石家庄多项目商铺“售后返租”未履约 当地监管部门曾约谈

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  “终身托管运营,创富高枕无忧。 ”石家庄市长安区嘉和商铺的业主拿出一份嘉和商铺销售时的宣传单,上面罗列了这个商铺的数条“优势”: “百万客流”“实力品牌”“超强升值”“市心繁华”……

  与其所宣传形式巨大反差的是,现在业主们已经不再奢求“创富高枕无忧”,只希望能拿到已经逾期的“返租款”。

  《中国经营报》记者近日从部分嘉和商铺业主口中了解到,该商铺出售时承诺自购买第三年起向业主按照商铺总价的一定比例“返租”,但到合同约定日期,开发商和委托经营方百般推脱,拖欠支付承诺的商铺租金。

  记者调查中发现,在石家庄沿用承诺返租的销售模式的商铺不在少数,多为竣工后出售,其中不少出现了逾期、拒绝返租的情况。

  高额投资回报承诺

  “买嘉和商铺的时候,他们要求我们必须同时签订《商铺购买协议》和《商铺委托管理合同》。 ”嘉和商铺业主牛美玲(化名)向记者还原了2016年11月购买商铺时的情况,当时不少商铺已经被出租运营。

  伴随“委托管理”的,还有销售人员许下的高额回报。 嘉和商铺的《商铺委托管理合同》中注明: “前2年总租金已在房价内直接扣除; 第3年、第4年租金为该商铺总房款的8%,第5年租金为总房款的9%,第6年租金为总房款的10%,从第7年至第12年租金为总房款的8%+根据该商铺的实际租金超出8%的部分。 ”

  在其宣传资料中,以总价30万元的商铺为例计算了12年的收益。 在这份计算表中,前两年收益可达6.9万元,12年收益可达29.4万元,几乎可以收回本金。 据其宣传,如果加上“物业升值金额”,12年合计收益能达到299.4万元。 业主在销售现场看到项目“五证齐全”,在很多业主看来这是非常划算又稳妥的一笔投资。

  《商品房销售管理办法》第十一条规定: “房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 ”但已竣工商品房不包括在《商品房销售管理办法》的禁止性规定中。

  嘉和广场喆·啡酒店店长告诉记者,这里区位优势非常好,店铺的租金不低,但被要求打给了第三方,而非项目经营方河北天石企业管理服务有限公司(以下简称“天石公司”)或者河北嘉和房地产开发有限公司,也没有见到过租赁协议。

  此类返租销售模式在石家庄并非个例,位于石家庄市桥西区民族路商业步行街的利嘉城与其情况类似。 有购买利嘉商铺的业主于2016年8月在签署购房合同的同时,亦被要求与一物业公司签订了“委托经营”协议: “第四年、第五年委托期限内,乙方(石家庄唯诚物业服务有限公司,以下简称‘唯诚物业’)每年分别按总房款的9%、10%向甲方(业主)支付委托收益。 ”

  记者在走访过程中发现,除上述两个商铺项目外,石家庄市的世界湾等多个项目在销售过程中也许以“售后返租”承诺。

  “返租”履约难

  根据合同约定,第一批购买嘉和商铺的业主应于2018年8月开始收到租金。 业主向商铺开发商河北嘉和房地产开发有限公司和被委托管理方天石公司索要约定租金,却被告知“经营得不好,没有钱”。 业主们没有按照合同约定时间领到第一笔租金。

  据天眼查显示,河北嘉和房地产开发有限公司现已更名为嘉和建设集团有限公司(以下简称“嘉和公司”)。

  嘉和商铺业主找出的购房款转账凭证显示,收款方为“和平路装饰材料市场个体工商户潘巧雅”。 记者在天眼查搜索发现,潘巧雅同时为嘉和公司监事,持股比例为35%。

  嘉和商铺业主代表曾数次找嘉和公司及天石公司索要租金。 天石公司于2019年1月28日发布一份《关于甲乙双方友好协商返租的调整》的通知,提出将原定的按年度支付租金改为按季度支付租金,有部分业主接受并签订了“季返”协议。 但业主反映,只有少部分业主收到过一到四个季度的租金,金额在八千元到三万多元不等。

