回望合肥楼市2019：高潮与低谷并存 浮沉只在一瞬间

一位合肥业内的老师评价合肥楼市：现在市场转冷是正常的，前几年才是不正常。

回望2019，确实如此。今年的合肥楼市，高潮迭起有之，低谷沉沦亦有之，高潮时人们以为房价会迎来新一轮上涨，低谷时又以为房价会一泻千里。但，两个都没发生。

从今年合肥楼市的数据中，我们也可以一窥合肥楼市冷热变换的路径。截至11月，合肥楼市网签备案48118套，与去年同期相比下降15.16%。

备案数据下降的背后俨然是合肥楼市热度的整体下滑，而热度下滑的最直接原因就是调控政策。

风声鹤唳的合肥楼市

2019年，合肥一度传出调控放松的风声，这让许多人蠢蠢欲动。无论风声是由谁传出，这都代表着有一批群体已经扛不住渐冷的楼市：或许是开发商，毕竟他们是调控放松的直接受益者；或许是投资客，只有放松调控他们才有获利空间；甚至可能是相关部门，调控放松最终是为了刺激经济。

但无论是谁，中央的几个指示彻底打消了部分群体的心思。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这句话与之前“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”一样，为中国房地产市场定下了调子。

虽然“因城施策”让各地有了操作空间，但底线已经被划下，君不见今年多个城市出现过“政策一日游”的情况，在可查的媒体报道里就有河南开封、江苏张家港、山东菏泽等城市，刚出的政策在舆论下承受不住压力，草草收场。

道路千万条 安全第一条

合肥今年调控政策没有大规模变动，但在土地拍卖上相关部门做出了革新。其中4月份的“摇号大战”为合肥土拍制度改革埋下伏笔，滨湖区BH2019-05号地块拍卖至摇号阶段时，近70家房企登记摇号，被圈内戏称为“百团大战”。这70家房企多数都是“马甲”，即房企的分公司或子公司，这么操作的目的是为了提高摇号几率。

紧接着，合肥市自然资源和规划局就规定土拍不允许房企关联企业不得参加同一宗地的拍卖。这还只是前奏，摇号虽然限制了地价，但也让政府在出让优质地块时蒙受部分损失，这绝不是最好的限价方案。

于是，9月28日晚合肥市自然资源和规划局出台了新的土拍规则，“房价和地价联动机制”、“最高限价时转竞自持租赁房”两条规则直接改变了合肥土地市场的格局，虽然联动机制让土地最高限价大幅度下降，但优质地块必然要竞自持的情况却让政府收益良多。

合肥作为全国第一批租赁住房试点城市之一，如何高效地推进租赁住房试点工作不仅是民生工程，也是政治任务。合肥借鉴了一线城市的土拍经验后，竞自持租赁房成为一个优秀的选项，这既可以保证调控不松懈，也可以低成本地获得大量租赁住房。

限制购房是调控，调整土拍也是调控，合肥今年的调控未在全国引起关注，但当地楼市却清晰地感受到了调控的威力。低调的调控措施，有效的调控效果，合肥这波操作在笔者看来非常优秀，借用年初《流浪地球》的流行语评价：“道路千万条，安全第一条。”

转冷不仅是因为调控

但调控就是市场转冷的唯一原因吗？也不尽然，中国房地产市场在1998年房改后，正是迈入市场化阶段，市场规律这只无形之手早就在暗中影响着楼市。

从合肥近年来的楼市成交数据来看，合肥楼市需求下降是市场规律带来的必然。从2010年开始，合肥新建商品住宅成交进入一个高位。除2017年由于强调控等因素导致成交骤减至12618套，2010年-2018年合肥新房成交均在5万套以上，其中2013年更是超过10万套，2014年、2015年也超过9万套。

2010年到2018年，合肥楼市共计成交647606套新建住宅。以一家三口计算，近65万套住房可容纳195万人的居住需求。当然，其中肯定有置换类、改善类、投资类等购房行为，但笔者认为这个数据应该可以涵盖了近些年大部分合肥新增人口的住房需求。

所以购房需求的下降也成为一种趋势，合肥近些年改善类住宅的供应增加，也反映出许多购房者已经不是第一次购房，购房需求逐渐转向改善生活品质。但这类需求顶多只能托底合肥房价而不能刺激其进一步上涨。

结语

2019年前11个月备案48118套，那么全年成交突破5万套是不成问题的，但显然难以超过去年的6万多套。

在市场和调控的双重作用下，合肥楼市显然进入了横盘的时代。房价没有快速上涨，卖方市场转变为买方市场，购房者自然也就没有那么急切的购房需求，精挑细选、观望等待也就让开发商开始想尽办法刺激购房。

回望2019年的合肥楼市，风平浪静居多，偶有风浪却也很快被抚平，似乎2016年的情况再也不会出现。但真的是这样吗？

在客观规律的作用下，楼市就像正弦函数一样，每走过一个低谷必然会迎来一个高峰，虽然时间尚未可知，但却一定会到来。