保利物业赴港“打江山”！房企为何热衷于分拆物业上市？

今年4月自新三板退市，8月初向港交所递交招股书，9月获证监会“放行”，到12月通过港交所聆讯，仅用了8个月，保利物业（06049.HK）赴港开启新征程。

12月18日早间，保利物业披露了全球发售价及分配结果，发售价定为每股H股35.1港元，发售所得款项净额约为45.78亿港元。保利物业称，发售股份已经获得非常大幅超额认购。

12月19日，保利物业登陆港股市场。开盘价报43.8港元/股，比招股价涨24.79%。

在房企分拆物业上市的潮涌中，央企巨头保利的入场，势必搅动原本的头部格局座次。

△ 图片来源：中指物业研究

背靠央企，实力雄厚

保利发展是中国保利集团控股的大型央企，福布斯世界500强企业，在地产行业内的地位和实力无需赘言。

保利物业则是其最早组建的子公司之一，1996年成立于广州，至今已有23年的历史。

自2011年起，保利物业连续九年入选中国物业服务百强企业，2019年在中国物业服务百强企业中位列第4名，且已连续六年保持在百强排名前5，在央企背景的企业中位居第一，这充分体现了保利物业较强的综合实力和行业领军地位。

△ 保利物业在2019中国物业服务百强企业中的综合实力排名及获奖证书

截至2019年6月，保利物业拥有逾270间附属公司及分公司，在管项目共计846个，在管面积达260.3百万方，合同管理面积454.9百万方。其在管面积在港股上市企业中位列第二名。

根据招股书信息显示，2018年，保利物业营业收入达42.29亿元，在港股上市物业企业中名列第三，较2017年（32.40亿元）增长了30.5%，业绩表现出色。

△ 港股上市企业2018年营业收入情况来源：中指物业研究

早年间，保利物业跟随母公司的脚步发展前进，服务业态集中在传统的住宅小区，背靠大树成长。

但如果想从输血模式向造血模式转变，就不能只靠母公司的关联交易。从2016年起，保利物业开启市场化进程，除承接来自母公司的业务外，开始通过自身能力进行外部市场拓展。

近几年，保利物业来自母公司的业绩占比渐渐降低：

2016~2018年，保利物业来自母公司的管理项目占比由98.7%下降至88.6%。截至2018年中期，保利物业管理的1.3亿平方米面积中，由保利地产开发的面积为0.99亿平方米，占总管理面积的75.93%。

2017年8月登陆新三板后，保利物业于今年4月11日宣布摘牌，从而转道港交所。

业内分析人士认为，新三板流动性、融资能力相对较弱，A股独立上市难度又着实不小，因此赴港IPO即成为理想的资本化手段。

赴港“打江山”，接受来自资本的审视，不难看出保利物业的实力，和继续做大做强的决心，此番上市也标志着保利物业开启了崭新篇章。

“大物业”时代

作为物业管理行业发展过程中的亲历者与见证者，保利物业今年6月提出了“大物业时代”的概念，并发布“大物业”全新战略。

历经近40年发展，国内物业行业已形成了一个万亿级规模的庞大市场。中指研究院报告称，预计2030年末国内物业行业总量空间达318亿平方米，对应收入规模2万亿元。

在保利物业看来，在万亿级的产业规模之下，大物业时代呈现出鲜明的特征。

一方面，受益于多元业态和大规模的人群覆盖，物业与科技、资本不断探索融合，大物业将成为各类物业的高度服务集成商和各类社会资源的深度挖掘掌控者。

另一方面，随着行业集中程度不断加速，物业行业正在加速分化，市场将进入“强者恒强”时代。

这也意味着，在大物业时代，并不是所有物业公司都具备将服务领域由社区向城市升级的实力，只有少数布局广泛、业态多元的头部公司才能完成从传统物业公司到大物业公司的赛道跨越。

“大物业”全新战略的提出，宣告保利物业正式迈入大物业时代，即以住宅物业为基础、深耕商办物业、发力公共服务，发展包括全域物业、全业态物业、全民物业、全技术物业和全价值在内的“大物业”。

如今，向“大物业”时代迈进的保利物业，除了发展革新外，也找来了资本的助力。

房企为何爱分拆物业上市？

与其他房企旗下的物业子公司相似，保利物业最大的客户是其母公司保利发展控股集团，即在A股上市的保利地产。

今年12月初，在克而瑞公布的中国房企1-11月销售榜中，保利发展以4203亿的全口径业绩排名第五。

拿地屯粮方面，保利发展力度不减，前11月拿地总额达965亿元位居第三。

2018年，保利地产大动作不断，8月与合富辉煌一二手代理业务重组合并，并入经资产重组后的合富辉煌（中国）统一运营发展。随后在9月，为体现公司多元化发展方向，保利地产宣布正式升级为保利发展控股集团股份有限公司。

房企更名“去地产化”潮流之后，自2018年起，又掀起了“分拆物业上市”的热潮。究其原因，笔者认为：

一方面，在房地产行业增速放缓、融资环境普遍缩紧的背景下，物业管理服务不同于房地产行业的周期性波动，资产轻、负债低，受资本市场青睐，分拆上市可以为母公司拓宽融资渠道。

此外，物业公司上市说明房企看好物业行业前景。物业管理行业营收稳定且处于行业发展初期，万亿级的市场想象空间巨大，或将作为新的盈利增长点，成为头部房企竞争的第二赛道。

据中国物业研究协会公布的数据显示，2018年头部百强企业约占全国物业管理面积的32.08%，行业集中度仍处于较低水平，正是“跑马圈地”的阶段。

上市后，“背靠大树”的物业子公司除了获得母公司助力外，还能借助资本力量从社会上募集资金做大做强，使母公司延伸出血脉相连的支撑力量，提升品牌的整体竞争力。

综合来看，背靠房企的大型物业企业，将迎来规模发展的快车道。