中国住房租赁市场为何会走上了歪门邪道

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  12月25日,住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、网信办等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。这是为巩固今年6月以来全国范围内开展的租赁市场乱象专项整治成果,将整治工作制度化、常态化而出台的强监管政策。

  《意见》明确要求对“高进低出”、“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管,严格管控租金贷业务,要求租金贷占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位,对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

  也就是说,这几年来,政府坚决要求“房子是住的,不是用炒的”市场定位,坚持“房住不炒”,要建立起中国房地产市场健康发展的长效机制。而坚持“房住不炒”最为重要的政策就是发展中国的住房租赁市场。政府希望发展中国的住房租赁市场既可以让当前各城市的房价稳定在现在这个高位,让一些城市的房价永远顶在天花板上,也可以让绝大多数中低收入者(或根本就没有支付进入这种高房价市场的居民)解决其基本的居住问题。

  对于政府这样的政策设计,如果能够达其目标,当然是两全其美。因为,这既可把当前中国巨大的房地产风险随着时间往后延,让当前在任的政府官员可以不要承担一点政策责任,反之展现其业绩,也可缓和居民居住矛盾。但是,政府这样发展住房市场政策有一个重要的软肋,就是既然现在的房地产调控政策不放弃住房的赚钱功能,那么发展中国的住房租赁市场同样可顺住房交易市场的逻辑,同样具有巨大的赚钱功能。可以说,这几年中国的住房租赁市场过度的金融化就是建立在这样的一个逻辑基础上。无论是长租公寓的涌现,还是租金贷的发明(租金贷绝对中国的重大发明),都是如此。当中国的住房租赁市场过度金融化之后,租赁市场想不走上歪门邪道是不可能的。

  前十几年的中国住房交易市场就由于过度的金融化,通过银行信用的过度扩张,不仅打造了中国房地产市场的过度繁荣,也让中国各城市的住房价格只涨不跌,房地产暴利成了先入者唾手可得的东西。所以,政府强调要发展中国住房租赁市场作为“房住不炒”的重要方式,作为中国房地产市场长效机制重要组成部分。对许多企业来说,它们同样认为这又成了中国房地产市场获得政策性暴利一种新方式。所以,长租公寓及租金贷等各种住房租赁市场的金融工具在政府政策及法律没有准备好之时涌现了出来。

  在这种情况下,中国的住房租赁市场要持续健康的发展几乎不可能,反之,它不仅把不少的城市的住房租金水平全面推高,严重加重了住房租赁者的负担,也让中国住房市场多增加一层金融风险。

  在一个健康发展成熟的住房租赁市场,住房租赁者占有较高的比重(比如德国住房租赁者的比重就在40%以上),更多的居民宁愿租赁住房而不愿意购买住房(政策及法律安排对此有较强的激励)。在住房租赁市场,尽管住房租赁者较为弱势,但有严格的法律制度来保护他们的利益不会受到侵害。还有,要相关的法律规定出租住房的业主及企业利润不能够高于某个水平(比如不得高于20%),高于这个水平,就要受到法律严厉处罚,甚至于可上升到刑事犯罪。但中国的住房业主及房地产租赁企业则把进入住房租赁市场看作是又一次获得暴利的机会。与发达的住房租赁市场相比较,中国的住房租赁市场从开始发展的一天开始,就反其道而行之。在这种情况下,中国的住房租赁市场当然不可能走上健康发展之道。

  根据公开信息统计,从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营,而在2019年占了其中的53家,其中资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。也就是说,在过度金融化的中国住房租赁市场,已经造成了巨大的金融风险。六部委的《意见》的发布,就是要整顿中国住房租赁市场的过度金融化,控制其风险。但是对中国住房租赁市场的整顿,要让中国住房租赁市场走上健康持续发展之路,就得严格限制中国住房租赁市场的过度金融化,就得用法律及税收制度严格去除住房租赁的暴利功能,把住房租赁市场利润管制在10%以下的水平。如果中国的住房租赁市场仍然是一种获得暴利功能,那么住房租赁市场肯定会走上歪门邪道。

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