蓝光发展秀财技:对外担保余额达501亿 资产负债率不升反降

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  引言:对外担保,是四川房企一哥蓝光发展常用的融资手段,截至11月底,蓝光发展的对外担保余额达到501亿元,占当期归母净资产的318.29%,且多为关联担保,而在高杠杆之下,蓝光发展的资产负债率仅80%,不升反降,在业内看来,这正得益于其财报中39.68亿元永续债的助力,蓝光发展正在借此展现高超的财务技巧。

  文 | 原创中心 刘莹

  行业融资渠道持续收紧之下,“希望尽快突破千亿”的蓝光发展依然在提速担保。12月23日,蓝光发展公告为子公司重庆华景域一笔23.75亿元的债务进行担保,而作为其今年刚收购而来的新公司,重庆华景域目前资不抵债。在分析人士看来,今年以来,蓝光发展频繁通过对外担保进行融资,而其资产负债率不升反降,值得玩味。

  担保为融资母公司很“忙”

  上述公告披露后,蓝光发展及其控股子公司的对外担保余额高达501.6亿元,占去年末未经审计归属上市股东净资产的318.29%,其中,蓝光发展为控股子公司、控股子公司为本公司及各子公司之间进行的担保余额为478.6亿元,占去年末归属上市公司股东净资产的303.75%。

  通过对子公司进行担保来融资的模式,对于蓝光发展来说并不陌生。早在12月19日,蓝光发展曾一次性对旗下13家子公司进行合共23.38亿元的借款担保,其中,6家为蓝光发展的全资子公司,担保额度为6.96亿元,另外7家为参股公司,担保额度为16.42亿元。

  这并非蓝光发展所有担保公告的规模之最。10月21日,蓝光发展曾一次性对旗下19家控股子公司提供总额55.64亿元的借款担保,其中,宁波住宅建设集团股份有限公司及阆中星亿置业有限公司等2家子公司,蓝光发展的持股比例为0%,前者主要从事汽车货运、承建土木建筑及水、电、卫生设备安装工程等,而后者主要从事房地产开发、经营。

  而从债务方面来看,上述两家子公司的情况并不乐观。公告披露,截至6月底,阆中星亿置业的总资产为1.96亿元,总负债为1.94亿元,净资产为263.25万元,营业收入为0万元,净利润为-37.79万元;而宁波住宅建设集团截至去年末的总资产为20.71亿元,总负债为12.17亿元,净资产为8.55亿元,营业收入为27.35亿元,净利润为8035万元。

  国泰君安此前研报指出,“为资产负债率超过70%的被担保方提供的债务担保金额占担保总额的比例越高,则房企对外担保的代偿风险就越大”,而上述被担保方之一阆中星亿置业截至上年末的资产负债率高达98.66%。

  有业内分析人士认为,公开市场融资不易,蓝光发展实际是在通过频繁的对外担保积极筹钱。11月22日,蓝光发展公告发行了一笔总规模4亿元的公司债券,票面利率为7.5%,而据焦点地产新闻了解,其原计划发行的债券总规模实际为20亿元,但仅有4亿元获准通过。此外,蓝光发展曾公告发行的19蓝光01,19蓝光02等债券也没有获得投资人的踊跃认购。

  蓝光发展发行于2016年的16蓝光01、16蓝光02号“3+2债券”也在今年到达回收期后遇冷,该两笔债券的累计发行规模为40亿元,而今年以来,为了吸引投资者的注意,蓝光发展将上述债券的发行利率调整至7.4%和7.6%,尽管如此,该两笔16年的债券也仅转售出6.88亿元。

  股权质押融资也是蓝光发展尝试的融资方式之一,公开统计显示,截至目前,蓝光发展已经累计进行股权抵押融资约84次,信托融资25次,抵押物包含存货、固定资产、货币资金等在内,不少已经成为受限资产。

  多数房企在披露被担保方基本情况时,会在结尾后缀一句“该公司信用状况良好,不是失信被执行人”。而在外界看来,真正信用资质较好的企业,并不需要母公司进行担保,担保比率过高正是房企扩张激进程度和财务运作手段的外在表现。

  以万科为例,国泰君安研报曾经指出,万科对项目融资基本不做担保,鉴于万科在行业中的知名度以及信用资质和运营能力,放款机构对项目的可靠度较为自信,因而在贷款时允许万科不提供担保。

  在另一位业内分析人士看来,高担保实际上是一种隐性负债,对于担保金额远超归属上市公司股东权益的房企来说,一旦资金链上出现问题,势必带来逾期,后果严重。

  千亿债务与千亿销售并行

  千亿被称为房企的生存线。近几年,越来越多的房企在冲千亿的赛道上拼杀。跨进千亿俱乐部,也同样是蓝光控股集团董事局主席杨铿的梦想。

  克而瑞预测,按照蓝光发展目前的增速来看,要在年内实现1100亿元的销售目标问题不大,统计显示,今年前11月,蓝光发展已经实现全口径销售金额为937.1亿元,排名全国第31位,权益口径销售金额为664.1亿元,排在第31位。。

