金地集团：距离重回第一梯队还有多远？？

一周内，金地在成都连续拿下两宗地块。

虽然地块偏小，但金地集团在成都相对频繁的拿地动作，反映出金地集团积极扩张市场规模，重回行业第一梯队的雄心。

只是规模快速增长的雄心背后，往往伴随着不少的艰难险阻与挑战……

• 成都拿地节奏加快
• 四年时间布局7个项目

12月10日，金地集团以16200元/㎡楼面单价，总价2.67亿拍得成都青羊区一环内8亩宗地。

稍早前的12月4日，金地集团曾以14200元/㎡的楼面单价，总价约4.57亿元获得成都抚琴街一宗约16亩土地。

据文軒财经统计，自2015年，金地集团旗下金地商置以收购成都烂尾项目“江宇天府城”（现更名金地天府城）进入成都后，新进拿下的青羊区8亩地块，是金地集团在成都布局的第七个项目（公开可查询数据，包含收购、合作项目），也是今年在成都市场拿下的第三块地。

相比过往在成都的发展步伐，金地今年拿地节奏明显加快。

金地集团成都拿地情况（招拍挂）

七个项目中，金地天府城（江宇天府城）住宅已售罄。

位于双流的悦澜道自2018年10月陆续推出963套房源来，认购去化超8成。

金地商置于2018年4月18日拿下的青羊16亩商业地块，现已推出，产品形态为商办和商铺，自今年7月首次推出212套商铺后，目前认购去化超3成。

金地商置与龙湖合作，共同打造龙湖于2018年12月26日拿下的成华商业兼容住宅项目龙湖金地商置·璟宸，自今年9月推出一批次房源以来，住宅认购去化率也超3成。

金地商置于2019年4月在成华区拿下的108亩商业兼容住宅项目，选择了与新进成都市场不久的弘阳合作。据了解，项目由弘阳操盘。

以上数据来自第三方监测机构

成华108项目以及新近拿下的两宗住宅用地，未来将如何打造？截止发稿，文軒财经在联系金地及金地商置相关负责人时，未得到相应回复。

据金地集团成都相关负责人透露，新进拿下的两个住宅项目预计于明年下半年推出。

• 加杠杆逆市扩张
• 今年大概率完成2000亿目标

2015年至今，4年多时间，7个项目，相对于其他品牌开发商进展可谓缓慢，但今年来明显加快的拿地节奏，也反映出集团近年来快速扩张的发展节奏。

金地集团，1988年初创于深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上交所上市，是中国较早上市并实现全国化布局的房地产企业。

官方资料显示，金地集团目前业务包括住宅开发与销售、商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物业服务与社区经营、以网球为核心的体育产业集群运营等，开发及持有的住宅及商用地产项目覆盖中国7大区域，54座城市（数据截止2019年8月28日），并在美国覆盖东西海岸的6个不同城市和地区，拥有13个项目。

2006年之后，曾与万科、保利、招商地产并称四大龙头房企。

后因管理层变动、战略相对保守、产品定位等诸多综合因素，金地集团发展降速，逐渐掉出房企第一梯队。

欲重回第一梯队的金地集团，于2017年重启扩张步伐，提出三年内冲击2000亿元的目标。

在明确的目标推动下，金地集团开始了积极拿地的步伐。

招商证券曾分析指出，目标明确的金地集团，与2016年高点适当收敛拿地、2015年前拿地力度与行业景气几乎同步“顺周期”拿地策略不同的是，自2017年后，金地集团开启了加杠杆逆市扩张步伐。

在深耕一二线城市的同时，适当加大强三线的下沉以扩充城市布局广度。

公开数据显示，2015年至2018年，金地集团在土储上的投入分别是297亿元、399亿元和1004亿元和约1000亿元。

2019年前11月，新增建面1147万平方米，同比增长53%；总地价815亿元，同比下降2%。

另据金地集团2019年上半年报告数据显示，截至2019年6月，总土地储备约4760万平方米，其中一二线城市占总土地储备比重约80%。

除了加杠杆布局以外，合作开发也是金地集团力求快速扩张的核心手段。

如在成都的七个项目中，成华108项目、龙湖金地商置璟宸世家都是合作开发项目。

在多重手段的促进下，重启扩张步伐后的金地集团，销售额一路上扬。

金地集团11月销售数据显示，2019年前11月，金地集团累计实现签约金额 1751.1亿元，同比增长31.0%；距离2000亿元目标仅剩248.9亿元。

其中金地商置前11月累计合约销售总额约人民币524.88亿元，同比增长28.86%，占金地集团销售总额30%。

2019年，预计金地集团将大概率完成2000亿目标。但有媒体也指出，如果按照金地公告的推盘计划推断，或许还有一定压力。

• 多元化发展
• 多项业绩指标持续向好

各项业绩指标都表现出持续向好的发展态势。

据文軒财经统计近年来财报数据得知，2016年-2018年，金地集团销售额持续大幅上涨，三年来的销售额年复合增长率为17.29%。

归属于母公司净利润也从2016年的63亿上涨到2018年的80.98亿元；

毛利率也是持续上涨，由2016年的28.73%持续上涨到2019年前三季度的41.75%，为近十年同期毛利率最高值；

上述这些业绩指标，在2019年持续呈上扬趋势。

金地集团今年虽然将大概率完成2000亿销售目标，但想重回行业前十的第一梯队，还需努把力。

据克而瑞新近发布的今年前11个月房企TOP100销售榜，以操盘金额为指标，金地集团以1574.5亿元位列第13名。

地产开发主业业绩持续上涨的同时，金地集团以房地产开发这一主业为中心，还将发力健康、教育、体育、科技、文旅等领域。

公开数据显示，截止目前，金地在海内外自主开发和运营的产业项目已经接近20个, 总建筑面积200多万平方米。布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等海外区域。

