答案非常清晰，很多楼盘不懂。
北京有很多限竞房，它们：
地铁步行距离1公里开外；
面积最小的户型是89平；
首套首付200万起；
没配置精装修；
甚至没有配套。
以上这些，不得不感慨房企们眼中的刚需，其实是刚需里很有钱的那一批。
如此高的上车门槛，将一些纯刚的刚需残忍的拦在售楼处的门外。
今年，这种情况有了转变，楼盘产品多元化，让更庞大的刚需群体被照顾到了，这点我很有感触。
然而，这些感触的发生，源于我2次带团中海寰宇时代看房团，听到的最真实的粉丝故事。
01
2个卫生间也是刚需
“2个卫生间真的挺方便的，未来公婆来帮我们带孩子，不用抢厕所了。”
“看了好多公号在写三居两卫不好，搞得我们都犹豫了。”
一对已经准备结婚的小夫妻，看完我上次写的稿子，坚定了买三居两卫。既然未来有更多空间使用的需求，还是趁现在一步到位，毕竟换房成本太高了。
在一段时间内和父母同住，是很多年轻的夫妻在有宝宝之后，必须要经历的。而且现在国家开放二胎，三居成为标配，2大2小同时居住的话，2个卫生间也更方便。
从西城天铸开始，89平左右的三居一卫，变成了更紧凑的三居两卫。
上半年被自媒体疯狂吐槽的三居两卫，下半年反而更多了，舆论很难压倒需求。
其实三居两卫的需求一直都在，只不过之前都是在大面积户型上操作，挪到小户型里难度加大。
第一批的89平三居两卫是刀把户型，卫生间都是暗卫。
现在，寰宇时代将户型升级，南向三面宽的三居两卫显然更合理了，南北通透，明厨明卫，南向大面宽。
带着对神户型的期待，我们在样板间开放的第二天就组织了看房团。
三居样板间的几个感受，
南向三面宽的3个飘窗，让室内空间看着大了不少。
主卧套房的卫生间，很宽敞，干湿分离很实用。
客厅和2个南向卧室，尺寸不大但绝对够用。北向的书房可以改成儿童房。
主卧长3.15米宽3米，能放下1张1.5x2米的双人床，1个深60厘米的大衣柜，2个40厘米宽的床头柜。
套房的卫生间压缩了主卧的面积，所以三居户型次卧反而更大一些。同样尺寸家具放进次卧是没有问题的，甚至床的尺寸可以放大到1.8x2米。
带设备间的北向书房必要的时候可以改成儿童房，放下一个1.2x1.9米的单人床，一个80厘米的写字台，在南侧墙壁还可以放下一个儿童衣柜。
客厅能放下2.5米的三人转角沙发，餐厅区可以放下1.4x0.8米的餐桌和4张餐椅绰绰有余。
这个户型的三居两卫，可以说是将三居的功能最大化，当然舒适度就见仁见智了。
02
70平的普宅
“您知道我为啥买70平的两居吗？”
“因为普宅，首付不到130万。”
他们觉得三居是真好，但是钱不够。
真的没有什么是在价格面前不能妥协的，所以最后他们打算买两居了。
而且，70平的户型南北通透，明厨明卫，这些都是惊喜。
两居多少钱？
70平的两居，限均价5.25万/平，总价368万，首付35%， 129万。两居和三居首付相差60万，月供少了2300元/月。
两居样板间的几个感受，
厨房很宽敞也很实用，冰箱的位置也比较合理。
没有长走廊，没有任何面积浪费。
主卧比三居的主卧还大。
预留了比较多的收纳空间。
正经的南北通透，厨房和客厅对流，而不是伪通透。
主卧长3.4米宽3米，同样能放下1张1.5x2米的双人床，1个深60厘米的大衣柜，2个50厘米宽的床头柜。
有设备平台的北向书房，依然可以改成次卧实用，7.14平米的次卧，放下双人床和大衣柜后，还可以再放一个床头柜。
两居的餐厅和客厅，分区更为合理。客厅可以容纳2.5米的转角沙发，或者2.3米的普通三人沙发加60厘米的边几。
这个两居的配置，我认为不次于88平的三居。少了一个卧室和卫生间，但是首付也少了不少，性价比挺高。
03
我的首付只有100万
“徐老师，我们就想先上车。所以看到50平的小户型就来了！”
“我妈妈让他先买房，要不就不能结婚。”
其实，这对小情侣中的女孩在市里已经买了房子，只不过，她妈妈希望未来女婿也能有属于自己房子。
来自丈母娘的督促，不得不从。只不过首付只有100万。
二手房看过、新房也看过，这个价格很难买到品质好的小区。
毕竟，这套房他们打算未来方便给父母居住，要有电梯，要有配套，还要交通方便。
所以，当我发布看房团消息的时候，他们看到了50平的新房一居，心动了！
我帮他们算了一笔账。
正常小户型会低于限价销售，大胆猜测5万/平，面积50平，首付35%，首付需要87.5万，总价250万。
那次看房团的时候，我们都还不知道，中海寰宇时代的50平左右的小户型居然做了4个，面积段48-56平，都是标准的1居室，户型朝向是东向、西向、或者东西通透。官宣的最小户型为48平米，比原定又小了2平米了，首付更低了。
其实，我不知道他们最终会不会买，但是这个项目的出现，给了他们100万上车新房的机会。
看完这些故事，能发现刚需买房最不容易，要求最直接。
地铁得近，因为很多人没有车，或者没车牌。
价格得合适，因为钱包决定买在哪买多大。
配套得有，日常买菜做饭，孩子上学都需要。
户型得好，不能有空间浪费，还得舒适。
这些都是刚需必选，像物业、园林、精装都是附加项。当必选项无法满足的时候，附加项也没了意义。
最后，
我很荣幸，能在买房路上陪大家一起商量，一起决策。
我也希望，每一个刚需购房者都能被温柔以待。
中海寰宇时代位置图
附上西地块沙盘图，南侧视角
附上西地块沙盘图，西侧视角
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