华润置地告别唐勇时代,中年焦虑如何摆脱?

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  图片来源@视觉中国

  刚刚接棒十个月的唐勇辞职了。

  12月17日,华润置地发布公告称,唐勇“因其他工作安排”,即日起辞任公司董事会主席、执行董事以及提名委员会主席、执行委员会主席等职务。董事会主席一职由华润集团董事、总经理王祥明接任。而所谓的其它工作安排,同日华润电力发布公告公布了答案,公告称,唐勇先生已获委任为本公司执行董事兼总裁。

  今年二月,原华润置地董事会主席、灵魂人物、拳头产品万象城缔造者吴向东被平安挖到华夏幸福后,唐勇临危受命。接班后的唐勇还未发力便被调走,“烂摊子”被甩给了今年才加入华润集团的王祥明,华润置地的未来被蒙上了一层迷雾。

  接棒的10个月

  唐勇出生于1971年,1993年便加入华润集团,据此计算当时刚好是22岁从同济大学工业电气自动化专业毕业。最初,唐勇是在华润集团旗下华润物业有限公司任职,2001年转入华润置地,随后任成都总经理,2004年兼任合肥公司总经理。

  2013年,唐勇进入集团核心领导层,被委任为华润置地有限公司执行董事、董事总经理,次年获任董事会副主席。2月12日,唐勇被委任为华润置地董事会主席,主持华润置地董事会工作并负责华润置地战略及政策的制定。

  唐勇的接棒备受关注。据乐居财经报道,8月的中期业绩会,赶来参加的媒体比半年前2018年度业绩发布会时要多,整个会议室的座位被坐满。发布会正式开始前,唐勇等高管站在一起让媒体拍照,现场闪光灯声音不断,约2分钟后,他问媒体“可以了吧?”,却在打算落座的时候又被主持人劝回原地继续拍照。主持人还笑言:“记者朋友们,还有最后一次(拍照)机会。”

  在业绩会上,唐勇把华润置地过去半年的成绩总结为“平衡、稳健、低风险”。半年报显示,华润置地报告期内实现签约额1188亿元,同比增长26%;实现签约面积626万平米,同比增长9.6%。而去年同期,华润置地的签约额同比增速为36.3%,签约面积同比增速为25.7%。两个指标都下滑了超过10个百分点,销售增速明显放缓。

  财务数据增速的放缓则更加明显。上半年,华润置地实现营业收入459亿元,同比增长5%。而去年同期对应的收入增速为40%。利润方面,扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利81.1亿元,同比增长11.3%,而去年的增速为87%。尤其是毛利率从去年同期的48.1%大幅下滑至38.2%。

  对此,唐勇解释称:“去年上半年跟今年上半年一样,一线城市和二线城市的结算占85%~86%。只是去年深圳湾悦府项目有72%的高毛利把整个结算毛利数字拉高了,我觉得那是历史高点,今年开始回落到正常水准。预计全年毛利率在35%~40%。”

  最新数据显示,2019年前11个月,华润置地累计总合同销售金额约人民币2267亿元,总合同销售建筑面积约1235万平方米,分别按年增长19.5%及13.7%,增速进一步放缓。去年全年,华润置地总销售金额及销售面积的增速分别为22%、18%。

  从营销数据看,唐勇还未给华润置地带来新的气象。但从土地储备来看,唐勇并不是没有野心,只是还未开始发力。上半年,华润置地以总地价821亿元(权益地价527亿元)收购了39宗土地,新增土储计容面积约1021万平方米,同比增长24.8%。截至2019年6月,华润置地的土地储备已经覆盖全球75个城市,总土地储备达到6737平方米,创历史新高。

  业绩会上,唐勇表示:“长远来看仍然看好中国的经济增长,出现合适机会我们会积极参与土地的竞买。”根据公告,7至11月,华润置地又拿出350亿元(权益地价)收购了33块地,面积共676万平方米。克而瑞数据显示,今年前11个月,华润置地新增土地货值2808亿元,在业内排名第五;新增土地价值1113亿元,排名第六;新增土地建面1593万平方米,排名第十。

  接棒后的唐勇一直忙着为华润置地开疆扩土。今年8月,唐勇走访青岛万象城项目,期间参加华润置地与融信中国、西海岸发展三方合作的签约仪式。唐勇在致辞时表示,希望三方联手一起深耕青岛,开拓全新的业务局面。10月,唐勇赴鹤壁参观5G创智数字产业园,向鹤壁市委书记马富国表示,这是一片投资兴业的沃土,未来双方可以多沟通。几天前,唐勇还在华北大区唐山公司指导工作。