  今年相比去年,蓝光发展的全国排名却有明显的倒退迹象。克而瑞统计显示,截至去年前11月,蓝光发展的全口径销售金额和权益销售金额排名分别为第27位和第22位,高出今年4个名次和9个名次。

  在对于房地产较为重要的土地储备方面,蓝光发展也明显放慢了速度。焦点地产新闻统计发现,截至2019年前11个月,蓝光发展共计斥资约203.38亿元,获得项目41个,新增土地储备面积约325.83万平方米,与2018年全年获得的85个土地储备项目相比,差距较大。

  从三季报披露的财务数据看,先于销售规模突破千亿的是蓝光发展的债务情况。截止9月末,蓝光发展的总负债为1469亿元,资产负债率为80%,高出65%的上市房企均值约15个百分点。

  焦点地产新闻查询财报数据发现,蓝光发展的负债总额从2015年末的448.93亿元攀升至2018年末的1237.88亿元,年复合增长率为40.22%;在2017年到2018年期间,公司的负债总额从761.96亿升至1237.88亿元,同比增速高达62.46%。

  但值得玩味的是,随着债务规模的攀升,蓝光发展的资产负债率却一直很“稳定”。财报显示,自2015年末至2018年末,蓝光发展的资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、82.04%,保持在80%左右。

  三季报披露,扣除预收账款后,蓝光发展的资产负债率相较今年中期降低0.19个百分点,净资产负债率为102.7%,相比今年中期降低6.72个百分点,债务扩充下,蓝光发展的资产负债率不升反降,资产负债表持续优化。

  有分析人士测算,造成上述结果的主要原因,是存在于蓝光发展财报中约39.68亿元永续债的调节,剔除永续债之后,蓝光发展公告披露的103.45%的净负债率,将高达116.38%。

  上述分析人士表示,所谓永续债,即无到期日期、按期支付债息直到永远的债券,大多可以赎回,一般而言,永续债在会计表中会被放在所有者权益下面,不会体现在杠杆率上,但实际是一种负债。

  焦点地产新闻查询财报发现,2016年末,蓝光发展的永续债为7.8亿元,而到了2017年末则增加至45.53亿,2018年第一季度,蓝光发展的永续债一度达到55.50亿元,成为当时永续债占净资产比例最高的房企,引起行业热议。

  此后,蓝光发展就部分永续债进行了偿还,并在2018年末,将永续债降至39.61亿元,但依然位于上市房企前列,截至今年三季度末,蓝光发展披露的39.68亿元永续债,仅比去年同期降低约0.06个百分点。

  多位地产分析师表示,尽管不会直接提高杠杆率,但永续债的成本通常较高,且随着时间的拉长,利率会升高,并且,多家信用机构仍然把永续债归为评级考虑范围内的债务,从而影响其信用评级。

  多元化进展不顺

  

  进入2019年以来,蓝光发展持续进行大刀阔斧的改革,积极推进公司业务走出四川,全国布局,正式入驻上海总部,形成“上海+成都”双总部发展格局,整体“东进”。

  12月20日晚,蓝光发展公告引入原华润置地老将迟峰为新的总裁。公开资料显示,作为加盟华润置地近20年的老将,迟峰的第一个战场就在江苏,此后,又逐渐将华润置地东部片区的版图扩展至常州、南京等地,是助力华润置地在华东市场站稳脚跟的功臣。

  在蓝光发展持续发力的文旅和物业两大板块,迟峰也有一定建树。截至目前,除却天津区域的在建项目稻米侠之外,在重庆、温州、济南等多个城市,蓝光发展也在积极开拓文旅版图,发力多元化。

  而在业内分析人士看来,实力不足的房地产公司盲目开展多元化,只会将力量分散,并不利于公司的发展,一些实力较强的房企试水多元化,尚有试错的空间,但目前来看,蓝光发展尚不具备这样的实力。

  借壳“迪康药业”完成A股上市后,蓝光发展曾将公司的房地产业务拆分成 “人居蓝光”和“生命蓝光”两大板块。其中,“人居蓝光”包括地产金融、现代服务业和文化旅游,而“生命蓝光”则包括了医药和3D生物产业的发展。

  而截至2018年末,蓝光发展3D生物打印血管仍然处在申请FDA的进程中,尽管去年一年,蓝光发展在该项业务上投入了1亿元的研发费用,但换来的依然是公司净利润3041万元的亏损。

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