三十六年涨211倍，这个地方的楼市，终于撑不住了！

30年前，日本房地产的腥风血雨，至今仍让人胆寒。

一、高歌猛进的36年

万事皆不是一蹴而就的，泡沫也不例外。

日本泡沫的催生，大约经历了3个阶段。

来源：日本统计局，wind

1、1955~1974年快速上涨期，20年涨44倍。

日本国内相对稳定的经济环境下，工业、外贸发展，奥运会举办，让日本迎来了GDP的高速发展，并伴随着婴儿潮下的人口高速增长。

20 年间，日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均涨幅22.2%）。

2、1975~1985年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。

日本经济进入换挡期，随着产业结构的优化和科技的发展，即便GDP涨幅放缓，但社会财富仍在不断积累。

这个过程持续了大约 10年，其间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨79%（年均增速6.2%）。

3、1986~1991年最后疯狂期，6年上涨1.7倍。

日本进入第二轮经济增速换挡期，广场协议签订，日元升值，货币政策宽松。一些日本名人，甚至根本不需要任何抵押物，仅凭“名气”这个虚拟资产就可以在银行贷到款。

这个过程持续了大约6 年，其间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987~1990年间年均增速高达24.6%，超过1955~1974 年快速上涨期的平均增速。

1955~1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，东京23区房价1450日元/平（按照现在的汇率计算，约合人民币92.9万/平）。当时的日本人挥霍着票子在全球扫荡奢侈品，并扬言要买下美国。

房地产的高歌猛进，带来了几个不太好的后果。

1、实业转投房地产

广场协议后，日元升值速度很快，转眼间，日本对外出口的汽车、家电、电子元件、半导体等实体企业受到打击。

于是，前期积累了资本的企业看到房地产有利可图，纷纷转身投资地产行业，致使实业产业发展开始停滞。

1990年，日本企业投资不动产的资产规模，是2007年左右的3倍。

2、房价一直涨的错觉

房价长时间的一路攀涨，激化市场情绪。

无房者看到房价涨的厉害，害怕未来房价还会上涨，动用一切手段向银行贷款买房。投资者看到有利可图，更加大了投资力度，在不断的炒作下形成了房价永远涨的错觉。

3、负债高居不下

房产和土地是债务的重要抵押物，无论是企业负债还是个人负债，当房价产生波动，极易产生呆坏账。

二、刺破

80年代末开始，日本政府终于意识到，房地产再这么搞下去，可能“药丸”。于是，开始主动出击去挤泡。

1、紧缩的货币政策

日本央行从1989年开始连续5次加息，商业银行向央行借款利息率从1987年2月的2.5%上升到了1990年8月的6%。与此同时，货币供应增速大幅下滑。

2、对房地产贷款和土地交易采取严厉管制

“房地产贷款增长速 度不能超过总体贷款增长速度”。日本各金融机构的房地产贷款增长速度，从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的 10.2%。

到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

3、调整税收

1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者，每年必须交纳一定比例的税收。

在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者，纷纷出售土地。

三、下跌期

相比较房地产的反应速度，最先迎来的是股市的震荡。

1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，股市暴跌70%。自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

1991年，日本不动产市场也开始垮塌。土地和房屋卖不出去，空置的房屋到处都是，房地产价格也一泻千里。

市场一下进入“供过于求”的阶段。

1、城镇化已无空间

从1975年开始，日本城镇化率已经达到了75.9%的高比值，这就意味着，尽管再怎样努力，城市向农村“讨要”人口的空间已然不大。

事实也确实如此，从1975年开始，日本年城镇化增长率均低于1%，从75.9%提升到78.7%，用了漫长的25年。

2、适龄购房人群减少

来源：世界银行

进入1990年，日本人口爆发式增长已经一去不复返，到1991年达到1.24亿人后，人口增长速度逐渐减缓。甚至随着老龄化加剧，已有了负增长的趋势。日本人口总量的饱和决定了住房需求量的不断走低。

2、经济增速再换挡

1990年以后，日本经济进入第三次换挡，GDP年均增长率仅为1%，甚至在2008年全球金融危机时出现-5%的增长，与荣耀时期不可同日而语。

日本统计局数据显示，日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本土地价格从1992年开始持续下跌，截至2015 年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。

而那些日本房地产最疯狂时贷款买房的人，还清贷款，可能需要百年。

参考资料来源：

1、《房地产与城市发展》--日本房地产泡沫的催生、疯狂、破灭与教训（作者：任泽平 熊义明）；

2、《战后日本经济史：从喧嚣到沉寂的70年》（作者：[日]野口悠纪雄）。