新房成交倒一,二手房成交增量倒一,罗湖怎么了?

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  如果说当下深圳最热的区域,无疑是宝安和南山,但你知道哪个区域最冷吗?你真未必知道!不是大鹏,不是坪山,而是——

  罗湖!

  01

  一、二手市场同时哑火

  先来看两张图表:

  

  11月新房成交,罗湖无论是在套数还是面积上,都是全市10个区名列倒数第一。

  

  到了12月第一周,仍然如此。

  最让人费解的是,二手房市场上,在11月整个深圳迎来成交爆棚之时,罗湖的成交量增幅,仍然是全深圳10个区倒数第一。

  

  罗湖到底怎么了?真的被深圳人抛弃了吗?

  再来看看10月份的数据:

  

  新房成交,依然是倒数第一。

  

  二手房成交增幅位居全市第一。

  再来看看9月份数据:

  

  真相来了:11月至今,罗湖二手房成交量的不景气,是建立在之前两个月较大幅度的增长之后的理性回归。抛弃之说,无从谈起。

  然而,房价的高低,代表着市场对于片区热度的最真实考量。

  

  随着南山、宝安利好不断,深圳各区的房价格局正在发生着巨变。罗湖的房价被福田、南山相继超越,人们已经习以为常,然而,当罗湖房价甚至快要被宝安超越时,是时候讨论一下罗湖的投资价值了。

  02

  为何“十年河东变河西”?

  李嘉诚曾经有过这样的房产投资名言,“买房子要看三个东西,第一是地段,第二是地段,第三仍然是地段”。然而,对于深圳人来说,这个“地段说”,显然已经无法解释过去20年的房产投资逻辑。

  

  罗湖,是深圳特区第一个建成的区,也是“深圳速度”的发源地。上个世纪80年代和90年代,罗湖一直是深圳的龙头和中心。罗湖的房价也一直高居深圳最顶端,甚至在2000年前后,罗湖一套房子,还可以买南山两套房子。

  90年代后期,随着市民中心的建成与福田CBD的形成,福田取代罗湖成立深圳新的中心。福田的房价则代表了深圳房价的新高度,而伴随着南山科技园的投入使用以及前海自贸区的设立为标志,深圳正式进入福田与前海双中心时代。南山尤其是前海、深圳湾的房价则成了“深圳是宇宙中心”的最新注解。

  深圳的中心西移的过程,也是深圳产业重心西移的过程。如果说罗湖代表着特区刚成立之初的20年间受香港影响极大的深圳商业中心的话,那么,福田就代表着深圳的政治、教育与金融中心,而南山就代表着以科创为代表的科技中心。如今,无论是粤港澳大湾区还是社会主义特色示范区,深圳都被冠以“科创之都”,表明了一点,前海中心,是现在与未来深圳名副其实的深圳中心。

  深圳中心的转移,从深圳的城市轨道交通可以窥见一斑。深圳第一条地铁线是2004年开通的罗湖线,而从2030年的深圳规划交通图来看,南山最为密集,多达近30条地铁。而在几大高铁站的地位变迁中,也能看出深圳规划重点的改变:在原有的规划中,坪山高铁站是作为“三主三辅”中“三主”之一规划的,而西丽高铁站则是“三辅”之一,然而,在最新的规划中,两者的地位恰好掉了个个儿。

  由此可见,规划,已经成了决定房价的最关键因素。

  03

  罗湖值得入手吗?

  最近,不少粉丝在群内咨询罗湖的投资价值。的确,当原来的关外楼盘都直奔10万+时,罗湖的房价均价只有6万+,甚至不少二手房价竟然只有3、4万。

  诚然,我们承认无论是宝安还是龙华,未来的想像空间都很大,如今的10万+也各有各的理由。但是,如同其他投资一样,都要讲究一个投资的时机。最佳的投资时机,是买在价值高地和价格洼地。而南山、宝中、龙华的最佳投资机会显然已经过去了,当宝安和龙华的房价接近甚至超过罗湖的时候,罗湖的投资机会已经悄然到来了。

  首先是旧改。早在本世纪初,深圳市政府就提出了深圳发展面临的四大难题:一是土地、空间难以为继;二是能源、水资源难以为继;三是实现万亿GDP需要更多劳动力投入,而城市已经不堪人口重负,难以为继;四是环境承载力难以为继。其中的核心,便在于土地、空间的难以为继。

  

  在深圳扩容遥遥无期的前提下,旧改便成为深圳解决土地供应与人口、产业增长带来的供需矛盾最有效的途径。众所周知,对于广大投资客来说,拆迁是实现个人资产增值的最快捷途径。而纵观整个深圳,作为一个完整的区域,罗湖已经站在了旧改的起点。

  从长线投资的角度来看,投资罗湖二手房,拆迁是一个不容回避的大背景,也是一个必然事件。

  仅从活在当下的“刚需”族来说,投资罗湖,也是一个现实的选择。首先,从房价上说,罗湖的房子虽然比较老旧,但房价相对动辄千万的热门片区来说,均价6万+,起步2万+的楼盘,对于大部分上班族来说,上车还是比较现实一些。

  其次,从地段上说,由于位居原“关内”,无论是工作还是生活,都比较方便,这里的交通在深圳还是属一属二的,无论是现有的公交线路、地铁,还是未来规划中的罗湖高铁站,都会是这里的加分项。

  第三,也是最重要的一点,无论是牛市还是熊市,学位房都是一个城市的投资热点。而在深圳,学位房的最佳选择,无疑只有福田、罗湖和南山。

  以三个片区最热门学位房为代表做一个比较,(数据为2019年1至7月成交均价)

  

  

  

  从以上对比中,我们看到,与区域的二手房均价相比,罗湖的学位房价格最为亲民。换句话说,从投资下一代的角度来看,罗湖是最优选择。

  第四,成熟的商业配套、完备的医疗资源以及优越的景观资源,也使这里多了一些生活气息。

  第五,从投资的规律来说,投资也讲究板块轮动,激进的投资喜欢追高,稳健的投资喜欢逢低买入,而投资罗湖,正是稳健的投资风格。

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