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;

  2. 宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。

  二、征收必须基于公共利益的需要

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定,为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

  2019年新修订的《土地管理法》第45条规定,为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收。

  故此,自2020年1月1日《土地管理法》施行后,城市和农村在“公共利益需要”这一原则上取得了高度一致。以往所谓的“商业开发项目”将不得再以征收的名义出现,而只能通过城中村改造、自主腾退等“商量着来”的非强制性面貌存在。

  三、适用的法律规定不同

  国有土地上房屋征收在主体、程序、补偿等问题上主要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其相应的《评估办法》等规定,同时需要适用各地方制定的规定。

  农村集体土地上房屋拆迁主要适用《土地管理法》《土地管理法实施条例》和《征收土地公告办法》等的规定。上述法律、法规没有具体规定的,原则上可以参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

  四、补偿标准不同

  国有土地上房屋征收补偿主要包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。除考虑房屋构造、面积、建造的时间外,房屋所在的地理位置、用途等因素对房屋价值的影响更大。

  而新修订的《土地管理法》第48条规定,集体土地上房屋拆迁的补偿主要是指农村村民住宅的补偿,一般以宅基地的区位补偿价和房屋的重置成新价来确定。同时,因征收造成的搬迁、临时安置、室内装饰装修等费用也应予以补偿。

  需要特别指出的是,农村集体土地上房屋的拆迁补偿目前尚无全国统一的原则性标准,故各地方在实践中的情况复杂多样,在农民居住权益的保障方面尚存在很多不足之处。

  一般而言,由于农村房屋不能入市交易,没有所谓“市场价格”,故其最终价值主要靠成本价来评估。即使是相距不远的农村和城市房屋,在补偿价值上也会体现出极大的差距,“同地”完全有可能出现不同价的情况。

  五、强制执行程序不同

  国有土地上房屋拆迁过程中,被征收人与征收方在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定,在征收范围内予以公告。

  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不在规定期限内搬迁的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当依法申请人民法院强制执行。

  而集体土地上房屋的强制拆除一般由自然资源主管部门作出《责令交出土地决定》后,当事人在法定期限内未提起复议或者诉讼,又不配合交出土地,自然资源主管部门有权向法院申请强制执行。

  “责令交地”是农村房屋被合法强拆的唯一途径,通过责令限期拆除违法建筑决定来走拆违程序拆除合法房屋是完全错误的。

  六、被征收人的救济渠道不同

  国有土地上房屋征收时,按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  而根据《土地管理法实施条例》《征收土地公告办法》的规定,被征地农民对自己的房屋的补偿不满,主要可通过以下两种渠道救济:

  其一,针对分户作出的“补偿决定”或者方案申请市、县人民政府协调;协调不成的,由上一级地方人民政府裁决。在一些地方,也可以尝试直接向作出“补偿决定”或者方案部门的复议机关申请行政复议。

  其二,对责令交出土地决定坚决依法提起行政诉讼,在庭审中对涉案征收项目的程序及补偿落实情况进行全面审查。

  在明律师最后提示大家,国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收虽然有许多不同之处,但是也有更多异曲同工之处。上述分析只是基于一般情况,实践中个案的情况千差万别,需要具体问题具体分析。如果您遇到征地拆迁中国有、集体分不清的情形时,一定要选择专业的征地拆迁律师协助处理。而随着农村土地制度改革的不断深入,农村房屋的价值也终将会充分体现出来,补偿标准的提升是指日可待的。(董鑫蕊/文)

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