文/吴婷婷
前几天听读者们吐槽“洛社的二手房太难卖”，我就去调研了下。
我从贝壳找房APP上拉了一下近一年洛社区域的二手房成交数据，发现，从去年11月到今天，该区域仅成交了37套二手房。
一年成交37套是什么概念？
比同样是乡镇的梅村少了一半。
甚至，这一整个区域的成交量还比不上五星家园一个小区的成交量。
我又查看了一下目前挂牌的174套二手房，发现超过70%的房子从今年年初一直挂到现在，300多天的带看量还不及有些房子1天的看房量。我估算了一下，从一套房开始挂牌到卖掉，平均可能需要90天的时间。
好像是有点惨~可怎么会这么惨？
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“那些卖不动的二手房都是首付太高了，大部分在这边工作的人都付不起！”
在德祐洛社一中介门店工作了一年的小D告诉我，“很多来这里买房的人只付得起二三十万首付，可这里稍微好点的房子首付起步要四五十万！”
“那稍微差点的房子呢？会不会便宜点？好卖点？”我问。
“房龄老的老新村总价是会低一点，但是评估价也低，没法多贷款，实际要付的首付蛮高的，也不是很好卖。”
我盘点了一下这一区目前正在挂牌的174套房源和这一年卖掉的37套房，发现确实如小D所说的，卖得动的房子首付都不高。
而在首付不高的基础上，又有两类房子特别好卖。
一类是安置房或者老新村里略大的户型，可以做到三室的那种，首付控制在30万以内。
比如今年上半年成交的盛巷花园北区的一套3室2厅，挂牌29天就成交了。
虽然房子品相一般，房龄也不算特别年轻，但胜在总价低，只要69万，首付完美控制在20多万，而且房间多且大，基本可以满足一些买房人在洛社“终极置业”的要求了。
还有一类是房龄较新的商品房，90平左右的两房，总价在115万以内比较好卖。
比如今年5月成交的一套丽都景园的2室2厅，“单价虽然要12000多，但总价控制在了108万，挂牌后就有40多个客户来问！”
“这种房子首付可能比大部分人的预期稍微高了一点，但比安置房的环境要好，家里条件好点的还可以靠父母接济一点，够一够，作为短期过渡用。”
“但可能这个区域能达到这样购买力的刚需真的不多，所以类似的房子一般要挂上3个月左右才可能卖掉，基本上就是一个凑钱的时间。”
在对成交房源的梳理过程中，我还发现一点，就是这一带的二手房成交受首付比例调整和公积金政策的影响特别明显。
比如，今年3月，传出有银行首付比例降至3成后，这一带低总价二手房的成交量就稍微上来了一点；
但6月之后，又开始调整到4成首付后，总价在80万以内、原本首付能在20多万的那部分房源的成交明显下来了；
还有10月初公积金贷款额度调整后，这里90平以下的二手房成交几乎就冻住了。
基于上述几点，我可以做个大胆的假设：目前的政策环境下，洛社本地刚需的承受范围大概是：老房子、安置房总价65万以内，二手商品房在100万以内。
除非之后首付比例、公积金贷款额度再度回调，或者想要买房的人收入突然大涨，又或是其他区域有被挤压出来的购买力大量进入，否则高于上述价格水平的二手房会很难卖。
2
接下来再来说说挂牌房源里的另一个大头：高总价大户型。
我看到贝壳找房里显示的174套挂牌房源中，有70%的房源都是面积超过130平的，总价基本都在140万以上，150-170万的较多，大部分挂牌时间已经超过7个月，且在这么长的时间里，带看量基本都在5次以下。
我从一个刚成交了一套大户型的中介经纪人那里了解到，洛社的二手大房子成交量少主要是因为想在洛社买二手大房子的人太少。
“洛社本地人不怎么差钱，不少人早几年都买过新房了，即使要换，也是换更大的新房，不太可能去买二手房；而那些还没买房、但是经济实力还不错的，也会优先考虑在洛社买新房，比如红星，茂瑞府，南光城，西羲里，或者直接去洛社附近的区域买新房。”
“和中小户型相比，我觉得大户型的业主更需要等有缘人，经验告诉我，大户型虽然买的人少，但一旦有人要买，成交速度都很快。”
比如上个月刚刚成交的一套洛城德院的190平四室，据说虽然挂牌322天仅带看了一次，但这一次就直接成交了。
3
在聊天快结束的时候，我想到一个问题，问小D：“你前面提到的那些，今年看过房子但是首付不够的人，后来怎么样了，不买了吗？”
小D说，“也不全是，有的还是抱有希望的，会选择继续存一年钱，看看明年会不会买得起，但更多的直接选择放弃，反正可以住厂里。”
“你觉得，那些再存一年的，明年有希望买到吗？”我追问。
“呃……拿安置房举个例子吧，今年上半年，80平左右的安置房报价在55万以内还是买得起的，但下半年，差不多的房子，房东加了15万，直接报到了70万！再加上土地出让金、大修理基金……”
小D欲言又止的样子已经给了我答案。
4
包括洛社在内，今年无锡乡镇的土拍形势总体不错，虽然参与拍地的开发商不多，但好歹都拍出去了，紧跟其后的就是“房价要涨”的舆论。
光光是洛社周边，我了解到的涨价案例就有七八个。
靠近洛社的一个交付一年的楼盘里，有业主甚至直接想把房子以起始楼面价两倍的价格挂出去。
更残酷的真相是，这种因高地价引发的心理膨胀正在无锡各大乡镇快速蔓延。
土拍后，在梅村，在锡东，在新安，近百套二手房密谋涨价，理由都是同一个：地价涨了，房价当然也要涨！
但涨价迎来的不是抢房，而是买房人的彻底离场。
5
事实上，在以真实身份找小D了解情况前，我曾以买房人的身份在贝壳找房上咨询过她。
我说我预算40万的时候，她给我推荐了这些房源：
我把这些房源给了几位预算在40万、想买二手房的朋友看。
他们给出了相似的回复：
“这地方看着配套有点差啊，同样那么多钱，我为什么不到配套更好一点的地方买？配套好点的地方，即使是老新村我也接受啊！”
“比如沁园，我想起之前朋友圈有推过一套91平的小三房，108万，据说最低可把首付压到40万内，我算了下，月供大概在4800左右，沁园的环境不比这里好？”
“再比如芦庄，有一套3楼的两房，65平，报价70万，差不多首付只要30万吧，也是旁边就菜场啊！”
里面的人想买买不起，外面的人买得起却觉得不值得买，这就是洛社，也可能是更多地价先涨、配套落后的乡镇二手房现状。
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