溢价率110%！地价840万元/亩！沣西新城诞生“新地王”！

关注地产房剑时间比较长的朋友一定清楚，这几年我一直是比较看好沣西新城的发展的。写过多篇文章：

《148公顷！沣西新城，将诞生大西安中央公园》

《疯狂！大牌地产商沣西抢地，溢价率超200%、楼面价超4000元/㎡》

《沣西和浐灞，哪个区域更值得投资？》

《在沣西新城，我看到了这些……》

《沣西房价直逼西安，是否还有投资价值？》

如果非要让我给出一个原因，那么就是：沣西新城的城市规划品质、产业布局。

看点

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沣东地产840万元/亩在沣西新城拿地

昨天（12月19日）下午，是沣西新城一块土地网上挂牌拍卖结束的日子。这块宗地编号为XXFX-CXG01-04的地块，地位于沣西新城精勤路以北、临渭路以东、学镇东路以南、学镇环路以西，面积为115.8亩，土地用途为住宅兼容商业用地，容积率大于等于1.8小于等于2.2，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%，土地使用年限为住宅70年，商业40年。

除了土地款外，按照《关于调整西咸新区商品住房项目配建租赁型保障房配建费用的通知》的有关要求，商品住房项目配建租赁型保障房采取集中代建方式进行，按照建筑面积上限的5%进行配置。房地产开发企业应按8000元/平方米的标准将配建费款缴纳至新区管委会商品住房项目配建归集资金专户。

另外，根据挂牌文件，该地块除了常规的特别约定条件外，还有几条附加条件：

1. 竞得人须在宗地内建设一所不少于6班，用地面积不少于2700平方米的幼儿园和宽度20米的道路（位置详见地块红线图），并在建成后无偿移交给陕西省西咸新区沣西新城管理委员会;

2. 社区综合服务用房建筑面积不小于1700平方米，竞得人须在建成后无偿移交给陕西省西咸新区沣西新城管理委员会；

3. 建筑品质须达到西咸新区住宅建筑品质A级。

这块土地的挂牌起始价为人民币46323万元，增价幅度为人民币500万元。

这块土地的网上拍卖，第一轮报价出现在12月12日下午16:21，直到昨天（12月19日）中午12点之前，只有4轮报价。关于这块土地的争夺，是从昨天中午12点之后开始的。

根据竞价记录显示，这块原计划昨天下午4点结束挂牌拍卖结束的地块，经过延时将近4个小时的争夺，直到昨天晚上7点45分才竞买结束。

最终，经过102轮竞价，该地块被西安沣谷发展有限公司以97323万元摘得。成交价较起拍价溢价率110%，折合地价840万元/亩，楼面地价5730元/㎡。

当然，如果算上配建费、幼儿园建设成本等之后，该地块的楼面地价保守估计会在6100元/㎡以上。

工商信息显示，当日摘得这宗土地的西安沣谷发展有限公司系西安沣东地产有限公司旗下的全资子公司。

也就是说，在这几个月继天地源、紫薇地产等本土国企出手在西安拿地之后，西安本土国企性质房企再次出手拿地，这次拿地的是沣东地产。

看点

02

沣西新城单价地王诞生！

从去年春节之后开始，沣西新城的土地市场比较火。其中，最受关注的几次土地拍卖，一次是去年春节刚过铁建、紫薇等房企通过公开拍卖在沣西拿地，一次是去年4月份万科地产23.76亿元摘得沣西新城6宗地，还有一次就是今年8月份沣西新城一宗小幅商服用地（加油站用地）拍出了567%的溢价率。

从上述几宗热点地块的土地成交价来看，去年2月份中国铁建在沣西拿地的地价分别为725万元/亩、524万元/亩，紫薇地产拿地的地价为762万元/亩、358万元/亩、256万元/亩。

去年4月份，万科斥资20多亿元在沣西拿下的6宗土地，地价在317-688万元/亩。

今年8月份沣西那宗拍出567%溢价率的商服用地（加油站用地），被中石油天然气公司摘得，地价为801万元/亩。

而这一次，沣东地产在沣西新城摘得的这块土地，最终成交地价达到了840万元/亩，毫无疑问是沣西新城最新的单价地王！如果再算上配建费、幼儿园建设成本等，这块土地实际上地价更高。

由此，沣西新城最新的单价地王诞生！

看点

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为什么这块地这么贵？

除了上述提到的几家大牌地产商在沣西新城拿地的成本，我们再来看下早些年其他地产商在沣西拿地的成本。

2014年5月份，金科地产摘得当时的咸阳、现在的沣西新城4宗土地，当时的地价约为180万元/亩。

2017年7月份，新城控股摘得沣西新城同地段2宗地块，地价分别为120万元/亩、180万元/亩，楼面价不到1000元/㎡。当然，新城控股摘得的地块是有附加条件的，那就是建设自持物业新城吾悦广场。

2018年12月份，蓝光地产耗资2.67亿元摘得沣西新城95亩地块，地价281万元/亩。

客观的讲，从目前周边配套成熟度、周边发展程度来讲，沣东地产此次摘得的地块是无法与万科、紫薇、铁建去年摘得的地块相比的。

但是，为什么沣东地产此次摘得的地块那么贵？并且还有那么多开发商去抢？

答案就是：

这块土地是距离交大创新港（交大新校区）最近的地块！

这块地向西400米左右，就是已经开学的交大新校区！

另外，这块地的北侧500米就是渭河公园、南侧300多米就是新渭沙湿地公园，预计今年将开通的地铁5号线，曹家滩站距离这块地的距离也只有几百米。同时，地块周边还有正在建设的西工大翱翔小镇。

交大新校区+西工大翱翔小镇+2座湿地公园+地铁5号线，足以体现出该地块的价值。

看点

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房价会卖到多少？

拿地后，很多朋友就关注的是房价。

目前，沣西新城白马河路板块主要在售楼盘包括万科·大都会（精装高层1.25万元/㎡）、紫薇·铂樾府（精装洋房均价1.21万元/㎡、精装小高层1.13万元/㎡）、中国铁建·西派时代（精装小高层均价1.8万元/㎡），世纪大道上的中旅·海泉湾公馆（毛坯小高层均价约1.14万元/㎡），天福和园西侧的蓝光·雍锦湾（精装小高层均价1.05万元/㎡）。

此次沣东地产拿到的地块容积率1.8-2.2，预计也很有可能会做成小高层+洋房。而根据该地块楼面地价已经达到了6100元/㎡以上，并且要做到住宅品质A级（装修标准3000元/㎡、层高3.15米——可以参照西派时代的品质），参照同区域/周边的地价、同类A标楼盘售价：

中国铁建·西派时代，楼面地价4737.95元/㎡，精装小高层售价1.8万元/㎡

招商·雍景湾，楼面地价6240元/㎡，精装高层售价1.8万元/㎡

……

当沣东地产该地块楼面地价达到6100元/㎡以上的时候，考虑到品牌这一减分项、紧邻交大加分项，预计项目入市后售价起码也会与中国铁建·西派时代、招商·雍景湾追平！

毫无疑问，沣新新城将会诞生又一个高端改善盘。

而之所以万科、中国铁建、新城、紫薇、金科、沣东、蓝光等房企敢于持续高价在沣西新城拿地，足以说明大牌地产商对于沣西新城未来发展的看好。同时，这也与随着产业落地、配套逐步完善，沣西新城的价值得到兑现有关。