谢逸枫：9万/平！不是房价是楼面地价！广州已经超越北京！

文/谢逸枫

太TM给力了！房企还没抢地，地块还没成交，楼面地价创全国第二、广州第一，简直是楼市王炸。最让人疯狂的不是什么房价，是楼面地价，未拍已是大 地 王。预计2020年2月19日应该会知道结果了，按照这块的特殊性、价值性，估计是低价成交，或者是低溢价成交，流拍的可能性小。

此次挂牌地块是2007年广州市旧城改造三大项目之一。2009年，该宗地块开始动迁，但因地块内部被占用者非法搭建临时建筑导致未能拆迁。经过十年的漫长谈判炉后，直到2018年整个地块才全部完成动迁。直到2018年，整宗地块才完成拆迁。

越秀老城寸土寸金，上一次出让宅地，还是2011年的杨箕旧改。当时富力，以47265万元总价成交，折合楼面价1726元/平，拿下越秀杨箕村改造公开出让的商住用地。如今，时隔八年，地价早已翻了47倍。

越秀区上次公开挂牌商住用地为2010年12月10日，当时“杨箕村改造地块”以总价4.7亿挂牌，即后来的富力东山新天地项目。越秀已经断供9年了。时隔九年，越秀区再推宅地，寸土寸金。除了越秀外，今年海珠、荔湾、天河均有商住地供应，可谓“铁树开花”。

老城越秀区，果然金贵，区域价值并不输天河珠江新城。在此之前，天河已断供3年。海珠断供1年。荔湾2017年断供，2018年仅一宗蚊型地出让。这对于沉寂一年的广州楼市来说，无异于在平静湖面扔进一块巨石，对于明年楼市有着无比重要的意义。

截至目前，2019年广州“传统老区”累计供地55万m，保持去年与高位相持平。但与去年白云“一区独大”相比，今年海珠、荔湾、天河均有一定面积分布，这一定程度上缓和了部分老区一手严重缺货，库存消化周期偏低的情况，亦为中心区买家提供一定新选择。

一：楼面地价创历史最贵

12月19日，广州市规划和自然资源局挂牌出让越秀南3907地块的国有土地使用权，起拍总价超23.57亿元，折合楼面价达64576元/㎡。令人讶异的是，这宗创下广州史上最贵楼面地价的宅地，并非什么巨无霸，而是一宗不足万平，仅占地面积8296.7平方米的微小地块。

公开资料显示，地块占地面积8296.7平方米，容积率5.84，计算容积率总建筑面积达49500平方米，挂牌起始总价高达23.5701亿元，在扣除13000平方米的回迁安置房建面后，折合楼面地价高达约64576元/平方米。

如按照第四方式计算，楼面价超9万/平，登顶广州土拍地价新高。其一是总用地面积为14649.7平方米，减去公建面积6353平方米，可建设用地面积8296.7平方米，容积率5.84（实质上是5.966），4.95万平方米，总价23.5701亿元，楼面地价约47617元/平方米。

其二是按照可建设用地面积8296.7平方米，容积率5.84（实质上是5.966），建筑面积4.95万平方米。竞得人还须配建1.3万方回迁住房，49500平方米，减去13000平方米，还剩余36500平方米，总价23.5701亿元，楼面地价约64576元/平方米。

其三是按照可建设用地面积8296.7平方米，4.95万平方米，减去1.3万平方米回迁住房，还剩余36500平方米，再减去2240平方米的小区配套，最后剩余34260平方米。总价23.5701亿元，楼面地价约68798元/平方米。

其四是按照可建设用地面积8296.7平方米，减去1800平方米配套用地面积，还剩余6496.7平方米，容积率5.84（实质上是5.966），建筑面积38759平方米，减去1.3万平方米回迁住房，还剩余25759平方米，总价23.5701亿元，楼面地价91502元/平方米。

从4月荔湾广钢地块2.8万/平，到6月番禺易兴地块3.3万/平、9月荔湾冷冻厂地块的3.6万/平，再到如今越秀南路地块的6.45万/平，广州宅地最贵起拍楼面价实现了四级跳。正所谓不鸣则已，一鸣惊人，这一次，广州刷爆了眼球。

二：竞买条件非常“严厉”

2019年4月，广州市规划和自然资源局挂出越秀南复建房项目控制性详细规划修正论证报告其中，广州历史最久的越秀南路客运站5月1日正式停运。本次控规修正主要结合现状建筑及街区风貌要求落实镇龙南街线位，其中，AD013907地块用地面积由现行控规的8470平方米修改为8300平方米，计容建筑面积保持49500平方米不变，建筑限高70米。

该地块将建设的配套设施包括居民健身设施、文化活动站、幼儿园、老年人服务站、物业管理、托老所、社区居委会、公共厕所、垃圾收集站等。此外，在紧邻中华全国总工会旧址的AD013929地块用地性质为绿地，将新增地铁站出入口一处。

