上海金茂大厦招租经理为何频频光顾周边餐饮店？2019上海区域经济观察③

摘要：问题永远要辩证地看待，企业流动要放在动态平衡中去考察，有时候“撤离”就是一种“前进”。

周一中午，陆家嘴金茂大厦裙房四楼，一家名为“九井泽”的日料小店生意火爆。满屋的食客里半数以上是同一幢楼的金融白领，他们或是三五成群，或是独自前来，而50元左右的一份单人午市套餐，是大多数白领们的最爱。

陆敏也会偶尔光顾这家小店。不过，与旁人不同的是，作为金茂大厦招租部门的负责人，她来吃饭还带有其他目的：“很多人问，怎么去判断一幢商务楼空置率高不高？其实，最简单的办法就是去看楼里的配套餐饮店生意好不好，店老板的心情就是楼宇经济的晴雨表。”显然，临近年末，陆敏和日料店老板的心情都还很不错。

商务楼宇被认为是竖起来的产业园，也是超大型城市经济密度和效益的重要指标。今年以来，上海各区克服重重困难，挖掘自身潜力，推出系列措施，包括重点商务楼宇在内的许多区域经济载体实现了发展，产出效益不断提升。

楼宇出租平稳运行

今年以来，每隔一段时间房地产市场就会有人炮制“上海高档商务楼企业撤离”的传闻。上海楼宇经济真的出现了空置率大幅升高现象吗？岁末之际，记者前往沪上几大重点商务区作了一番调查。

“楼宇空置？在南京西路商圈不可能感受到。”面对记者的提问，静安区投促办主任龙芳直言，“我经常跑企业，倒是有企业会对我说，‘你们南京西路商务楼的租金不便宜啊，但我们还是要租下去’。”

用流金淌银来形容南京西路商圈，一点不为过。有数据显示，南京西路商圈沿线甲级以上写字楼18幢，重点商务楼宇平均租金13元/平方米/天，平均有效租金10.5元/平方米/天，两项数字都处于历史高位。目前，南京西路上沿线楼宇空置率仅为5.7%，与常年持平。而越洋国际广场，堪称南京西路商圈内的“金楼”，空置率常年在1%以下，可谓一铺难求。

不久前，龙芳在拜访一家在南京西路商圈入驻多年的外资企业时，对方负责人“郑重”地提出一个要求：我们要扩大办公面积，最好能租下一幢独立的办公楼。“这个难度不小。”龙芳坦诚相告。几经协调，商务楼物业答应三年之内为其置换出10多个楼层。“至于独立办公楼，我们再慢慢想办法。”

同样的情况也出现在一江之隔的浦东陆家嘴。“去年，我们的出租率的确出现过短期下降，这主要是因为楼里有大客户搬到自建的总部大楼，但退租释放出的大部分面积很快就被楼内的需求给锁定，再加上吸收了一些新的公司。今年以来，金茂大厦出租率始终维持在93%左右。”陆敏说，在市场调查中，他们还发现，今年以来内资律师事务所成长很快，办公面积大幅增加，“这些事务所都是伴随着金茂大厦一起成长以来的，说明我们楼宇经济的内生动力在不断增强。”

浦东嘉里城副总经理高慧莉与陆敏持一样的乐观态度。她说，目前嘉里城办公楼出租情况良好，整体出租率接近满租。办公楼外资客户约占65%左右，中资客户占35%，在中资客户中，有许多业内知名的公募基金及私募基金。“浦东嘉里城可能是全国私募基金最密集的一栋楼，我们经常会接到私募公司的慕名询问，打探入驻的可能性。”

从数据来看，今年上海中心城区的楼宇经济密度依然保持平稳运行区间。今年前三季度，普陀、虹口两区重点楼宇单位面积税收产出同比分别增长0.8%、0.5%，静安区南京西路集聚带超强格局持续，地均产出达到每平方公里124亿元。宝山区的楼宇经济在郊区中表现较为突出，重点商务载体单位面积产出843.17元/平方米，同比增长17.19%。

上海交大安泰经济与管理学院教授、中国城市治理研究院特聘研究员陈宪认为，看楼宇园区空置情况，不能简单地看数字还要看周转率。“上海有些楼宇属于短时间空置，企业可能处于某种原因搬离，楼宇处在等待下一家企业进入的交换之际，这都属于正常现象，对这样的空置不必过于担心。我们更应该重视楼宇经济的长期发展趋势，以及楼宇经济质量的提升。”

动态考察企业流动

换一个角度来看，人们对“楼宇空置”问题的高度关注，其实反映了市场对企业流动的一种隐忧。

包括商务楼宇在内的区域经济载体，是城市经济发展的主力军和突击队，千万百计留住企业，被认为是这些载体的天然使命。然而，问题永远要辩证地看待，企业流动要放在动态平衡中去考察，有时候“撤离”就是一种“前进”。

在闵行颛桥镇，七号河的南侧，一片121亩的土地上，曾经坐落了一家小有名气的电子元器件制造大厂，最辉煌时集聚了数千名工人。只可惜，由于行业不景气，这家工厂多年前关闭了。

