增城幻灭,南沙不适合刚需,花都松绑将解救刚需?

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  在佛山放松限购允许多样人才购买首套房后,广州也打开了缺口,南沙欢迎大湾区各地人士。

  一首凉凉送给我们大增城。

  小君姐感觉凉的很好,凉的越彻底,底部构建得越好,最近还有一个传言是关于广州东部放松限购,如果知识城真的不限购,可能真没增城什么事了。

  近期南沙打开缺口后,市场迅速迎来敏锐的深圳客户和小部分的广州投资客,因为同价位的广州200万的刚需客户群体主要集中在知识城、新塘、朱村。

  因为广州限购严格,增城也曾得到各地客户的青睐,如今南沙放松,政策面优于增城的南沙,势必将分流一大半的增城潜在的投资客户。

  

  如果黄埔再放松,黄埔不管是市政面貌、发展水平和速度、产业及人口的层次均优于增城太多,势必分流绝大多数的增城潜在的刚需客户。

  如今,黄埔限购放松的新政一旦出台,对于增城的成交量必然有非常大的影响。

  花卡

  没想到的是昨天(2019年12月17日)深夜,花都一文《广州市花都区人才绿卡申领指南(修订版)》炸裂夜空。

  花都区人才绿卡简称“花卡”,主要惠及非本市户籍的优秀人才,持卡人在安居置业、子女入学等方面享受便利化服务。

  1、全面放开社保制约,凭就业或创业证明即可申领人才绿卡;

  2、全面放开大专以上学历的制约,由用人单位出具组织架构图和任职或中级及以上专业技术资格或职业资格证书等证明材料即可;

  3、高层次人才、高技能人才如名校长、名师以及各行业领军人才等;

  4、具有本科或以上学历人才;

  5、工资年收入达20万人民币以上且年缴纳个税达1万人民币以上的优秀人才;

  特别是第五项,简直是完美回应网友周末对南沙松绑的调控。

  我不是本科,我也没资格证,但我工资高,难道不是优秀人才吗?

  花都这是实力回应网友,花都欢迎你!

  

  南沙、花都打开大门

  增城现状与过去

  小君姐非常心疼增城,今年下半年以来,增城同行反映最多的就是成交率非常低

  因为长期销冠楼盘具有较高的市场认可度,我们重点对比增城销冠楼盘——科慧花园的成交率变化。

  根据世联研究院的数据,上半年,科慧花园的平均转化率约20%,每5台客户就有一台客户购买科慧花园。

  

  世联研究院

  增城其他项目的综合转化率约5-10%,因为科慧花园总成交量占比高,综合增城潜在客户转化率约30%,几乎三转一的概率。

  这也意味着,客户入市心态稳定,不犹豫,实客几乎是当次购买。

  小君姐听说,当时一些大经纪行要求经纪人主要邀约增城潜在客户, 对于200万层次客户群体来说,增城普遍成交率高于萝岗、花都、南沙,佣金也高于萝岗、南沙约一倍。

  卖对房等于事半功倍!

  所以经纪人会告诉你增城比南沙强、比花都强,新塘TOD还没通就被吹上天,新塘TOD30分钟到深圳吹了11年,真正开通才发现,比花都的北站时间还久,耗时68分钟?

  

  新塘南站-深圳机场

  

  广州北站-深圳北站

  难道我们新塘人民只能用,我们票价更低来安慰自己吗?

  再看增城阴霾密布的年末世联数据:

  

  增城近期来访量萎缩,转化率创新低

  数据监测肯定有误差,世联数据与克而瑞的数据不一样,因为世联数据来自销售案场,一般是认购数据,具有及时性。

  克而瑞数据来自房管局,是实际签约数据,具有滞后性以及混淆性。因为网签数据包含同项目的回迁房网签数据。

  小君姐更认可来自世联研究院的成交数据。

  不过也有遗憾,世联对接的开发商有限,还是存在一些没有监控数据的楼盘。

  12月增城的销冠楼盘不仅是科慧花园,叠溪花园和实地蔷薇国际冲在科慧花园前。

  科慧花园与5月相比,均价几乎不变。

  然而对比数据我们发现,5月的叠溪花园(云溪四季)成交价17500-20000,12月的叠溪花园成交价14000(表上显示是12000,但经过小君姐实际考察是14000),跌幅约25%。

  5月的实地蔷薇国际,成交价约22000,12月成交均价约18000(小君姐实际考察发现部分特价只需16000),跌幅约23%。

  半年,几乎跌掉了业主的3成首付,难怪成交火爆。

  

  往年砸售楼部的业主却安静了

  毕竟价格是最大的诱惑。

  除此以外,表上没有显示的合景誉山国际成交也很火爆,该项目上半年均价约19500,目前成交价约16000,而且上半年的楼栋多数在第一排路边,现在在售后排园林楼栋。

  抛开这个因素,楼盘综合跌幅也超过20%。

  开发商以价换量,可怜二手业主依然苦挂18000单价。

  

  誉山国际二手价格

  增城一二手倒挂将持续直到增城行情好转,谁让增城土地供应量这么大?开发商出货量这么大?

  开发商比二手业主还难,因为增城近2年多数拿地价在12000-20000为主,出货任务艰巨。

  以价换量在明年将是增城楼盘的常态。

  现在看房,如果不是有特殊需要,比如婚后要马上住,或者小孩就是要上某个学校,各种准客户,紧盯每周的楼盘特价信息即可。

  最后,现在是2019年末,展望广州2020年,小君姐认为市区将横盘,但外围板块分化。

  板块分化

  板块分化将会越来越严重,比如南沙,目前南沙在售的楼盘,单价3万以上已经有6个,而且转化率正常,维持在10%左右。

  但前海的天花板不等于南沙的天花板,前海目前最高售价如招商领玺约108000,前海属于深圳南山区,与深圳市区关系紧密,而且前海蛇口片区将围绕推动人民币国际化、利率及汇率市场化改革,重点在“人民币资本项目可兑换、跨境人民币业务创新、深港金融市场互融互通、投融资便利化”等方面先行先试,支持香港离岸人民币中心建设。

  前海蛇口自贸区将重点做好六个方面的改革创新,六大改革创新包括法治建设、行政服务、深港澳合作、金融开放与创新、国际贸易集成功能、航运物流等。

  

  深圳前海自贸区市容整洁

  南沙自贸区将打造成为广东高水平对外开放的门户枢纽,南沙要围绕门户枢纽定位,全力推进“一城市三中心”建设,使南沙成为高水平的国际化城市和国际航运、贸易、金融中心,成为广州的“城市副中心”,支撑和引领全省新一轮对外开放。

  前海的功能在于沟通两岸金融、并具有一定的独立立法权。

  南沙的功能还停留在建设高水平的国际化城市以及广州城市副中心,广州副中心很多,比如琶洲、南村万博,还有言之灼灼的金融城,这些地方距离珠江新城更近,比南沙更容易成为人群密集的广州副中心。

  因为小君姐通过观察,南沙的线路依然以天河为终点,18和22号线快线传达的是快速到达市区的概念,意味着南沙自立的路还有很远。

  南沙的价格不是刚需的价格,是有钱的投资客选择的结果。

  

  南沙上周的成交数据

  南沙纵然不适合刚需,增城已幻灭,花都是否最后的救赎?

  刚需应该怎么办?

  关注小君姐,继续与你分享广州房地产现状与未来走势。

  

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