这块地的出让条件非常苛刻，可以令世界500强、国内500强房企都止步。按照公告显示，其一是不接受联合竞买。其二是须在广州市越秀区办理工商注册及税务登记。

其三是回迁安置住房面积1.3万平方米。须在地块内提供建筑面积13000平方米回迁安置住房，由广州市越秀区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购，且在三年内交回安置房并负责回迁工作。相关公建需由建设单位统一建好无偿移交相关主管部门管理。

其四是受限高管控，建筑限高70米。其五是竞得人须按照管线权属单位的专业要求对地块内的供水和排水管线进行迁改，并采取装配式建筑的建造方式。

其六是公建占地面积6353平方米。该地块的总用地面积为14649.7平方米，其中城市道路用地面积5044.8平方米，绿地用地面积799.4平方米，河涌用地面积508.8平方米，剩下可建设用地面积为8296.7平方米。

其六是配建建筑面积2240平方米。配套一所用地面积1800平方米、建筑面积1440平方米的幼儿园，配建一所建筑面积800平方米的星光老人之家，社区居委会。

其八是回迁安置房建设保证金高。竞买保证金为1亿元。并且竞得该地块一个月内，开发商还得将6000万元的回迁安置房建设保证金一次性付划到越秀区房屋管理局指定的银行账户。

其九是该地块竞价设“竞自持+摇号”环节，当有两个或两个以上竞买人参与竞价时，直接进入竞自持环节。

三：为什么楼市地价如此之高？

6.45万/平是什么水平？广州前标杆地价为时代中国所持有的海珠石岗路地块，成交楼面价55437元/平。毫无疑问，越秀南路地块，一亮相就创下了广州楼面价峰值。

就标杆地价而言，广州虽然最低，但请注意，除了广州，北上深地块都是成交楼面价。而在挂牌起始价方面，越秀南路地块的起拍楼面价，仅低于北京。北京12月16日挂牌的海淀区四季青镇中坞重点村两宗地块，起拍楼面价7万/平

深圳近期挂牌单价最贵地块，为12月11日由天健以38.9亿竞得的深圳前海T204-0142地块，起拍楼面价4万/平，成交楼面价57887元/平。上海2016年上海虹口区凉城新村街道073-06号地块，起拍楼面价3.8万/平。

首先是老城区黄金地段+房价破10万+。老城越秀区，果然金贵，区域价值并不输天河珠江新城。在售的住宅项目，当然不会便宜。越秀南路地块周边的一手楼主要有粤海拾桂府、世茂天越、时代四季奕居等在售，价格在8-9万/㎡左右，全新盘世茂天越吹风价更是突破10万+。

作为越秀时隔8年后终迎入市的地块，其周边配套成熟，生活氛围浓郁，区域价值可以说丝毫不输天河。地块所处，位于越秀区越秀南路，从地铁6号线团一大广场站出来后步行约200米即可抵达，亦有公交串联。地块毗邻万福路、东濠涌，与中华全国总工会旧址相邻，交通十分便利。

周边有华荟大厦、团一大广场站、中华全国总工会旧址、越秀区第二中医院、永曜北小学、清水濠小学，配套完善。当中，清水濠小学排名与育才学校、先烈中、东山实验实力相当。项目现场暂时围闭中，目前作为一个临时停车场和资源回收站在运营，地块正对着华荟大厦，其入住率较高。

周边已有越秀区第二中医院、越秀区骨伤康复医院、清水濠小学（省一级学校）、永曜北小学（市一级学校）等配套，教育和医疗资源相当能打。附件不少商铺保留有骑楼风格，道路宽敞整洁，生活气氛浓郁却不失宁静，在繁华闹市中更显特别。

其次是宅地稀缺、供应更稀少、宅地稀贵。越秀区宅地稀贵、供应稀少。杨箕旧改地块之后，时隔八年，越秀区再推宅地，寸土寸金。越秀南复建房地块是2007年全市旧城改造三大项目之一，从2009年开始动迁至今已接近10年。

越秀老城寸土寸金，上一次出让宅地，还是2011年的杨箕旧改。当时富力，以47265万元总价成交，折合楼面价1726元/平，拿下越秀杨箕村改造公开出让的商住用地。如今，时隔八年，地价早已翻了47倍。

最后是可建面积少，回迁住房面积多且回收价格低、公建面积大、配套面积高。总用地面积为14649.7平方米，减去公建面积6353平方米，可建设用地面积8296.7平方米，再减去1800平方米配套用地面积，只剩余6496.7平方米。

建筑面积38759平方米，减去1.3万平方米回迁住房且价格才3500元/平方米，还剩余25759平方米。应该说这就是真正的高楼面地价的根本原因，即可建面积少，回迁住房面积多且回收价格低、公建面积大、配套面积高。