  2019年8月26日,天石公司法定代表人张益平曾书面承诺会最晚在9月15日开始每天不间断返款,但这份“承诺书”后来再次让业主失望。

  随后,天石公司提出了降低返租比例: 由原来的8%降到5.5%,因租金降低太多,业主们都没有接受这份“补充协议”。

  嘉和公司一位工作人员对记者表示,返租事宜由天石公司负责,听说天石公司已经在与业主协商了。 “这几年网购冲击太厉害,实体不好干,不挣钱。 ”关于办理房产证,对方回应称,该项目五证齐全,没有问题,办理房产证需要一个过程。

  记者两次致电天石公司,对方听闻记者身份便迅速挂断了电话。

  长安区住建局在给记者的回复中表示,嘉和广场和世界湾商铺在经营过程中确实存在返租不及时的情况,运营公司未能履行合同约定,应当定性为合同纠纷范畴。 购买者可通过协商或司法途径维护自身权益,谈固街道办事处正在积极协调返租问题。 长安区住建局曾约谈未能履约的运营公司,已将此情况上报市住建局,目前市住建局正在调查取证。

  与嘉和商铺情况类似,桥西区利嘉城的业主面对多半已停止营业的商铺,也犯了难。

  按照合同约定,利嘉商铺前三年租金抵扣房款,故前三年业主不会收到租金,从第四年开始收取返租款。 目前三年约期已过了两年,利嘉商铺经营情况在业主看来不容乐观,业主开始质疑到约定时间是否能收到返租款。

  记者近日来到利嘉城,与其之前宣传的“钻石卖场”“商务女装”“顶级中餐馆”不同,商铺仅有一楼的眼镜店、饰品店、廉价服饰店及临街门店在营业,通往二楼以上和负一层的楼梯已被封堵。

  记者致电利嘉商铺开发商石家庄弘基创业房地产开发有限公司,表达了采访意愿并留下了联系电话,截至发稿未收到公司回复。 记者拨打唯诚物业备案电话,对方否认是唯诚物业,随即挂断了电话。

  利嘉商铺所属的桥西区住建局回应记者,商铺有预售许可证就可以出售了,住建局会检查证件不全等问题。

  位于长安区的世界湾商铺业主也向记者反映开发商和委托经营方没有能如约返租。 按照合同约定,第1~3年的固定收益一次性返还给业主; 第4~10年,业主按照商铺实际售价的8%领取收益。 但业主并没有在合同预定时间收到应得租金。

  记者致电采访世界湾开发商石家庄润鑫房地产开发有限公司,对方回应称,返租事项由物业公司负责。 记者联系世界湾的物业公司石家庄约翰物业服务有限公司,其工作人员表示,返租由销售人员负责,物业公司不负责。 记者在天眼查发现,上述两家公司备案地址完全一致,部分备案电话重合。

  商铺被“虚拟分割”

  在嘉和广场裙房5楼,嘉和商铺业主史正(化名)指着消火栓前一小块空地告诉记者,这里是当时销售人员口头告知属于他的“商铺”的一部分,当时这块区域曾用白线标示。 如今,这块区域被酒店房间门和墙壁“一分为二”。

  牛美玲的“商铺”在二楼,嘉和商铺销售人员第一次带她看商铺的时候,国药乐仁堂已经在营业中,牛美玲被告知某诊室门外的一小块空地属于她。 记者在现场看到,当时所指区域目前为国药乐仁堂店铺内过道的一部分,摆放着几把太师椅。 让业主更加困惑的,还有让他们“后知后觉”的公摊面积。 在购房时签订的《商铺购买协议》中,标注了商铺建筑面积,并未提及公摊面积。 在付款之后,从部分人拿到的正式购房合同中,业主们才得知公摊面积比例高达60%,牛美玲名下13.3平方米的商铺去除公摊之后只剩5.3平方米。

  利嘉商铺同样被分割成了纸面上的“格子铺”。 其业主在购买商铺前,销售人员将划分为小方格的图纸展示给业主,每个小方格代表十几平方米的商铺。 但项目建设完成后,商铺内并非按照图纸上的“格子铺”建设,而是几十到上百平方米的实体店面。 在业主们看来,这样“虚拟分割”出的商铺看不到,心里不踏实。

  针对“虚拟分割”现象,嘉和商铺所属的长安区住建局回应记者,石家庄市住房和城乡建设局曾于2017年发布《石家庄市房屋面积管理及测算规定》,其中第六章第十八条指明: 本规定所称商厦内摊位,是指产权人将商厦分割成的指界清楚、具有独立空间、能单独进行商业活动的经营场所。 第十九条指明: 分割摊位应符合下列要求: 1、位置固定、四界清楚; 2、各边沿的起止点有不易磨损便于永久保留的固定标志。

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