物业费想涨就涨？广州立法解决这些小区里的“糟心事”

物业费涨价业主却只能被动接受吗？共有部分被物业经营，作为业主你都知情吗？小区物业管理实践中，业主利益如何得到充分保障？12月17日，广州市十五届人大常委会第三十一次会议审议《广州市物业管理条例（草案）》（以下简称《草案》），广州市司法局局长廖荣辉表示，草案以维护业主共同利益为中心，完善了业主共有资金、共有物权、公共秩序相关制度。以保障服务质量为基点，规范物业管理和服务。

业主共有物权要登记要公开 物管不可擅自经营

当前，因业主共有部分登记不完善，导致业主、建设单位、物业服务企业之间因共有物权不清晰而引发大量纠纷。为此，《草案》明确了共有物权登记和公开制度，规定新建物业办理房屋所有权首次登记时，建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。建设单位应当在登记后六十日内，在物业管理区域内显著位置长期公开。

建设单位未公开物业管理区域的建设工程总平面图，或者未按照规定在图上标明相关信息的，由区房屋行政主管部门责令其限期改正；逾期未改的，处以五万元以上十万元以下的罚款。

同时，利用物业管理区域内属于业主共有的道路、绿地或者其他场地设置停车场经营的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。市场监督管理部门应当对未依法协商议价，擅自制定、提高机动车停放服务收费标准的行为进行查处。

物业费调价应经业主双过半同意

物业费乱涨价事件也常常激发小区矛盾。根据《草案》规定，保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、 车库）的前期物业服务收费实行政府指导价管理。而业主、业主大会续聘、选聘物业服务企业的，物业服务收费实行市场调节价。

在业主大会成立前，要调整前期物业服务费标准的，物业服务企业应当向物业管理委员会提出申请，并提交上一年度物业服务收支情况和调价方案的审计报告。物业管理委员会应当将调价方案向业主公告三十日以上，公告期满后组织业主进行表决，并公示表决结果。调价方案应当经调整收费标准范围内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

在物业服务合同期限内，因物价变动、职工最低工资标准调整等客观因素需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，由业主委员会组织召开业主大会会议对拟调整的物业服务收费标准进行表决。

禁止15类不文明行为规范业主行为

廖荣辉介绍，《草案》以维护业主共同利益为中心，完善了公共秩序相关制度。为规范业主行为，明确禁止未分类排放生活垃圾、高空抛物等15类不文明行为。

根据《草案》规定，业主有这些行为的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规等有关规定以及管理规约、物业服务合同，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；劝阻、 制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关部门。有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

这些行为侵害业主、物业使用人合法权益的，业主、物业使用人可以依法提起诉讼；业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为提起诉讼。

物管拒绝退出业主可不交物业费

当前，很多小区在筹备业委会之前或是业委会换届选举期间，常常比较混乱，纠纷多发，业委会缺位，小区重大事项谁来定？市司法局局长廖荣辉介绍，为此《草案》创设了物业管理委员会制度，打造由街镇政府牵头，居委会、公安派出所、建设单位、物业企业以及业主代表广泛参与的物业管理新模式。

根据《草案》规定，已划定物业管理区域的住宅物业（含商住一体物业）未成立业主大会的，或者按照本条例规定需要重新选举业主委员会的，街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内组织成立物业管理委员会。物业管理委员会由街道等多方人员组成，负责筹备成立业主大会，必要时发挥补位作用组织业主对重大事件进行表决，组织重新选举业委会等事项。

选聘、续聘、解聘物业服务企业，制定、修改物业服务合同，筹集、使用维修资金，利用共用部位、共用设施设备经营等15类事项均应由业主共同决定。《草案》还特别指出，业主委员会不得通过业主大会授权、委托等方式决定这些事项。

在业主、业主大会依法作出解聘前期物业服务企业决定或者作出自行管理决定后，部分企业如若拒不退出小区，《草案》规定，前期物业服务合同或者物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出的，业主可以不支付合同终止后的物业服务费；业主委员会可以根据业主大会的授权对物业服务企业侵占共用部位、共用设施设备的行为向法院提起诉讼，请求赔偿损失。

附：物业管理区域内禁止从事的活动

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(二)违反法律、法规等有关规定以及管理规约，擅自改变 房屋用途，将住宅改变为经营性用房;

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房， 或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)损坏或者擅自占用、改建共用部位;

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(八)损毁树木、园林;

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品;

(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通，堵塞安全出口;

(十一)乱丢垃圾、未分类排放生活垃圾或者高空抛物;

(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风; (十三)违反法律、法规的规定饲养动物;

(十四)雨污混接、污水直排等违法排水行为;

(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

广州日报全媒体文字记者 杨洋
广州日报全媒体编辑 唐欢