2020，楼市铁定出现小阳春！十大神预测来了

来源：楼市黄大大

楼市“大炮”任志强，已经沉默了很久，最近改行当了木匠。问到楼市，他说“全忘光了”。

预测楼市很难。亢奋者说，深圳上海的房价，未来要涨破80万/㎡，悲观者说，未来十年房价如葱，没有人要了。

但楼市演变，逻辑绝不会那么简单。

2020楼市如何？纷纭的信息碎片，拼出一幅大势图景，越来越清晰：

群峰崛起，河谷沉落。

总有一些地段横空出世，闪闪发光。也总有一些房子凋敝蒙尘，跌跌不休。

哪些城市逆势上行，哪些城市难以为继？不经意间，格局已然巨变。

01

2020，楼市将再现“小阳春”

最重要的原因是，地方政府获得的“因城施策”空间已经增大，调控普遍“松绑”。

很多城市进入“因区施策”阶段，更加灵活。

最典型的是广州。先是自贸区南沙“松绑”，紧接着是花都，随后又是黄埔。每个区对限购的范围、条件，实施细则都不一样。

这样的一个巨大好处就是：规避风险，收放自如。

在经济下行压力加大的形势下，中央的调门没有再提高，对地方来说就是一种鼓励。

货币政策，也出现了对楼市利好的苗头。11月央行首次下调了5年期LPR，不少城市的房贷利率，已经开始下降。

楼市供给和需求端的对比，出现逆转。

今年1-10月的统计指标显示，全国商品房销售面积增速，今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。

需求在复苏。过去两年，二手房市场普遍阴跌，价格逐渐回调，不少热门城市如北京、上海、广州，部分区域回调幅度超过15%，也为楼市回暖筑底。

长期处于观望的市场，给点阳光就灿烂。小阳春，不远了。有意买房或买房的朋友，可以着手准备。

02

2020，楼市不可能大涨

从中央到地方，已经备足了成熟的政策工具箱，防止楼市大起大落。

中央经济工作会议重申“房住不炒”。杀死投机空间，避免房价大涨。

从全国层面，实体经济与房贷利率“脱钩”，M2增速稳定在8%左右。既没有大水漫灌，也完成了水源分流，卡住了楼市的资金来源。

地方政府头上仍有“紧箍咒”。

住建部定调重申，明年楼市要保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2019年以来，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。

稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标，是楼市第一要务。

这同时也意味着，房价既不能大涨，也不会大跌。

今年由于房价下挫，多地出现了“砸售楼部”的现象，很快便销声匿迹。政府在“稳房价”上，可用的手段仍然很多。

辽宁大连、江西赣州、湖北恩施、安徽马鞍山等多地，都出现过严格的“限跌令”，要求新房价格不得低于5%-10%不等。可见地方政府的心里底线，大约是10%的降幅。

稳字当头，是2020的楼市主基调。

03

2020，投资周期拉长，价值投资更重要

当楼市的长效管理调控机制逐渐建立，大起大落不再，回归价值投资成为必然。

这也是“房住不炒”的核心奥义。

近期苏州的张家港市，出现调控政策“一日游”，取消限售只坚持了1天。

重要的原因就是，取消限售缩短了投资周期，与“房住不炒”背道而驰。

就算在楼市火热的深圳，官方也严格打击，限制了二手房上涨的目标涨幅：5%。不允许短期获取暴利。

在房价阴跌、楼市企稳之后的2020，观望的情绪退潮，市场逐渐解冻，但不会再恐慌抢房。

市场更冷静了，投资房产一定要经得起时间的考验。

04

2020，买房利率会进一步降低

今年11月，央行首次下调了5年期LPR，虽然只有5个基点，但释放了房贷利率走低的信号。此后的12月，5年期LPR保持在4.8%，维持不变。

近日，广州、中山等城市也传来消息，房贷利率在LPR基础上加基点，总体情况有所下调，对购房者是一个利好消息。

前两天，传来消息，将进一步研究采取降准和定向降准。

“降准”是个大杀器。每降低0.5%个百分点的存款准备金率，大约可以释放8千亿基础货币。

即将出现的“降准”，对楼市是比较重大的利好。

一系列的动作表明，国家一直在努力降低实体经济的利率，更加灵活和市场化，帮助小微企业更容易获得资金。

这也将惠及楼市。

不过，十年来，居民杠杆率持续上升。

近日，央行发布报告，显示我国住户杠杆率为60.4%，同比上升3.4个百分点。

这样的杠杆率已经超过了日本和德国，但还低于美国、英国，有一定的增长空间，但不大了。

买房利率降低的幅度相当有限。要想恢复当年利率7折、85折的条件，不可能了。

05

2020，地方政府还是要靠“土地财政”

今年楼市凉凉，但拍地热度不减，地方政府的卖地收入并没有下降。

按照估算，1-11月地方土地出让收入高达5.7万亿，同比增长8.1%，远远高于全国一般公共预算收入增速3.8%。

为了减轻企业负担，财政大规模减税降费。在经济增幅下行的情况下，地方还是离不开土地财政。

央地关系调整，让地方的财力与事权相匹配，还有漫长的路。

地方政府要靠“土地财政”吃饭。土地供应维持高位运行，也将支撑起楼市的供给基本面。

06

2020，“抢人大战”全面升级，进入白热化

人口流动的壁垒正在迅速瓦解。

近日，中共中央、国务院发出通知，全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制，放宽人口300万至500万城市落户条件，完善人口500万以上城市积分落户政策。

