物业公司时代邻里明日于港交所上市：市值约为46.8亿港元

据IPO早知道消息，时代中国控股有限公司（01233.HK）分拆时代邻里计划12月19日在港交所上市，计划以以每股5.15港元发行，上市市值为约46.8亿港元，海通国际为其独家保荐人。

来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写，文中观点仅供参考

编辑 | C叔

此次赴港上市，时代邻里计划发售约1.62亿股，定价接近招股区间4.23-5.8元的高端，融资规模在8.33亿港元左右，相当于2020年预计的市盈率19.5倍。

在招股书中时代邻里表示计划将募集金额用于：未来1至3年，收购与其市场地位相似的物业管理公司和提供与其业务互补的服务的物业管理公司，以进行业务扩张；未来半年至两年，通过购买并升级用于其物业管理项目和内部管理运营的各类智能设施及基于互联网的系统，来打造智慧社区，提高工作效率、客户服务质量及降低人工成本；未来半年至两年，通过购买升级硬件、推广移动应用，来进一步发展其一站式服务平台。

和保利地产分拆上市相似，1999年成立的时代中国控股一直深耕珠三角地区的住宅开发等方面的业务，而时代邻里则是时代中国控股的全资子公司，是核心板块的业务之一。但是时代中国控股在分拆物管公司上市后，将不会保留时代邻里已发行股本的任何权益，时代邻里也将不再为时代中国的附属公司。

时代邻里主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务，其中，物业管理服务为其主要收入来源，2016年－2018年，该项收入占比在60%左右，就综合实力而言，2018年和2019年时代邻里在中指院发布的物业服务百强企业中分别排名第十一位和第十三位。

但作为其主要收入来源的物业管理服务却主要向母公司时代中国集团提供服务，截止2019年6月30日，时代中国控股的总资产超过1400亿元，得益于母公司强大的业务发展，从2016年—2018年和2019年上半年，其收入分别占同期管理服务总收入的81.2%、77.1%、73.2%和64.9%，虽然占比逐年下降，但是仍处于高位；于2019年6月30日后及截至最后实际可行日期，公司与时代中国集团及独立客户签订合约总价值约为人民币4.86亿元的合约，分别为10处及28处物业提供物业管理服务。

整体来看，2016年至2018年，时代邻里的营收从3.73亿元增至6.96亿元，复合年增长率达36.6%；同期，其净利润从2010万元增至6420万元，复合年增长率达78.8%。今年上半年，其营收为4.56亿元，同比增长48.15%；净利润为4180万元，同比增长50.7%。

但是时代邻里的现金流量波动较大，2016年—2018年，公司的经营活动现金分别为-438.3万、2330.7万元、11.14亿元，但是今年上半年，公司的经营活动现金流量净额为负，共计流出8.47亿元，主要用于结清与时代中国控股旗下公司的款项。如果未来公司的扩张不能成功，那么公司的资金将会承受巨大的压力。

行业竞争力方面，因为公司主要扎根于大湾区，所以2016年－2018年，时代邻里在管物业平均数量和在管建筑面积的复合年增长率分别为16.8%和19.9%，高于物业服务百强企业7.6%和16.8%的平均水平。同期，其收入和净利润的复合年增长率分别为36.6%和78.8%，高于物业服务百强企业18.8%和25.6%的平均水平。