从分化中看租赁行业未来发展

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  长租行业迎来政策东风不足5年,发展便几经波折,至今年中下旬更是急转直下,暴雷频频。一时之间,长租前进之路迷雾重重。在这个“摸着石头过河”的阶段,克而瑞从城市、企业分化中看租赁行业未来发展。

  城市分化

  2019/12/18

  长三角区域租赁市场发展的质地较好,基本面支撑最强

  从我国历年流动人口迁徙情况来看,人口向都市圈聚集,在三大都市圈中,长三角和粤港澳大湾区人口净流入分别为2600万,双倍高于京津冀。人群蜂拥,为城市注入发展动力。由2018年中国独角兽企业区域估值情况来看,长三角区域独角兽的总估值最高,达3932.63美元,集中于金融、物流行业,区域整体新经济活力最强。

  

  细化至城市市场,长三角城市均好性佳,上海、杭州、南京等机构化率均保持较高水平,市场化程度较高,租赁市场最为活跃;京津冀区域仅北京“一城独秀”,主要受其的虹吸效应影响;粤港澳大湾区的城市发展进程中,城中村历史遗留问题较为严重,使得租赁市场推进阻力较大,广州、深圳机构化率落后一步。

  

  总的看来,区域租赁市场活跃程度与该区域的人口流入体量和经济发展保持正相关关系,高人口流入和高经济活力的长三角区域,毋庸置疑会带来更大的市场机会,带动租赁行业的发展。

  北京、上海、深圳租赁市场的价值最高

  今年7月,财政部官网公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单,涉及16城。通过城市的人口与GDP规模对比,16个城市可被划分三大类别,这三类城市在租赁政策、人才引进和企业布局方面有所差异。第一类城市为传统一线城市——北京、上海、广州、深圳,此类城市人口、GDP常年盘踞前列,城市发展底子厚实,租赁市场成熟,是租赁企业必争之地;第二类城市为新一线城市,该类城市积极吸纳人口,城市经济发展动力充足,市场前景看好,企业多选择城市的重点区域进入;第三类城市为区域中心,经济可持续发展,租赁市场还需较长时间培育。

  

  城市的租金与房价往往相互联系,租金可以作为衡量房屋价值和投资决策的另一重要依据。通过租金、房价分布图来看,北京、上海、深圳三城房价租金齐高,租赁市场的价值居最高位,同为一线城市的广州与杭州租金位于同一梯队,租赁市场相对温和稳健。

  从16个试点城市租金和房价的变化情况来看,受政策严调控影响,北京、上海、深圳、厦门四个城市的租金涨幅高于房价涨幅。其中一线城市租金同比增长较快,北京、上海、深圳租金同比增幅均在4%以上。

  

  

  长三角区域的供应量最大,发展进一步聚焦于长三角区域

  自从国家号召“房住不炒”,坚定维护房屋的居住属性,大力宣扬发展住房租赁市场以来,各一线城市积极规划供应租赁住房保障,使得租赁用地、含自持比例住宅用地在“十三五”规划中被频繁提及。

  广州租赁用地占总规划用地超三成,除了在供地计划安排上给予支持外,还明确规划期间全市保障性住房也将以公租房为主,提供一定规模的人才公寓,并且探索以政府统筹使用部分“城中村”改造村民复建安置房,加大公租房供应力度。

  

  从实际土地投放量来看,以上海、杭州、南京和合肥为代表的长三角区域的供应量最大,供应占比达到54%,未来或将成为全国租赁市场增量部分的核心区域。反观以广州、深圳为代表的粤港澳大湾区略显保守,供应占比仅8%。

  

  企业分化

  2019/12/18

  中小型长租公寓融资难,融资成本较房企更高

  公寓领域内,行业格局逐步形成,投资商股权融资由“多笔小额”向“单笔大额”转变,资本向头部汇集,中小公寓融资愈加困难,马太效应加深。随着公寓市场发展的深化,资产证券化审核趋严,2019年发行笔数及融资总额都呈下降趋势。

  

  另外,2019年上半年长租公寓资产证券化产品利率成本为5.42%,但由于长租公寓运营模式尚未成熟,且物业本身法律瑕疵较多,多需要引入第三方担保等外部增信机制,综合融资成本在8%-10%。而受大型房企发债结构性影响,房企今年上半年境内外平均融资成本7.25%,境内债券成本为4.97%,较18年有所下降。两相对比,公寓企业融资成本较房企更高。

  

  租赁企业发行融资产品的估值偏高,主体资质起主导作用

  公寓行业迎上融资风口时,背靠大树的强主体企业利于为其物业或预期租金收入的底层资产获取高估值,发行资产证券化产品,降低其资金链断裂的风险。可惜好景不长,靠企业主体背书的估值如昙花一现,进入行业冷却期,公寓市场收购估值骤降至7万/间,市场预期甚至低于行业起步期。公寓单房高估值泡沫破裂,从早期的高期待、高估值,到现在的收购价值腰斩,企业谨慎收购,行业显露捡漏心态。

  

  未来趋势

  2019/12/18

  预测1 :90后客群逐渐分化,刚需型租房或成常态

  去过房价高速增长的20年,导致90后群体分化,未来会出现两类需求:①父母拥有多套房,家庭已为其准备了房产的“改善型”;②无房产继承,高房价下买房压力巨大的“刚需型”。

  据统计,90后所在一线城市购房比仅占29.91%,及至二线城市,比重才有所提升。高房价加压之下,大部分90后群体收入与存款情况短期内无法支持购房,“刚需型”群体自然提高了对租房生活的接受度。

  

  预测2:蓝领公寓可能是下一个风口

  近两年受益于城镇化建设、“互联网+”新型服务业的推动,第三产业吸纳劳动力保持上升势头,以劳动密集型为主的新型制造业与生活服务业从业人员即蓝领群体规模不断增长。群体基数庞大,带动蓝领公寓市场需求增长。

  蓝领公寓对接的是企业端口,以企业客户为主,由企业为员工付费,面向企业意味着更长的合同年限和更平稳的收入曲线。同时,相较于白领公寓以套计价,蓝领公寓按套内床位收费,拓展可盈利空间,于公寓企业而言,未来盈利可期。

  

  

  文章来源:克而瑞广州租赁部

  

  克而瑞:中国房地产大数据应用服务商,十余年淬炼,从行业数据到客户数据,实现了房地产大数据闭环构建,细分领域咨询服务,纵向产业链整合能手,服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商,克而瑞在大数据应用上,同时具备深度与广度的特色,远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年,在房地产大数据领域深耕十载,建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务,为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合:通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务,为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务;通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜,更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务,分别在建筑建材数据领域、企业数据领域,建立起了庞大数据资源,大数据的广度由此延展开来。

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