早前的12月3日，金地集团又与青岛西海岸新区签订战略合作协议。根据合作协议，金地集团将在青岛国际商务区、交通商务区、隐珠街道三个区域内，导入体育、教育、康养、医疗等产业资源。

此外，代建也成为了金地集团深耕的业务范畴。

2006年，金地集团开启代建业务，2018年，金地集团成立金地代建公司开始深耕代建业务板块。

2019年8月，“金地代建”正式更名为“金地管理”，其业务模式也扩展为“管理咨询”“开发代建”“配资代建”“政府代建”等四大板块。

公开数据显示，自金地集团2006年开启代建业务以来，累计合约管理面积700余万平方米，住宅项目累计货值超500亿元。

• 业绩高歌猛进背后
• 偏低的权益、持续走高的负债率

销售额上涨的同时，2017年、2018年营收却差于2016年，如2017年营收只有376.62亿元，同比下滑32.15%。金地集团给出的解释是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入减少。

这意味着合作开发在助力金地集团业绩规模快速上涨的同时，导致金地集团在权益上的占比也偏低。

2015年至2018年，公司拿地的权益投资占比分别为38%、42.4%、47%、45%。

2019年半年报数据显示，截至2019年6月，金地集团约4760万平方米的总土地储备中，权益土储比例约53.5%。

这在财经评论员严跃进看来，项目投资中，合作开发一方面能带来业绩成长规模扩张，另一方面作为资本市场更加会考虑权益的土地储备和权益的项目销售规模，适当做权益开发可以，但从管理层需要更加务实的找一些权益所在的销售金额。

土地市场上的高歌猛进，伴随销售额快速增长的背后，还有逐渐升高的公司负债水平。

报告显示，金地集团2016年、2017年、2018年、2019年前三季度的资产负债率分别为65.43%、72.13%、76.12%和76.42%，资产负债率呈现逐年走高趋势。

此外金地集团的经营性现金流量净额也连续告负，2017年—2019年上半年分别为-69.89亿、-18.28亿和-70.56亿元。

财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时指出，这两年企业的负债数据基本上都在往上涨，随着企业规模的扩大，负债数据都会上升，客观来讲2019更加容易受监管关注，这是企业当前需要注意的。

严跃进建议金地集团在当前管理上，应该在负债上积极做一些把控。

同时，金地集团也毫无例外的，陷进了规模快速扩张后频繁出现安全事故，房屋质量投诉不断等不良扩张怪圈：

2018年1月5日，崂山区金地浮山后项目三期工程发生一起混凝土搅拌车溜车事故，导致3名工人受伤，其中两人经抢救无效死亡；

同年12月，上海建工七建公司工地发生泥土滑坡，塌方200平方米，导致3名工人被压，该工地为万科、金地在建项目。

2018年9月底，上海金地集团佘山天境三期业主投诉，该期楼盘存在严重质量缺陷与销售时承诺不一致、绿化不达标、车库存安全隐患等问题。

位于上海松江的金地集团都会艺境等楼盘也被曝出楼盘装修太粗糙、存在窗户缩水、屋顶漏水等问题。

• 一母同胞
• 金地住宅、金地商置的同业竞争

此外，金地集团住宅开发业务还面临与金地商置同业竞争越来越明显的问题。

金地集团于2012年开始发力商业地产。

当年的9月15日，金地集团通过旗下全资子公司辉煌商务有限公司以16.54亿港元的对价，收购星狮地产56.05%股份，成为其控股股东。在完成收购、高管入驻等动作后，星狮地产正式更名为金地商置，其定位为金地集团“一体两翼”中的商业地产一翼。

随后，在母公司金地集团的一路扶持下，市场规模通过收并购等方式不断扩张，如在2015年，金地集团就是通过金地商置收购“江宇天府城”（现更名为金地天府城）进入成都市场。

金地商置在成都通过招拍挂或者合作的方式，又为金地集团增加三个项目。

金地集团也在通过整合金地商置和集团资源，进行产城融合的开发。如前述金地集团在青岛签下的战略合作，就是金地商置和集团资源整合进行产城融合开发的首次尝试。

不过随着金地商置的不断扩张，有业界质疑其与母公司金地集团的同业竞争问题也越来越明显。

原本以商业地产开发投资为主要定位的金地商置，从营收比例来看，住宅业务却是绝对主力，来自亿翰智库的数据显示，从2014年至2019年上半年，金地商置住宅收入占总收入的比重一直维持在90%左右。

此外，金地商置与金地集团的土储分布也高度重合。

据金地业绩报披露，截至2019年6月30日，金地商置拥有土地储备1541万平方米，其中90%位于一二线城市，金地集团在一、二线城市土储占比约80%。

近期对张晋元的引进，反映出金地集团在有意弱化这一问题。12月10日，原天润集团总裁张晋元正式入职金地商置，出任高级副总裁一职，负责产业园业务和科技孵化。

金地商置高层人事的变化不仅于此，今年4月4日，金地商置发布公告称独立非执行董事胡春元将退任，夏新平获建议委任为独立非执行董事，同时获委任为公司审核委员会主席兼成员以及薪酬委员会成员。

严跃进在接受文軒财经采访时指出，同业竞争肯定不可避免，这会导致金地集团与金地商置在拿地和项目营销中形成一定的竞争和冲突，从企业来讲，需要积极去管控内部成本。

但产业园和科技孵化业务，是由商业地产演化过来，这和传统住宅不一样，更具有专业性，这还是能缓解金地集团内部的同业竞争和压力。

高层人事的变动，能否缓解金地集团内部的同业竞争？2000亿目标即将完成，金地集团下一个目标又是什么呢？