2019盘点|房企拿地考眼力,看大佬在哪儿捞金

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  快到年底,众多房企也完成了大量土地储备。大房企们投重金肯定是看好土地未来价值,那么,房企大佬们都钟爱哪些城市呢?聚焦一二线,加码都市群大房企、机构里精英荟萃,眼光自然不同一般,因此也被不少买房投资族视作风向标。站长从数据中发现,房地产企业布局依旧偏向于京津冀、成渝、长江中游、长三角和粤港澳大湾区的五大城市群,这些区域的热点城市值得我们重点关注。

  

  城市群方面,2019年1-9月,长三角地区土地市场热度不减,TOP10企业在此拿地金额共计3064亿元,位列首位。

  受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达2275亿元。珠三角和环渤海以1476亿元和1377亿元分列第三、第四位。 热点城市方面,房企热衷于受益长三角城市群和粤港澳大湾区发展优势的热点城市,比如宁波、南通、汕尾以及阜阳。

  此外,大连、郑州、沈阳、西安、太原、昆明和贵阳这样的老牌热点城市也受到看好。其中,拿地规模最大的城市是太原、宁波和武汉,规模均在200万平方米以上。这些城市有三个共同点:交通、人口、产业均有较大发展。

  

  除了都市群,一二线也是房企们的重点布局。数据显示,2019年1-10月,除碧桂园、中国恒大、新城控股(601155,股吧)外,TOP10其余7家企业在一二线的拿地面积占比均超过50%。其中,中海地产在一二线城市拿地面积占比达88%,龙湖集团占比80%,万科、融创中国、华润置地三家企业拿地面积占比均超60%。

  作为一线城市的深圳不仅房子火,土地也火,2019年6月还上演了5宗住宅用地土拍盛宴。地块位于深圳宝安、龙华、光明区,吸引了80家房企参与竞拍,场面十分火爆,火到各地块在拍卖刚开始就迅速举牌到封顶价格。土地最后均为最高限价成交,总额高达223.84亿元。

  这是因为深圳住宅用地的供应一直较为稀缺,从2001年以来近20年,深圳共成交227宗住宅用地,成交规划建筑面积2849.34万平方米,仅相当于了广州市3-4年的住宅用地成交量。

  房企方面,2019年融创以合理的土地价格获得了大量优质的土地储备,80%土储位于一二线城市。龙湖集团在一线城市拿地面积占比增长最多,达到7%。

  恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上透露,恒大在2006年开始回归一二线城市,目前公司3.19亿平方米土地储备中,66.1%在一二线城市。公司的土地政策不是划分一二三四线城市,而是拿中国人口净流入、有产业支撑的城市。

  据了解,在粤港澳大湾区,恒大拥有5421万平方米的储备项目,总货值1.68亿。在大湾区核心城市之一的深圳,其项目储备高达3124万平方米,总货值1.24万亿。

  碧桂园也在加码一二线城市。碧桂园目前的土地储备中,按项目所在地分,位于一二线和三四五线销售金额比例为39:61。按目标市场分,目标一二线与目标三四五线销售金额比例为44:56。

  万科表现更是直接。董事会秘书朱旭表示,今年上半年拿地权益投资金额中88.4%位于一二线城市,万科仍然坚持重点在一二线城市拿地,不会进三四线城市。

  也是,三四线城市资源产业发展有限,面临较大的库存压力,已有的都很难卖,别说新盖的了。

  而在北京土地市场,中海地产、万科、保利等企业均表现积极,所拿地块面积较大。截止到2019年10月底,房企新增拿地平均楼面价为5428.3元/平方米。中海拿地平均楼面均价为12709元/平方米。从城市群拿地企业来看,龙头房企坚持广布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。

  小周期消失,小房企更难

  从拿地金额来看,TOP10企业1-9月拿地总额7789亿元,龙头房企获取土地资源优势凸显,行业集中度显著。而中小房企,能活着就不错了。

  过去,整个房地产行业存在着2-3年左右的小周期,很多房企虽然也过过苦日子,但熬一熬很快就能迎来春天。如今,这个小周期已经没有了。对有实力的房企来说,在土地价格持续攀升的背景下,通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大,而并购成为增加土地储备的有效方式。房企趋向多元化拿地方式,合作、收并购拿地占比提升。

  早在2016年的一次会议上,孙宏斌就对台下很多中小房企老板说:“如果你的公司现金流有问题,但是土地还有价值,那你就可以找我。”

  很多资金困难的中小房企,随之转让项目股权,或直接卖地。甚至部分百强房企也不得不处置土地资产,纾解资金困境。

  最让人意外的是绿地。前阵子绿地武汉的高楼因为没钱施工停工了,但他们拿地的金额却明显上升。该企业围绕超高层、大型城市综合体、高铁新城、特色小镇、会展中心、现代产业园新拿了不少地,可以说甭管有没有钱盖楼,反正买地时确实不太差钱。

  从拿地规模来看,2019年1-10月,房企频繁通过收并购获取项目,二级市场拿地数量经过前期震荡后呈直线上升。收并购拿地为房企新拓市场主要手段。从拿地目的来看,一方面,代表房企通过收并购加大全国化布局力度;另一方面,代表房企通过收并购完成战略调整,

  结论

  2017年是房地产行业快速发展的一年,2018年是房地产调整收紧的一年,2019年、2020年是房地产走向稳定的一年。

  在以前的红利时代,地价便宜,房企买买买就是了,日子很好过,土地越多越好。但在存量时代,市场小了,比如长沙明确商品住房价格构成,平均利润率固定在6%-8%。此外,土地价格也涨了,买地不像以前躺赚,需要精打细算了,更加考验房企眼光和精细化运营,必须节约成本。

  土地市场作为房地产市场的“晴雨表”,伴随着市场以稳为主的大基调,土地市场也迎来全面理性。对于消费者来说,如今买房更考验水平了。对于大众而言,不能改变趋势,但是可以顺应趋势,跟随都市群一起享受发展红利,是最简单的选择。

  来源:地产情报站微信号

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