新“并购之王”：世茂的野心与隐忧

出手“拯救”福晟

“我等了三年，就是要等一个机会。我失去的东西一定要拿回来！”这段经典台词正是世茂的写照。

经历了2015-2017年的业绩低迷后，老牌闽系房企世茂房地产（0813.HK）于2018年再度激进出发。2019年，这位低调的闽系房企老大哥更是一改往日谨慎前行的风格，以拯救陷入流动性危机的房企之名，频频扮演“白武士”展开密集并购，其收购目标不仅包括泰禾集团、明发集团等闽系房企，也包括粤泰股份、万通地产等其他区域的房企，至今已披露的收购金额已达200亿元，还有很多未到披露阶段的交易正在进行之中。

截至2019年11月末，世茂房地产合约销售总额为2277.3亿元，提前完成年2100亿元全年销售目标，行业排名第九，时隔四年重回行业TOP10。从世茂房地产有增无减的激进并购来看，世茂房地产二代掌门许世坛的野心恐怕并不会就此止步。

新晋“并购王”

12月17日，多家媒体报道称，世茂正计划收购福晟集团旗下核心地产公司福建福晟集团（简称福建福晟）部分股权，目前已处于尽调阶段，这笔交易的总价值达2000亿元，将超越“万达融创富力”的632亿元世纪交易，成为中国房地产史上最大的房地产并购交易。

大摩财经注意到，就在不久前，福建福晟的直接股东已由福晟集团变更为福晟集团的孙公司钱隆投资。工商资料显示，12月10日，福建福晟集团的控股股东由原来的福晟集团变更为钱隆投资。福晟集团的股东为潘伟明、陈伟红夫妇，分别持有90%、10%股权，钱隆投资为广州福晟产业投资有限公司的全资子公司，后者又为福晟集团的全资子公司。

此举是何目的？业界猜测，这与2019年9月福晟集团董事长潘伟明将福晟国际（0267.HK）持股零代价转给儿子潘浩然类似，目的都是为了将优质资产与福晟集团隔离，免受集团债务牵连，也更方便还债。

福晟国际曾在2019年10月9日和10月10日两天累计暴跌76%。尽管福晟集团此前澄清了“破产”、“裁员50%”的传闻，但种种迹象表明，福晟集团目前确实存在流动性危机。

公开数据显示，福建福晟今年前11个月的销售额为598亿元，排在房企第51名。福建福晟的土储货值有两个数据，一个是来自今年上半年克而瑞统计的4771亿元，另一个则是该集团对外宣称的8100亿元。

福建福晟目前的债务情况并不乐观。数据显示，截至2019年上半年，福建福晟的有息负债金额372.71亿元，其中包括长期借款237亿元、债券53亿元，资产负债率接近80%。该公司即将到期的短债约70亿元，非受限现金仅约57亿元，短债偿付面临压力。

此外，潘氏家族控制的其他企业还从福建福晟集团抽走了大量资金。财报显示，福晟集团上半年“其他应收款”为55.93亿元，其中非经营性往来款和资金拆借合计达27亿元，这些多为潘氏家族控制的企业拆借，比如钱隆投资拆借了7.3亿元。

据了解，2015年年底，为了冲刺未来五年实现千亿销售额的目标，潘伟明设立了多达300人的“飞虎队”通过并购扩充土储，但扩张与去化节奏失衡，叠加融资成本和负债率高企等因素，原本计划收购一家百强房企的福晟最终面临被收购的险境。

并购扩张隐忧

世茂房地产的规模扩张走上了福晟集团类似的并购路径，它能否避免福晟类似的命运？

1989年，许荣茂回到老家福建省石狮市创立了世茂房地产。凭借许荣茂早年间在香港证券市场和做服装贴牌生意录得的资本积累，世茂房地产在短短五年内成为当地最大房企。

上世纪90年代后半期，许荣茂如法炮制，斥资40亿元重仓北京，世茂房地产一度占据北京高端住宅三分之一份额。2006年，世茂旗下已拥有世茂股份（600823.SH）、世茂国际（2007年退市，0649.HK）和世茂房地产三家上市公司，分别负责世茂的商业、海外业务和住宅三大板块。

2011年，世茂房地产从产品开发到终端销售的全产业链“降维”转型，深耕不擅长的三四线城市，并开启“高周转”模式。次年，世茂房地产凭借460亿元销售额成为当年房企的黑马之一，并位列行业第10名。

世茂趁势喊出了千亿目标的口号。然而，尽管世茂房地产此后连续三年进入行业TOP10，但销售业绩并未能突破千亿大关。2016、2017年，世茂房地产连续两年业绩退坡，行业排名跌至第16名。

然而，从2018年起，负债较轻的世茂房地产再度激进规模扩张，通过并购等手段向前10进发。许荣茂之子许世坛于今年初担任世茂总裁，正式全盘接管集团业务以来，世茂的并购更是陡然加速。

世茂房地产今年前11个月新增土地货值为2352亿元。其中，世茂房地产今年斥资200多亿元通过收购泰禾集团、粤泰股份、万通地产、明发集团等20多个项目，录得逾1800亿元货值，占新增货值的71%。

这也意味着，世茂房地产兑现了自己的并购目标：今年的业绩会上，许荣茂之子、世茂总裁许世坛曾表示，2019年将有70%以上的土储来自于并购。

不过激进并购亦有后遗症。

世茂房地产近两年的土储布局大多集中于三四线城市。数据显示，2017年至2019年上半年，世茂房地产新增货值区域分布中，一线城市占比由49%降至12%，三四线城市占比则由13%暴增至51%。

全国三四线城市新开盘项目去化率下滑不足五成的情况下，以“豪宅”成名的世茂房地产业受到波及。世茂房地产2019年全年的可售货值约4000亿元。按世茂房地产目前2277.3亿元销售额计算，较2018年全年65%的去化率仍差接近10个百分点。

世茂房地产的负债也在攀升。数据显示，世茂房地产资产负债率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。

激进并购的房企往往陷入并购陷阱，所收购项目仍需持续“输血”才能正式变现，甚至陷入纠纷。世茂房地产斥资64亿元收购的粤泰股份资产包中，广州天鹅湾二期项目、嘉盛项目、中浩丰项目股权因债务诉讼已被被冻结、查封或轮候查封，涉及债务诉讼金额逾45亿元。

世茂能够在并购推动的规模扩张之路中狂奔多久，且待观察。