买房要看抵押否，莫为他人做“嫁衣”

2019年新年伊始，广西南宁市的曾某和妻子蒋某住进了两人新买的位于南宁市西乡塘区某小区的房子，并办了乔迁的喜宴。可是好景不长，几个月后曾某得知自己刚买不久的房子竟然被桂林市七星 区人民法院查封了。原来，早在2017年9月曾某就从房屋所有人冯某手中以140万元的价格买下了该房屋，还签了《房屋买卖居间合同》且依约支付了购房定金和首付款60余万元。那房子为什么被查封了呢？想到这曾某气愤不已，同时也非常困惑。于是，曾某便向七星法院申请解除对该房子的查封。 原来早在曾某买下这个房子前，房子的所有人冯某就因贷款而将房子抵押给了银行。之后由于冯某未按期还款，银行向法院提起诉讼保全，使得房子被查封。虽然曾某在法院查封之前就已经购买了该房屋，但是在法院查封前并未办理过户手续，房子依然登记在卖家冯某名下。 通过七星法院法官的耐心解说曾某才了解到，该房产至今未过户到自己名下，虽然房屋已交付并入住，但从法律上来说房子的所有权依然属于冯某。曾某购房至今所交的按揭款也算是在帮冯某交纳。就算曾某是在善意不知情的情况下购买了冯某已抵押的房产，也不能对抗银行的抵押权。 根据我国《物权法》第9条和第179条之规定，不动产物权转让经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。为担保债务的履行，债务人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务，债权人有权就该财产优先受偿。所以七星法院对该房产的查封行为没有任何问题。 最终，曾某申请对该房屋查封的执行异议也被七星法院驳回了。曾某既花了钱，又没得到房，只能向冯某追偿自己的损失。但一个因为还不了钱而被法院查封了房子的人又怎么赔偿曾某呢？ 其实在生活中，像这类看似普通的房屋买卖行为中藏着许多陷阱。如今浮动较大的房价，正不断刺激着老百姓们购房的欲望。但一部分人由于缺乏法律知识，买房时未了解房屋的抵押、查封等情况；买房后也未及时办理过户登记手续，导致用自己的血汗钱为他人做“嫁衣”，到头来得不偿失。 最后提醒大家：买房需谨慎，懂法可避坑。

来源：桂林市七星区人民法院 作者：石涵潇