楼市十年冰与火！住宅一路猛涨，写字楼为何纹丝不动？

　　文/杨国英

　　春节倒计时，年底宜捡漏！

　　最近，与房产中介交流频繁，有做住宅中介的，有做写字楼中介的。

　　信息只有在交叉比较之后，才有意义，才具备参考价值。

　　01

　　先说说上海：

　　上海的华闻国际大厦，楼是老了点（2006年建成的），但是位置不错，地处虹桥开发区，靠近有名的古北豪宅区，中介给出了业主的底价，2.3万/平米。

　　你知道，业主当初的入手价是多少吗？2007年的买入价是2.6万/平米。

　　华闻国际大厦是写字楼，与之靠近的住宅，古北国际花园，现在是均价是9万/平米，古北国际花园2007年是什么价？1.6万/平米。

　　同处上海的同一个区域，历时12年，写字楼价格分文不涨，住宅价格涨了5倍多。

　　过去10多年，写字楼分文不涨、或者仅仅小涨（不超过50%），住宅涨幅至少5倍，这种情况不仅是上海虹桥开发区，而是一线城市和二线头部城市的共同特征。

　　再比如南京江宁的写字楼，海通大厦现在9千/平米左右可以买到，2006年新开盘的价格是多少，近6千元/平米，经过13个年头，价格总计只涨了50%左右。

　　而海通大厦周边的住宅呢，比如美之国花园，2006年的房价，是4.5千/平米，现在均价近3万/平米，13年时间，房价总计涨了6倍多。

　　02

　　我经常说，不动产投资，至少要有5-10年的眼光。

　　楼市与股市不同，楼市讲究中长周期（5-10年），股市讲究中短周期（半年至两年），A股尚在成长中，暂不具备讨论长周期的基础。

　　周期搞错了，损失巨大。

　　10多年前买写字楼的，都是有钱人，你能想象他们今天的懊恼吗？

　　1998年房改至今，人口红利和城市化红利的双重叠加，致使我们的中心城市住宅价格20年时间至少涨了20倍，这就是长周期使然。

　　而同处长周期的写字楼，这些年，价格为何不涨或仅仅小涨呢？

　　住宅与写字楼，貌似同处一个长周期，其实之间是有错配的。人口红利和城市化对于住宅，会产生刚性需求，自住的刚需，显然具有购买优先性的。而写字楼一是存在滞后效应，住宅是1998年房改后大规模兴建，写字楼的规模兴建，则至少延后了6至7年；二是仅为选择性的投资需求，不具备优先性。其他土地年限、贷款和交易税率这些就不细说了。

　　当然，除了期限的错配，关键还是政策的因素，住宅用地，地方政府只能一次性赚钱，而写字楼用地，地方政府能永久赚钱的，入驻公司持续地纳税，一些位置稍微偏点的政府园区，政府为了招商，是欢迎公司免费入驻的。

　　期限错配毁10年！政策搞错毁终身!

　　期限错配毁10年。先说期限错配，三年前，我们调研重庆楼市时，当时重庆的写字楼价格与住宅价格相仿，现在住宅价格基本是写字楼的1.5倍了。

　　当时，我们对重庆的写字楼项目，基本一概不看，2016年重庆写字楼的规模兴建也才三四年时间。我的标准是，至少要10年，在同区域住宅价格比写字楼价格高出2倍时，才到了进场的较佳时间点。

　　所以，包括重庆、长沙、合肥等二线腰部城市，入手写字楼的进场时点，目前还早了些，再等上三四年为好。而对于一线城市和二线头部城市的写字楼，目前基本已到择优进场的时点。

　　注意，我是说择优进场，这就涉及到政策搞错。

　　与住宅不同，因政策对写字楼的充足供给，一线和二线头部城市，真正有价值的写字楼，一般不超过1/3。

　　真正有价值，体现在哪里？位置！位置！还是位置！不仅仅交通，而且周边要有优质的商业等配置。

　　政府搞个园区好搞，搞个商圈却很不容易。一个城市像样的商圈，其实没多少，一线城市二三十个，二线头部城市也就十个八个。

　　周期终有期，终有逆转时。