事实上，就是500万人口以上的城市，甚至千万人口的城市，都已在迫不及待地抢人了。

从2017年武汉、西安启动“抢人大战”以来，打折买房、租房，政策不断推出，持续升级。

2019年3月，石家庄推出“零门槛落户”，不分地域、学历等，只要想来都可以。要知道，石家庄可是千万人口的特大城市。

近日，郑州也推出了“在城区租房即可落户”的政策，也相当于零门槛“抢人”，同时出台了公积金异地贷款政策，不仅送“房票”还送上“银票”。

再加上，中国人口红利逐渐消失，每年新出生人口数都在下降，老龄化加剧，让劳动力和年轻人口变得更为重要。

国家的建设用地指标，也逐渐实现“地随人走”，挑动地方政府敏感的神经。

再加上，明确了城市公共服务要按常住人口，而非户籍人口来供应。

未来，除了北京、上海两座人口超过2千万的超大城市以外，其他城市都会在竞争中逼近落户“零门槛”。

“抢人大战”提前进入肉搏期。这是中国区域经济竞争激烈的格局所决定的。

只有在“抢人大战”中胜出的城市/区域，才能得到人才红利，分享最后的人口红利。

07

2020，三四线城市压力将越来越大，楼市出现危机

在抢人大战中，三四线城市毫无优势，基本上都处于整体人口流失的状态，唯有市区、县城，还有一定的人口就地城镇化，作为补充。

但是，引发三四线城市房价上涨的棚改，十年工程即将收官。

据住建部通报数据，截至11月底，全国棚改已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。比起2018年的626万套的实际开工量，已经出现腰斩。

2019年，棚改明显降速，重点工作转向“老旧小区改造、提升”。

按照住建部部署，2020年要“严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造”。缺少了货币化棚改的刺激，三四线楼市步入沉寂，是可以预见的。

三四线楼市，维持房价不跌，就已经是万幸。

08

2020，坚定看好两大区域：粤港澳大湾区、长三角

这是当今中国，最具有确定性的两大黄金地带，经济发达、创新活跃、资源富集、人口增长。

最近，中国社科院对8个城市做出房价“一般上涨”的预警，全部位于这两个区域。

为什么把粤港澳大湾区排在第一位？如果长三角是核裂变，大湾区就是核聚变。一个湾区，两种制度，三地聚合，化学反应的想象空间巨大。

未来30年，粤港澳大湾区将从7000万人口，增加到1.4亿左右。深圳、广州是中国常住人口增长量最大的两个城市，平均每年增加50万左右。

相比之下，长三角更大，41个城市之间，每个梯队相对均衡，呈现出以上海为龙头，南京、杭州为两翼，雁阵型发展的局面。

因此，在这两大区域，也有不同的价值选择逻辑。

粤港澳大湾区，首选“化学反应”变化最剧烈的区域——广深港澳创新走廊。以内地城市为范围看，就是深圳、广州、东莞、珠海这四个城市。

广深港澳创新走廊布局图

而在长三角，则要牢牢盯住上海这一“龙头老大”，布局热点城市，除了自身发展实力之外，也要看和上海“关系”的紧密程度。

大致是：以上海为核心，连线南京、杭州，覆盖形成的城市群：苏锡常、南通、宁波、绍兴、嘉兴。

在两大区域之外，最有投资潜力的城市还包括：武汉、郑州、成都、西安。

09

2020，一些城市隐藏着危机，房价可能下跌

北京还没缓过劲儿，但是总体能撑起来，需求仍然旺盛。

北方城市总体不被看好。

最近，总看到有人怀揣几万块钱，跑到鹤岗这样的城市去买房。看起来很爽，但绝对是投资“自杀”行为。

那是去隐居，不是去投资的。

当前，不少北方省份增长放缓，比如吉林省，前三季度的经济增速为0。

全国的经济重心进一步南移。2018年，北方地区经济总量占全国的比重为38.5%，比2012年下降4.3个百分点。

最近，中国社科院对10个城市作出了房价“一般下跌”的预警，这些城市全部位于北方。

包括北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

在北方城市选房，要找到黄金地段的难度更大，一不小心就掉坑里了。

同时，要警惕那些难以吸引人口的城市，尤其是收缩型城市。

2019年，国家发改委首次提出了“收缩型城市”的说法，从660个建制市中遴选出80个城市，在过去10年出现不同程度的人口收缩。

当然，这里面也不是全都有问题，比如东莞属于结构性收缩，需要分辨。

一般来说，可以看看常住人口增长率，超过1%就算是人口增长强劲了。

最重要的，决定一个城市长期价值，还是要看经济发展的基本面。经济疲软甚至出现负增长，就有危机了。

比如广西的柳州、来宾，广东的中山、揭阳、梅州，海南的陵水、乐东等。

10

最后一个判断：2020，中国房地产市场仍处在白银时代

2019年1-11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%。增速平稳。

前11月的商品房销售额，已经接近14万亿。

预计全年销售额将首次突破15万亿，还在上涨，但已逼近尾声。

2019年，中国城镇化率将首次超过60%的大关，城镇新增就业人口还维持在1300万左右。在达到75%以前，这都将为房地产行业提供有力的支撑。

楼市虽然有点冷，但未来十年，依然有坚挺的理由。

对于普通人而言，量力而行，在保证现金流安全的情况下，仍然可以找到不错的投资机会。

风云变动，看清楼市，拥抱2020。