如今，这一片土地上，重新矗立起28栋厂房，吸引了一大批跨国公司纷至沓来。面对存量资源的转型，颛桥镇没有害怕，而是坚持当好“制片人”角色，算好产业账、资源账、资金平衡账。该镇通过几年的探索形成了四种转型模式，分别为政府主导型、股权转让型、企业自主型、村集体与市场主体联动开发型，调动各方积极性广泛参与，通过利益平衡机制实现多方共赢。

腾龙换鸟，是区域经济载体走出瓶颈，实现自我升级的重要方式。尤其对上海这样土地资源有限的超大城市而言，有时候企业数量少了，产出却会带来惊喜。金山第二工业区今年就实现了这样的“逆生长”：今年1到10月，园区产值达到204.85亿元，同比增6.2%，税收26.71亿元，同比增62.9%，均在全区名列前茅。而实现这一增长的背景却是，几年来园区全力以赴实施环境综合整治，累计清退企业数接近总量的一半。在这一过程中，优质企业不仅不走了，还纷纷“大手笔”增资扩产，同时还有更多企业看中了整治后的高标准专业园区，想要前来落户。

今年，会算这笔转型经济帐的园区，在上海越来越多。奉贤的“东方美谷”将“二房东”整治专项行动，与推动产业结构调整、园中园、实体型企业属地纳税等重点工作配套推进，为高质量产业发展腾出空间。同时区里还推出了“镇园区管”的园区创新管理新模式，将产业结构调整、二次开发等工作纳入整体发展战略布局中，统筹实施，探索土地利用的更高效率。

“在总体经济形势面临压力的情况下，会产生企业搬离甚至破产现象，这是正常的，不能夸大这种现象，也不能只盯着企业出去，看不到企业进来。”陈宪认为，上海正处在产业生态链重构阶段，一些园区、楼宇主动升级、进行腾笼换鸟，这些都是向好的变化。“在重构当口，上海各区要具有前瞻性眼光，能够把握产业发展方向，抓准主导产业，让一些标志性企业进来，从而带动新产业链的构建。如，浦东引入了特斯拉，青浦引入了华为，都为新一轮产业布局打下了基础。”

“工业上楼”能否借鉴

目前，我国一些城市已提出“工业上楼”的创新做法，即将精密制造等工业项目放在楼宇中，一片楼宇中同时有工业、商业、研发办公等，一定程度上破解了工业用地容积率低的问题。而今年以来，上海各区也在主动探索提高土地利用率，通过扩大开放、吸引优质平台等各种方式，下好“先手棋”，提升经济密度。

不久前，上海自贸区临港新片区管委会发布了《关于支持临港新片区产业、研发用地提高容积率的实施意见》。该实施意见最为核心的部分就是鼓励存量优质企业增容扩产或开发利用地下空间，根据综合绩效评估结合企业经营自持情况，给予地价优惠政策。今后，对于综合绩效评估为A类的企业，其提高容积率或开发建设地下空间作为地上主体建筑配套设施的新增建筑面积时，土地价款收取比例为0，这将为优质企业增资扩容进一步松绑。

“整个园区有10万平、18幢商务楼，但建成十几年来，都几乎处于无税收状态。”莘砖公路沈砖公路上的“佘山会”园区，曾经是松江区洞泾镇镇长翁雷心中的一块心病。如今，这种局面即将扭转。前不久洞泾镇召开了一场特殊的招商引资工作推进会。会上，洞泾镇党委政府扮演了“红娘”角色，为产业能级低、转型意愿强的十数个园区和一批专业负责园区运营的平台公司配对。新的平台公司引入后，科技园区将聚焦人工智能、新材料、信息装备等产业，以研发、检查为主，预计明年产值将达到20亿元，未来生产总值将达到400亿以上。

上周末，位于杨浦的长三角双创示范基地联盟发出了第一张可以异地通用通兑的双创券。拿着这张券，企业可以到长三角联盟内的沪苏浙皖四地，找到经认证的机构，兑换出企业发展所需要的服务和科技资源。小小一张双创券，架设起了一条长三角25家双创基地合作的高速通道，也为上海产业园提质增效打开了新的思路。

统计显示，今年上海各产业区、各科创类园区经济密度与要素集聚能力提升较快。前三季度，普陀区六个科技园区在经济发展中发挥引领作用，单位面积总税收实现了大幅增长。静安市北园区则以大数据产业为核心，今年引进大量优质企业，前10个月，园区每平方米税收超过6000元，位居全市第二。

专家建议，未来上海应进一步支持中心城区提升服务经济能级，借鉴“工业上楼”等创新做法，支持各区采用放宽容积率、减少限高等措施提高土地利用效率，分类引导存量园区转型提升，加快培育新增长点。区域经济载体可以成立园区转型升级母基金，吸引社会资本投入，通过购买企业资产等方式盘活低效用地，共同参与园区转型开发。市区两级政府应该进一步开通项目审批绿色通道，缩短审批周期，促进重大项目早日开工建设，形成市区联动、多方参与、共同推进的工作机制，打造更加开放包容的营商环境，推动上海各区高质量发展。