探秘深圳二手房业主控盘联盟：诚心卖的悄悄行动

经济观察报 记者 陈博 2019年冬天，深圳楼市最热闹的事情，莫过于业主群里统一挂牌价的“喊话”。

正常情况下，市场成交活跃，准备抛售的二手房业主，会将挂牌价格提高3%-8%左右；部分急需用钱的业主，甚至低于市场价出手。

但深圳湾豪宅片区，恒裕滨城这一轮挂牌价涨幅，普遍超过10%。

这是一场极富戏剧性的涨价游戏。一群活跃的带头业主，在小区业主群内，为不同房源、不同户型设定了远远高于正常市场价的挂牌价红线。低于红线，不卖！

他们的理由是，共同维护小区的房价。

以恒裕滨城为起点，随后蔓延到深圳多个片区的二手楼盘中。带头业主迫切想凭借联盟扛住高房价，直到“控盘”质疑四起。

12月18日，深圳住房和建设局有史以来第一次对二手房业主出手，宣布将介入调查恒裕滨城、中粮凤凰里花苑等发布集体涨价言论、恶意炒作二手房价的小区，约谈发布集体涨价言论相关当事人，并暂停办理这两个小区的二手房网签手续。

一场中介行业的“自查”风暴也随之而来。他们，都是房地产二手房交易链条上的重要环节。

“抱团”指挥挂牌价

林斌现在一头雾水，就连他自己，也不知道小区真实二手房成交价到底是个什么水平。

因为“小区里该下车的业主都下车了；还没下车的，一小部分业主嚷嚷着要涨价”，近两个月，价格标准愈发模糊。

“这房价啊，还真要等到我想卖的时候才能搞明白呢。”林斌是恒裕滨城的一名业主。

他居住的这个楼盘，位于深圳湾片区，是深圳市场上当之无愧的豪宅。2013年9月，恒裕滨城一期以约5万元/平方米的均价开盘，在楼市下行周期大背景下，当天接近售罄；时隔一年多，二期产品入市，销售均价已经上涨到11万元/平方米。

但从前的涨幅，远不及最近这一轮价格变动来得热闹。12月中旬，一张恒裕滨城二期4栋业主群的聊天截图悄然流传出来，群内人数多达220位，一位活跃的带头业主抛出自己的呼吁——“群里D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600（万元），低于这个数不卖。”

一场涨价准备战一触即发。

“2680（万元）我就撤了。”群上，立马有其他业主跟风。

“反正都往2600（万元）以上挂，一周排一次队形，下周2700（万元）谢谢。”带头业主继续加码。

恒裕滨城二期D户型，建筑面积约89平方米，如果按照2600万元的价格粗略估算，挂牌单价高达29.2万元/平方米。

身为某中介公司后海片区负责人，老王（化名）清楚记得，恒裕滨城去年成交价格最低点，大概是11万元/平方米。去年下半年，他的团队促成过该小区一套二手房，成交价也就介于14-15万元之间。

涨价周期早已开启，林斌的感触更加及时，“在8月18日深圳成为先行示范区之前，小区一期均价大约是16-18万元/平方米，二期介于22-25万元/平方米之间。”

不过，这种涨幅显然还无法满足少部分业主的预期。这段时间，恒裕滨城业主内部互传两个挂牌价“红线”：一期不得低于20万元/平方米，二期不得低于25万/平方米。

“像我了解到的，一期房源，如果不是位于低楼层或者双证（两本房产证），一般报价都要达到20万/平方米。”邻居们的真实想法让林斌啼笑皆非，“一期的业主觉得，如果二期房子能卖到30万元/平方米了，那我凭啥才卖10多万元/平方米。”

种种“喊话”涨价的聊天记录被传送至市场，一时之间，业主抱团“控盘”，抬升房价……各式各样的舆论连续“砸”向林斌的小区。

一位长期与投资客、购房者、一线中介人员打交道的深圳业内人士告诉经济观察报，从恒裕滨城蔓延开来，这两个月，部分二手楼盘业主联盟涨价的现象就此起彼伏，尤其是深圳南山、宝安中心区一带。“原来市场单价卖7万元的楼盘，直接按9-10万元/平方米的单价跳涨着挂牌，是很常见的事，一个业主群就可以搞定这件事。”

