泰禾信托纠纷背后,760亿担保和高息举债

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内容来源:股票说

  陷入流动性困境的泰禾,近期面临一场信托诉讼纠纷。

  日前,西藏信托因借款合同纠纷,对泰禾集团、黄其森、福建中维地产、东莞金泽置业等6个被告提起诉讼。案件将于2020年2月11日在北京市第四中级人民法院开庭。

  东莞金泽置业是东莞市“泰禾新天地”楼盘的项目公司。2016年4月20日,泰禾集团通过旗下全资子公司福建中维3.56亿元价格受让卢泽芳和王照文持有的东莞金泽置业80%股权,股权转让后,王照文、卢泽芳仍继续分别持有东莞金泽8%和12%股权。

  2017年4月,西藏信托向东莞金泽置业发放信托贷款,作为担保措施,福建中维、王照文、卢泽芳分别将所持东莞金泽置业80%、8%、12%的股权质押给西藏信托,同时泰禾集团及黄其森个人提供连带责任担保。

  一般来说,信托的放款期大概在两年左右,市场猜测可能是信托违约导致的起诉?

  这是泰禾今年第二次涉入信托诉讼纠纷。今年4月份,中诚信托将公司和世茂房地产子公司增城荔涛诉至法院,法院裁定冻结公司和世茂房地产子公司名下银行存款13.43亿元。一个月后,公司完成偿付,冻结才被解除。

  泰禾信托纠纷的背后,两个关键词,信托贷款和担保。这两个是泰禾资金的命门。

  泰禾650亿非银融资额!

  据2019年中报显示,公司的非银融资额650.25亿元,占比58.94%,融资成本为10.13%。

  一般来说,非银融资主要是信托和资产管理公司,融资成本比银行贷款和公司债的利息高。

  据年报显示,2016年至2018年,公司来自非银融资渠道的资金分别为269亿、829亿和842亿,占总融资比例分别为35.74%、61.24%和61.27%。同一时期,来自银行贷款的占有比重,则从41.06%降至18.00%。

  2016年至2018年,公司融资总额分别为754亿、1354亿和1375亿。

  2017年是泰禾猛加杠杆扩张的一年,公司的融资总额同比大涨近100%,新增融资额基本都来自非银融资渠道。这一年,非银融资渠道新增560亿,同比大涨208%。

  2017年,泰禾非银融资渠道融资额大涨,而信托的放款期通常是两年,所以,2019年的信托纠纷也就是意料中的事。

  2017年,正好是楼市正旺的时候,泰禾通过高息的非银渠道加杠杆扩张,在2017年末,黄其森也是豪言万丈:“ 2018年,泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元” 。黄其森说这个话,还是有原因的,毕竟公司2017年的融资总额上涨了近一倍。

  2018年,在楼市调控的背景下,泰禾的销售额并没有如黄其森所愿。据黄其森对外公开披露,泰禾2018年销售额为1300亿,未达到其在2017年设定的2000亿销售目标。

  通过非银渠道借了很多高息资金,但是,公司的销售情况远未达到销售目标,这个时候,公司的现金流就会陷入困难。

  2018年开始,泰禾的资金链困境就已经显现,2019年,大股东的股份一度因借款纠纷被法院全部冻结。

  760亿担保余额!

  2019年11月28日,泰禾集团公告称,“截至本公告披露日,公司实际对外担保余额为760.32亿元,占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的411.9%,公司不存在逾期担保的情况。”

  760亿担保余额,占比公司归母净资产的411.9%,这一比例已经非常高了。

  西藏信托的合同纠纷中,泰禾集团和黄其森涉及担保,那么,760亿担保金额里,还有多少潜在担保风险呢?

  在年初引进战投失利后,泰禾解决资金链困难的途径主要是,变卖资产和海外发债。

  2019年,泰禾多次出售项目,累计回笼资金超过百亿,其中,同为闽系房企的世贸接盘了多个项目。

  2019年7月,泰禾发行了4亿美元规模债券,期限三年,年息15%;2019年9月,发行1亿美元,期限一年,年息11.25%。15%的年息,利率之高,当时也是引发市场热议。

  2019年上半年,泰禾的融资成本为9.3%,较2018年的8.52%,上升了0.78个百分点。

  2019年9月末,公司货币资金147亿,短期借款62亿,一年内到期的非流动负债243亿,货币资金占比短期有息债务0.48,短期现金流还是很艰难。同时,公司的长期借款567亿,应付债券154亿。

  据克而瑞最新统计数据显示,2019年前11月,泰禾集团的全口径销售额为689.2亿元,而去年同期是1110.4亿。据此计算,泰禾销售额同比下降37.94%。

  销售额同比大幅下降,主要原因有两个:一是公司出售项目后,导致可售资源变少;二是公司产品大多是豪宅,销售情况不佳。

  销售回款同比大幅下降,融资成本还在继续攀升,泰禾的现金流困境可能还要持续!

  泰禾在资金方面,一直有点激进,比如影子泰禾可能带来的表外负债问题,这还不是台面上展现出来的问题。

  泰禾的资金链问题,是在2017年埋下的。当年高息举债扩张,遇到楼市调控和房企融资环境遇冷,出现了持续两年的现金流问题。

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