  4月,在2019华润置地华北大区商务品牌发布会上,华润置地副总裁、华润置地华北大区总经理蒋智生自嘲华润置地面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”问题。对此,唐勇认为,有中年焦虑是好事,证明集团管理层很负责、有担当、求发展、有思考。如果将这种焦虑转化为行动,会使华润置地在未来的竞争中、在行业的变化过程中继续前行。

  对于公司发展,唐勇充满信心:“一间优秀的公司经得起时间的检验,而不仅仅争当短跑冠军。华润置地面对诸多环境多变挑战,我们有信心在挑战中找到机遇,在不确定中把握确定,秉承对股东承诺,在审慎管理风险基础上,实现高质量增长。”只是,唐勇还未等到发力之时,便被集团调走,将诸多挑战留给了刚加入华润集团不到一年的“萌新”王祥明。

  凭借华侨城一鸣惊人

  1994年成立的华润置地,1996年便登陆港交所。作为最早一批赴港上市的房企,华润置地的表现一直耀眼。1997年,便录得营业额港币10.56亿元,净利润近3亿港币。1998年至2001年,华润置地的营业额分别8.66亿元、4.44亿元、16.32亿元、34.21亿元,净利润分别为3.04亿元、1.54亿元、9725万元、1.6亿元(都是港币)。

  2001年,华润置地第一次在财报中将营业额分为销售已发展物业/出售物业发展权益,租金收入,物业管理、买卖建筑材料与设备及有关服务三部分,彼时商业地产尚未成为华润置地的重要增长引擎,租金收入仅2.1万元,占总营业额比重不到十万分之一。

  2002年,国内高端商业地产刚刚起步,年仅35岁的吴向东还未加入华润置地,但作为华润(深圳)有限公司副总经理的他,负责着投资总额为40亿港元的深圳罗湖华润中心项目。不同于住宅项目可以通过快速销售回流现金,商业地产有着沉淀资金多、回报周期长、风险高等问题存在,因此在华润内部,大部分人并不看好,但吴向东以“不成功便辞职”的决心说服了他们。

  2004年底开业后,万象城一炮而红,成为当时直至如今中国商业地产的标杆项目,华润置地及吴向东本人亦凭借该项目在地产界声名大噪,奠定了不可动摇的地位。开业一周年时,万象城的出租率已达到97%,华润大厦的出租率几乎是100%;这一年,吴向东加入华润置地。

  万象城开业前的2002年至2004年,华润置地营业额分别11.3亿元、12.52亿元、24.1亿元,净利润分别为7475万元、7887亿元、1.5亿元(都是港币)。开业后的2005年,华润置地营业额27.1亿元,其中租金收入一项被改为物业投资及管理,录得收入1.6亿元,占比7%;净利润3.8亿元,创历史新高。

  尝到甜头后,华润置地2005年以32亿港元收购了华润集团旗下的北京华润大厦、上海华润时代广场、深圳华润中心一期及在建中的华润中心二期用地等商业地产项目,并宣布正式从住宅开发企业转型为综合型地产商,采取住宅开发、投资物业持有两类业务双向发展的战略,在投资物业方面,将重点开发以大型购物中心为核心的“都市综合体”产品(即深圳华润中心一期的同类产品),继而快速地在全国各地复制。华润置地称,公司利润来源从较为单一的物业开发变成物业开发、租金收入、长期资本涨值三足鼎立,董事会相信本集团已经进入了快速增长阶段,前景一片光明。

  事实也的确如此。2006年至2009年,华润置地销售额分别为40亿元、56亿元、80亿元、249亿元,同比增速分别为25%、42%、42%、211%;营业额分别为39亿元、57亿元、91亿元、116亿元,净利润分别为9亿元、14亿元、20亿元、44亿元(都是港币),屡创新高。出租业务四年的营业额分别为8亿元、10亿元、10亿元、11亿元,占总营业额的比重分别为21%、17%、11%、9%,EBITDA利润率分别为63.3%、80.3%、69.5%、69.1%。

  2009年,华润一举冲进房地产销售前十名,位列第七,迎来企业的高光时刻,但当时所有人都没想到,这竟成为其至今为止最好的名次。

  诸多中年焦虑

  2010年,一二线城市楼市受到严厉调控,重仓一二线城市(2009年所有销售额都来自一二线城市)的华润置地受到重大冲击,并开始收缩一线城市投资,转向三四线城市。当年,华润置地销售额较2009年下降9%至226亿,行业排名亦降至第15位,是华润置地自2009年至今最低的排名。