这波带头业主各显神通，一个又一个涨价的方案被他们仔细筹划，然后抛到业主群中。以一个二手房正常市场价8万元/平方米的小区为例，带头业主将整个小区的挂牌价格分列为3个梯队：第一梯队主要针对那些确实着急用钱需要抛售的业主，他们的挂牌价被设定在9万元/平方米上；第二梯队，是部分不是着急卖房的业主，挂牌单价设定在9.5万元的红线上；第三梯队指向的是根本没有出售意愿的业主，他们为了哄抬楼盘价值，通常将挂牌价设定为10-11万元/平方米。

“如果是不了解实际情况的购房者，还会觉得这整个小区二手房价格层次挺丰富。”上述深圳业内人士说。

带头业主迫切想通过联盟扛住高价格，外界的“控盘”质疑纷纷扰扰，但却迅速被恒裕滨城的另外一波业主矢口否认——“就像炒股坐庄，说白了，这次就是一些小散户，只盯着那一套房子，拉个小庄护护盘。靠谱一点的业主，自己心里有数，该挂多少价格不是别人说了算。”

实际上，恒裕滨城内部，几位业主曾私下聊起这个话题，他们觉得更大的可能性是，少数业主出于开玩笑性质在业主群里提出涨价建议。“因为自己的房子升值了，大家肯定都挺开心。”作为恒裕滨城二期的业主，余建一度也参与到讨论之中。

业主“鄙视链”

9月份，同样是恒裕滨城二期4栋，一套88平方米的户型，卖出27万元单价。消息传到耳边时，余建的感受就是一句话，“所有业主的集中意愿，都想涨价。”

距离恒裕滨城4公里左右的海印长城，两个月前，曾有业主挂牌一套122平方米房源，挂牌价一度从1200万元降至1120万元。不曾想，深圳豪宅标准新一轮调整落地，业主又重新将挂牌价上调到1220万元。对照正常市场成交价的话，这一报价至少高了30-40万元。

相比之下，余建更愿意将恒裕滨城的涨价归结为底气，“既然挂这么高的价格，还能有成交，说明恒裕滨城的价值是被市场认可的。所以，这个小区才有底气抬高挂牌价。”

恒裕滨城附近大把10万+二手房，要不楼龄较老，要不离海太近，要不配套没有那么成熟完善，要不规模不够大……总而言之，一个个因素叠加起来，无论从区位，还是从物业品质来看，这个盘确实占据整个片区的先发优势。“业主头脑一发热，我们就值这么多钱。”长期在深圳湾片区带客看盘，老王更懂这些业主们的膨胀心态。

还有一层更宏观的原因，先行示范区建设、“豪宅税”取消等利好，正在扭转业主们的预期。“深圳政策会放松，房价要涨——他们将这部分预期提前释放到现在的价格里。”上述深圳业内人士在与一众恒裕滨城业主打交道时，发现他们对后市预判颇为乐观。

涨价的计划蓄势待发，同个小区内，但凡有挂牌价低于“指挥”价的房源被搜索到，带头业主迅速找上门，或为难、或谴责。

“现在一些业主如果诚心想要出售的话，往往都是静悄悄私下行动，不敢让其他邻居知道。”深圳南山后海片区的一名经纪人对此颇感无奈。

恒裕滨城苦心策划“涨价大法”，也有豪宅楼盘明确提出“抵制”。华侨城片区，是深圳的老牌豪宅区，薛丽的房子就位于此，“像我们小区业主群，就没有这类抬价的情况，我们坚决抵制。”

富豪阶层，大部分手握不止一套房子，深圳湾一号说买就买，这是薛丽小区业主的群像。“我的邻居大部分是自住，都不太会这样算计房价。”业主“控盘”的传言第一时间扩散到薛丽所住的社区内，她说，很多成熟的社区不存在这种行为，投资客和中产阶级比较多的社区，可能业主抬价的心理会比较强。

相比片区其他楼盘，恒裕滨城的投资客比例确实比较高，老王在日常工作接触中也察觉到这一点。

尽管不停有恒裕滨城业主发出声音——“真算不上控盘”，但深圳商品房历史上，第一次将监管的“板子”打到了业主身上。12月18日晚上，深圳市南山区住房和建设局的一则情况通报“出炉”，通报指出，恒裕滨城花园个别业主发布涨价言论，涉嫌恶意炒作二手房价，此行为对片区房地产市场健康发展产生不良社会影响，南山区住建局对此开展调查。

