观点指数 十一月长租公寓报告:人才租赁用地供应势头利好

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  观点指数 11月,某房企3亿长租公寓ABS终止,反映出公寓类资产证券化产品的审核开始趋向严格。其原因是该笔融资存在某些潜在问题,标的产品可能未满足达成融资的要求。

  与此同时,杭州、南京各自又发生一起长租公寓企业资金链断裂事件。相对于前几个月的长租公寓集中“爆雷”,这两个城市的住房租赁行业管理乱象得到整治,这应归功于各类实施办法的积极推行。

  另一方面,整治住房租赁中介机构乱象的力度进一步加大,各地积极查处发布不实房源的中介机构,加强租赁市场的资金监管,部分城市还增加了人才租赁住房用地的供应。

  长租公寓虽然还没探索出稳定可行的盈利模式,但有多方政策支持,以及租赁土地的供应量增加,房企也逐渐脱离了“跑马圈地”、加速融资以扩大规模的非理性思维,走上了精耕细作的道路。

  整治乱象力度加大 资金扶持进一步到位

  11月18日,新华网发表《长租公寓莫短视》一文,指出“高收低租”和“高杠杆的租金贷”等快速扩张模式,是长租公寓的主要风险点。一个行业过度金融化、过度依赖资本驶入“快车道”,必然会牺牲掉对“稳定”、“安全”等一些底层需求。其呼吁长租公寓从业者回归最本真的商业逻辑,专注于自身业务,这样才能让行业驶入正轨发展“长”下去。

  此文深刻地指出了长租公寓行业存在的问题,呼吁长租公寓运营者“慢”下来,专注于提升服务质量,正如自如CEO熊林在接受媒体采访时提到的——“目前,整个行业从创业期进入精耕期,行业从业者需要更稳健、更耐心、更长期的投入到这项事业中,聚焦于为客户、为社会创造更多价值。”

  11月28日,《中国纪检监察报》刊发了住建部王蒙徽的《住建部大力整治住房租赁中介机构乱象》一文,指出——专项整治期间,全国共排查住房租赁中介机构8万多家,查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家,通报违法违规案例8000余起。

  目前我国住房租赁市场处于培育发展阶段,相对于住房购销市场是存在不少短板。城镇租房群众约1.8亿人,他们大多是收入不高、目前尚没有条件买房的住房困难群众,90%以上是进城务工人员和新就业大学生,需要通过租房解决居住问题。

  

  来源:公开资料,观点指数整理

  在监管部门的带领下,各地继续出台了各种规定,其中针对租房合同细则不规范等问题,11月5日深圳发布了新版《深圳市房屋租赁合同》,对住房租赁合同条款进行优化,针对租赁双方权利和义务进行进一步明确和细化。

  首都北京也于11月22日发布了新版《北京市公共租赁住房租赁合同》,增加了合同说明、合规使用公租房特别提示等内容,进一步细化和规范了租赁双方权利义务关系、合同续租、合同解除、房屋腾退及违约责任等条款,简化了合同附件。

  在资金监管方面,杭州颁布最严厉资金监管方案,以“保证金”的模式来保障房东房客的权益,明确要求从事住房租赁业务的住房租赁企业在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,并报房产行政主管部门备案。

  而在资金扶持方面,杭州颁布了《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法》,对从事住房租赁业务的企业给予专项资金扶持,每家企业每年最高可获扶持资金最高达200万元。

  此外,武汉、广州也相继出台了资金扶持办法,对住房租赁运营企业、单位和其他组织提供专项资金扶持。

  被终止的3亿长租公寓ABS与背后的资本考量

  据上交所信息显示,某房企长租公寓一号资产支持专项计划于11于14日终止审核,拟发行金额3亿元。曾在5月24日,该笔ABS状态更新为“已回复交易所意见”。

  有分析人士表示,上述资产支持证券-ABS终止与该房企的债务水平过高、发行的ABS资产质量有问题有关,上交所担心这个专项计划会有后续问题。

  值得注意的是,这是今年首只在上交所终止审核的长租公寓类ABS,此前披露的包括合景泰富、朗诗寓在内的长租公寓ABS均审核通过。

  在此之前,11月5日青客公寓成功于纳斯达克挂牌上市,股票代码“QK”,开盘报17.35美元/股,涨幅3.76%,总市值8.37亿美元,成为我国“长租公寓第一股”。

  美东时间11月14日,青客公寓收盘16.54美元/股,已经跌破发行价。

  青客的成功上市并未能给这个行业带来资本的利好信号,从终止的3亿长租公寓ABS可以看出,产品层面上若达不到某种要求,是难以让投资者保持信心的。

  在这些对于产品的要求中,最重要的莫过于现金流状况,运营业绩是否稳定,以及收入是否稳定,此外还需要预测未来几年的收入状况,甚至需要提供一些征信措施。

  

  来源:公开资料,观点指数整理

  除此之外,与前几个月相似,11月长租公寓继续“暴雷”:11月20日,杭州中择地产被爆出因资金链断裂已停止运营,并向房东打了2000万元的欠条;南京友居公寓老板跑路,人去楼空——部分租客已将租金交给友居公寓,但友居却并没有将相应租金交给房东。

  随着长租公寓暴雷事件频出,资本市场对于该行业普遍回归观望状态。

  万科北方区域CEO刘肖表示,长租公寓目前是窄门,但非常看好未来,此前行业遇到困难在于资产价值有所下降,建设成本比普通住宅还要高,长期看好是因为未来土地供应会增加。

  目前,万科在北京已获得6个集体土地建设租赁住房项目,预计提供总计21498间租赁住房,总投资额约90亿元。

  人才专项租赁住房用地供应势头利好

  在进行资金扶持的同时,杭州市区还先后推出了29宗“只租不售”人才专项租赁住房用地。土地面积约1031亩,可建面积约146万平方米。其中2019年度出让人才租赁住房用地达17宗587亩,可建面积约80万平方米。

  另一方面,深圳出台首个国企合作开发人才住房项目建筑设计方案,将提供近2500套人才住房。据“深圳人才安居”公众号消息,11月26日,人才安居集团和机场集团召开机场DU09-69地块人才住房项目建筑设计方案专题会,该项目是人才安居集团利用国有企业存量用地探索开发建设人才住房渠道的创新尝试。

  

  数据来源:公开资料,观点指数整理

  在土地供应上,11月上海成交了3宗租赁住房用地,总面积14.48万平方米,总成交价22.31亿元;杭州成交了2宗人才专项租赁住房宅地,总面积4.56万平方米,总成交价3.6亿元。

  北京方面更是迎来项目奠基的好消息,据媒体报道,10月下旬,北京最大的集体土地租赁房项目——西直河集体土地租赁房项目暨首创和园·十八里店项目取得建筑工程施工许可证并奠基,由首创集团所属首创置业公司开发建设的5700套长租住房将在十八里店乡亮相。40万平方米长租社区内,规划27万平方米小户型租赁住房。

  截至今年9月,北京全市共确定68个集体土地租赁住房试点项目,已开工21个,可提供房源约2.7万套,预计接下来会有更多的项目入市。

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