  2011年,华润置地在三四线的投资开始入市,销售额大幅回升62%至366亿元,行业排名重回前十,位列第九。2012年,华润置地加速冲刺,录得销售额500亿元,同比增长37%,行业排名上升一位至第八名。2013年,吴向东开始担任华润置地董事长,带领华润置地从三四线全面回归一二线城市,销售额增长36%至681亿元,业绩持续回暖。

  但可惜的是,华润置地错过了“棚改”机遇。2013年起,以碧桂园和恒大为代表的全区域布局房企借助城市更新的红利实现迅猛增长,甚至突破千亿规模,而华润置地虽然也在不断向前,却到2016年才跻身千亿大军,排名始终在第八第九名之间游荡,与前五名的差距也越来越大:2014年至2018年,华润置地销售额分别为700亿元、852亿元、1080亿元、1521亿元、2107亿元,同比分别增长3%、22%、27%、41%、39%。而2018年,排名第五的保利集团规模已经突破四千亿。

  另一方面,作为重要收入来源的商业地产发展也遇到瓶颈。不难看出,自2007年起华润置地出租业务收入便增长迟缓,占总营业额的比重亦逐年下降。2010年至2018年,华润置地包括酒店经营在内的投资物业营业额分别为18亿元、28亿元、38亿元、46亿元、54亿元、67亿元、73亿元、88亿元、95亿元,占总营业额的比例始终在6%至9%之间徘徊。2018年,华润置地时隔多年再次公布投资物业毛利率由2017年的61.4%上升至65.9%,仅略高于2006年水平。

  经营上,除深圳万象城外,华润置地其它商业品牌的出租率在逐渐下降。业内人士分析称,这是由于近年来商业物业频繁入市,一二线商业地产逐渐供大于求、市场趋于饱和;此外,电商平台崛起后,商业地产也受到了一定冲击。2018年底,华润置地商业板块负责人赵炜离职,华润置地商业板块的发展雪上加霜。

  为此,华润置地也开始谋求多元化发展,在2018年公布了“销售物业+投资物业+X”战略,向“城市综合投资开发运营商”转型的思路,重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。2018年财报显示,华润置地目前积极跟进城市更新项目30余个,其中16个已切实落地项目预计总建筑面积达2200万平方米;物业服务在管面积超过1亿平方米等。

  此外,受吴向东影响,同样在2018年至2019年初离职的还有以华南大区总经理王笑、华南大区城市更新业务主管赵荣为首的30多位中高层,华南大区人数最多。而2018年年报显示,全国六大区域中,华润置地总部所在的华南大区,2018年销售金额贡献中排名第二,占比23.2%。但2019年上半年,这一比重降至20.4%,排名第三。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进曾分析称,华润置地销售增速不及同行的原因有很多,如企业管理效率变弱、早前布局失误等都是较为明显的问题。

  更严重的是,华润置地的房屋开始出现质量问题。2016年,华润置地明星产品“橡树湾”在慈溪、苏州、扬州、长沙等地的项目中普遍出现漏水、偷工减料、使用劣质材料等问题。2018年,华润置地某项目严重货不对板;另一太原写字楼项目的梁、板构件以及地面位置均出现大量裂缝,交涉半年多仍未解决,期间申请第三方机构检测时,华润置地甚至派遣施工人员涂抹裂缝试图影响检测结果。

  今年4月,郑州华润置地曾因存在建设单位未重新取得施工许可证、擅自施工等问题,被郑州市城市管理局开除了一张近二百万元的罚单;7月,北京市住建委发现华润置地旗下某项目存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为并对其进行高限处罚。今年以来,华润置地淄博、威海、北京等多个旗下子公司已经数次被罚,北京、郑州、淄博、威海等多个项目质量问题频发。

  4月17日,国泰君安一则研究报告指出,因华润置地合约销售增速下滑,公司估值缺乏向上趋势的动力,给予其下调至“中性”的评级。国泰君安认为,尽管华润置地的合约销售仍将实现稳步增长,但增速并不具有吸引力,预计华润置地的交付面积将会低于早前预期,并将华润置地2019年和2020年总收入分别下调7%、9%至1588亿元、1897亿元,核心净利润分别下调9%、13%至229亿元、270亿元”。

  增速放缓、多元化业务发展艰难、大批中高层离职、掌舵人频繁更换、质量问题频发……种种问题导致业内对华润置地的未来充满担忧。这家曾经带领整个行业开启新篇章的企业,接下来将走向何方呢?(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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