通报同时还公布了一系列处理措施——对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈；暂停办理恒裕滨城花园二手房网签手续；涉嫌恶意炒作，哄抬房价行为一旦查实，相关责任人将列入黑名单，并研究采取限制其买卖住房等相关措施；其他涉嫌扰乱市场秩序的违法违规行为，将移交相关部门依法进行处理。

中介行业的“地震”

“这套房子，现在挂牌价2150万元。这个地段，房价绝对不会跌，只有继续往上涨。”陈鹤正在向客户推荐恒裕滨城一期一套113平方米的二手房。

“可我对这里单价的印象还停留在15万元以下，什么时候就涨到20万了？”客户发出疑问。

“深圳湾这边的房子，双证（两本房产证）单价可能还在15万元之内，单证早就过了15万元了。”陈鹤耐心向客户“补课”。

“现在还有谈价空间吗？”面对高价，客户不免踌躇。

“基本上没有了，现在这里都没房可卖。2150万元这个价格，业主确实没有涨价。”陈鹤咬紧价格“口径”。

这一幕发生在深圳南山区住建局情况通报之前。

陡然上涨的房价，不仅是购房者不能承受之重，也成为横亘在中介从业人员工作中的一堵“墙”。

老王最近带了不少意向客户到恒裕滨城看房，但客户需求与业主心理价位的匹配度相差甚远，“业主现在把价格抬到这么高，客户从看房到做决定一整个周期里，确实存在障碍。说实话，哪怕是我们中介，促成交易也很难。”

大部分的意向客户，最终在老王推荐下选择了片区内其他楼盘。

老王的同行，深圳德祐金地梅陇镇A店店东戴婷婷，却走向截然相反的另外一条路——她的第二重身份，是金地梅陇镇小区2栋业主，“我建议大家新挂的房子可以挂7万+单价，共同维护我们的房价。”12月中旬，她在自己组建的小区业主挂牌群中打下这样一句话。

在这场“控盘”风波中，还有一种中介，如果遇到挂牌价高于片区整体房价的房源，他们直接放弃推荐。“毕竟购房者到任何一个片区买房，前期肯定自己做了一些功课，推了也是白推。”深圳一名链家经纪人告诉经济观察报。

房地产三级市场交易，究根结底还是业主、中介与购房者三方相互作用的复杂博弈。利益链条上的每一方，任何一点风吹草动，都直接影响最后的成交结果。

12月17日与18日，当深圳市官方接连两天发文通报，暂停中粮凤凰里和恒裕滨城两个小区的二手房网签手续之后，深圳各大主要中介机构APP一度将恒裕滨城和中粮凤凰里的二手房源下架。

截至12月19日中午，中粮凤凰里在贝壳找房、中原地产、Q房网等中介APP上的房源全部下架；恒裕滨城在这三大APP上的在售房源，仅剩数套。

一名深圳中介机构高管透露，房源下架，其实住建局并没有对中介机构提出明确要求。但此前一天，深圳市房地产中介协会已经跟各个会展单位通气。各大中介机构为了避免牵涉其中，被误认为参与到哄抬房价里面，所以暂时先下架高价房源，保证自身安全，等事情比较明朗的时候再做考虑。

“住建局只是在调查阶段暂停网签，等到事情水落石出之后，还是会恢复正常（网签）。”他表示。

与此同时，一场自查行动也拉开了帷幕。上述深圳链家经纪人称，从12月18日早上开始，全深圳贝壳系都在彻查房源挂牌价，包括旗下所有中介人员的朋友圈。现在只要挂牌价高出周边市场价或之前成交价的15%左右，贝壳系APP都不会显示这类房源。

余震依然在继续。同样是12月18日，德祐（天津）房地产经纪服务有限公司深圳分公司不单对德祐金地梅陇镇A店予以摘牌节约处理，对涉及合规管理违规的经纪人也予以红线处理，扣减12分信用分，限制1年进入平台。

据经济观察报了解，同一天，政府相关部门已经到恒裕滨城周边各大中介分行走访，了解近期成交价、挂牌价等情况，着手调查是否有业主控盘的现象，并提醒中介机构不要参与到这件事情里面。（应受访者要求，文中林斌、余建、薛丽、陈鹤均为化名）

版权声明：以上内容为《经济观察报》社原创作品，版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权，严禁转载或镜像，否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电：【010-60910566-1260】。

陈博经济观察报记者

不动产开发报道部资深记者
关注华南房地产，政策及地产相关上下游产业。