2019请回答:天量供应、空置率创纪录,北京写字楼市场还好吗?

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  撰文 | 优秀

  来源 | 选址960

  本文1643字,阅读约需4分钟

  2019年,北京的甲级写字楼市场极不平凡。新增供应量超过100万平方米,成为继2007年以来,第三个供应「大年」。空置率持续推升超过10%,触及十年以来的阶段性高点。年度净吸纳量仅为39.9万平方米,租赁市场表现平平,租金进入调整期。另一方面,北京大宗交易市场活跃,交易额突破750亿元,有望创造历史最高交易纪录。

  北京的商业地产市场健康吗?2020年将走向何处?高力国际认为,2019年北京甲级写字楼市场各项指标均出现现象级的变化,预示着北京甲级写字楼市场进入又一个新的发展阶段。

  全年新增供应超百万方

  从供应量来看,2019年北京甲级写字楼市场新增供应量创高峰。

  中信大厦(中国尊)、亚洲金融大厦、丽泽SOHO等优质项目在今年集中入市。戴德梁行数据显示,2019年北京全市甲级写字楼年度供应量继2007年和2016年之后又一次超百万,达101.8万平方米,全市甲级写字楼总存量攀升至1,114万平方米。

  租金首现十年最大降幅

  纵观2019年全年,北京写字楼租赁市场则表现平平。戴德梁行录得北京全市写字楼市场年度净吸纳量为39.9万平方米,是近十年来年度平均净吸纳量的73.1%。北京写字楼市场租金继续下调,四季度北京全市、写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币382.4元,同比下降4.4%。

  高力国际认为,2019年度平均租金达4%的降幅,是北京甲级写字楼市场十年来首次出现的最大租金降幅。北京甲级写字楼租金市场自2009年起整体呈上扬趋势。

  

  空置率触及十年来高点

  据高力国际统计,截止到2019年底,北京甲级写字楼的空置率达到15.9%,也是从2010年以来的最高值。

  空置率高企主要就是因为从2018年开始,整体市场就进入了又一个供应高峰期。预计本轮供应高峰将在2020年底基本结束,整体空置率水平也将在2020年触及最高值后逐步回落。

  外资持续加码北京

  尽管新增供应多、空置率高,然而北京甲级写字楼市场依然坚挺,其中外资成为一支不可忽视的力量。

  在深化对外开放的背景下,外资机构的租赁需求正在不断增加,这一趋势将在2020年延续,为整个去化周期提供强有力的需求支撑。

  北京大宗交易市场外资占比接近30%。戴德梁行数据显示,2019年北京大宗交易市场成交金额突破750亿元,其中境外投资额达到194亿元。境外投资者从2017年开始,明显加大在中国的资产布局。至2018年,境外机构投资者在大宗物业成交额的占比达到了37.8%的历史高点。

  

  外资受政策、汇率、市场利好叠加

  伴随中国金融开放的广度和深度的增加,境外金融机构将不断进入。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵表示,外资对中国的关注不断上升,偏好商业地产发展相对稳定的北京市场。同时,2019年自用买家「刚需」保持强劲,除选择通州、丰台科技园等新兴区域外,自用买家亦在核心区域寻找城市更新机会,参与存量市场的争夺。

  高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒认为,北京大宗交易市场外资活跃的原因有二:一为现金人民币汇率政策对外资有利;二为当前北京商业地产市场环境正是抄底好时机,当两三年后北京甲级写字楼市场进入去化周期,趋于稳定时,恰逢外资撤出周期。

  城市更新项目受追捧

  「城市更新」成为2019年北京商业地产的关键词之一。盘活存量资产,核心区部分老旧商场、酒店通过城市更新改造重新焕发生命力。

  老旧商场更新方式主要有3种:

  商业改办公:低层和地下做商业,二层以上做办公。

  商业改综合:低层做商业+中间层做办公+高层做公寓或商务酒店。

  商业改定向服务:医疗健康为主,旅游服务+出入境签证,教育培训为主,展厅体验等。

  城市更新为外资机构、自用买家提供进入核心商圈的机会。2019年迄今为止,21%的大宗交易为城市更新项目,比如翠宫饭店、中坤广场、中关村鼎好大厦、船舶重工酒店、爱琴海购物中心等。

  

  总体来看,预计2020年北京商业地产市场继续迎来大量新增供应,空置率在2020年达到高点后回落。鉴于北京市场坚挺的表现,内资刚需强劲,外资投资活跃,未来北京大宗交易市场将持续活跃。

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