中国网财经12月26日讯(记者 魏国旭)今年11月，北京自如生活企业管理有限公司(以下简称“自如”)宣布房源数量已经突破100万间，这一规模超过了行业第二、三名的总和。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受中国网财经记者采访时表示：“自如后续还会继续扩大规模，一方面因当前政策在大力促进租赁市场发展，加强租赁市场的规范，以及鼓励住户采用租房的形式解决住房问题；另一方面长租公寓机构的运营属于资产管理，回报周期长，需要规模和精细化运营带来边际效应。”
不过，也有业内人士称，规模上不断突破的自如，其“精耕细作”的运营能力有待提高。
据了解，在宣布房源规模突破后不久，自如宣布了多项运营规则变化，如提高免除租房押金的信用分、改“三天不满意无理由退租”为“换租”等，自如在N+1模式等问题上也多次遭遇批评。
规则变更或带来成本降低
12月3日，“2020自如新产品发布会”在北京举行。在发布会上，自如推出了信用免押金服务，“好信用免押金”服务也正式上线。自如CEO 熊林介绍称：“只要自如客拥有好的租住信用，将会享受到押金全免的服务。”
自如APP显示，自如对客户免押金实行梯度管理，当客户自如信用分位于70-100分时，将免30%押金，100-130分免65%押金，130-160分免85%押金，160分以上免除全部押金。
中国网财经记者注意到，自如曾在2017年进行过信用免押金的尝试，凡是自如信用分达到100分以上的用户，在自如平台上租房时可以实现“0押金入住”。彼时熊林曾表示，如果租房免押金的自如信用分门槛设置在100分时，符合要求的自如客比例约30%。
那么，此次自如为何提高免押金信用分值，按照当前标准又有多少客户符合全部免押金的比例呢？中国网财经记者曾就此致电致函自如，相关工作人员给到的回复是：这些问题涉及到公司核心数据，不便回应。
中国网财经记者注意到，自如还在11月底将“三天不满意免费退租”的运营规则改变为“三天不满意无理由换租”。此前，自如一直把“三天不满意零违约金退租”作为产品的宣传点之一。据了解，在新的规则条件下，客户需在签约后3天内申请换租，6天内办理换租手续，否则将收取退租违约金。
有租客质疑称，自如是否正在面临服务的“降级”？
对此，克而瑞租赁研究人员告诉中国网财经记者：“自如作为行业引领者，在管控房源数量不断增加的同时，一定也需要管理能力的提高，上述运营规则即为其管控调整、升级的具体举措；随着管理的升级，可以降低运营成本、提高整体效率，为租户提供更好的服务。”
曾多次因“租房隔断”被处罚
除了在运营上需要进行变革，自如也面临着其它长租公寓运营商所遇到的政策合规性等问题，其中比较典型的就是“N+1”模式。
所谓“N+1”模式，是指将房屋中比较大的起居室、客厅经过改造后作为一间卧室单独出租，业内也称“租房隔断”。在一线城市，房屋往往供不应求，“N+1”模式能在一定程度上缓解住房压力，降低房屋租金，这也是部分分散式长租公寓的一大盈利来源。
但是，N+1模式在各地面临着不同的监管。比如上海已率先将“N+1”模式合法化，而在北京却依然属于违法违规范畴。
今年7月，新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本正式发布，强调了不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的规定。而包括自如在内的租赁服务企业和中介机构龙头企业也在7月做出承诺，表示认真践行北京房地产中介行业协会提出的十大承诺，其中就包括不打隔断出租、不按床位变相分割出租等。
不过，自如今年以来已经多次因被北京监管部门处罚，涉及的房屋分别位于大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块、朝阳区万象新天地四区、朝阳区北京像素南区。自如相关工作人员曾表示：“自如积极响应北京的相关规定，目前正在停止新收新签优化间，也会按照计划对现存房源有序稳妥的完成相关工作。对于行业发展中遇到的一些难题，自如也在持续和相关管理部门、各行业机构共同研究、协商探讨，以期不断改善、提升。”
王小嫱在接受记者采访时指出：“N+1模式各地出现不同的情况是因为该模式有利有弊。好处是通过打隔断可以给租户降低租金，也会给房东带来更多的收益，是一种双赢的行为，同时还会加大租赁房源的供应。但是N+1模式也存在很大的弊端，例如客厅、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用来居住，会增加消防安全隐患，且隔断房增加了小区的人流量，加大房屋及配套的承受压力，破坏了小区的生态环境，严重影响到同小区其他业主的权益。” 王小嫱认为，对于长租公寓而言，如果给租户更好的体验，还是应该有公共空间，在不允许“N+1”模式的城市坚决不打造这种产品，在允许的城市也尽量避免。
此外，在分析人士看来，未来很难出台关于“N+1”模式出台全国统一标准。克而瑞租赁研究人员指出：“目前由于租赁住房体量过大、涉及甚广，N+1模式的监管多是因城施策、因地制宜，出台统一规定的可能性较小；面对各地不同的法规，长租公寓企业在进行城市布局的时候要深入了解当地政策要求，依法推出相关租赁产品。”
( 作者：魏国旭 编辑：刘小菲 )
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