白银时代再见，房企发力物业“庆余年”

来源/地产风声

文|内幕君

最近《庆余年》这部剧很火爆。

爆到让腾讯想着法子趁火打劫：收割完会员费，又卖起了超前点播。

不要八九九，不要九十九，只要五十元，你就可以比会员抢先看6集。

这顿看起来很缺钱（心眼）的操作把会员们气炸了，他们一怒把腾讯视频骂上微博热搜第一位：

“我每月15元买你会员，你却跟我说看剧还要再花钱。”

“吃相太难看，逼我看盗版。”

骂归骂，为了提前看眼范闲他大爷陈萍萍，很多人还是乖乖掏了钱。内幕君因贫致抠没舍得掏。

前些天，内幕君揣着省下的50块想买两斤猪肉，被卖肉大哥说不食人间烟火，让我多逛逛菜市场。

逛着，逛着，路过菜摊子，两个大娘在那刷《庆余年》。其中一个说：听剧名以为演的是农民伯伯庆丰收，年年有余哩。

另一个搁旁边说：范思辙是郭德纲的儿子吧。

在原著小说里，男主范闲是“肌无力”的重症患者，余生时日无多，但穿越回古代后，命又续上了。所以小说取名“庆余年”。

在穿越的世界中，范闲带着现世的记忆重生，抄得红楼梦，背得诗三百，一路开挂成功躲避江湖和庙堂之险。

行到水穷处，换了条路柳暗花明，这种意外之喜谁都渴望，比如冷冬中的房企。

它们也在找重生之路，试图上演地产版《庆余年》。

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随着地产白银时代的终结，江湖上叫得响名号的房企，这几年都在忙着发现新跑道。

造汽车，做影视、搞机器人，甚至养奶牛，大家的“第二春”形态万千。但有个领域，房企的重视度出奇一致。先看一组信息：

• 12月1日，保利物业通过港交所聆讯。
• 12月3日，新大正登陆深交所。
• 12月5日，宝龙商管通过港交所聆讯。
• 12月9日，时代中国披露旗下物业公司邻里发股规模，预计月底挂牌。

十天之内，4家物业管理公司露出上市动作，这在过去闻所未闻。

以前说起物管，大家一致认为这是一块鸡肋。物管被看作是地产行业的附庸品，不亏钱就行。房企考虑更多的，是让物业成为房子卖点之一。其它置业因素相差无几的情况下，物业口碑好的房企确实更卖座，比如万科和龙湖。

地产黄金时代，卖房就够撑肚子了，谁也没想把物业单独当成一门生意来做。

2014年以前，没有房企将物管分拆上市，2014年6月，花样年分拆彩生活登陆港股，这是首家。

彩生活之后，尽管每年都有物管公司走上资本场，但数量并不多，2015年至2017年只有5家，中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福服务、浦江中国。

2018年节奏突然加快，一年内6家物管公司上市，其中5家登陆港交所，一家在A股。到了2019年，敲钟的节奏就更频繁了，目前已有7家成功上市，另有保利物业、时代邻里、宝龙商管三家有望搭上末班车。与此同时，港交所门外排队者络绎不绝。

小楼一夜听春雨，物管怎么就突然鸡肋变乳猪了？

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地产行业下行趋势在驱动。

房地产趋冷，行业由增量市场转向存量，而资产运营和物业服务因为存在“滞后性”，正在迎来增量时代，具有较大的成长空间。

2018年，全国商品房销售面积突破17亿平，今年估计也是旗鼓相当，再加上保障房销售面积，仅最近两年，物管面积的增量就达40亿平。

商品房销量高位稳定、竣工加速、物业渗透率提升，种种利好因素促使物管进入爆发期。有机构推算，到2020年，全国物管面积将达240亿㎡，对应的物管收入规模将突破1万亿。到2030年，这一数据将改写为2万亿。

受困于地产下行周期的房企，面对这么一个万亿新蓝海，没人会无动于衷。

10强房企中，碧桂园、新城、中海已经分拆物业上市，保利和华润有上市动作，龙湖和万科虽然表态暂无上市计划，但都把物管提到了企业战略的高度。

龙湖智慧服务

拿龙湖来说，智慧服务被提为四大主航道业务之一，除了住宅物业，龙湖已经切入城市空间的服务重构，布局交通枢纽和医疗板块的物业服务。而万科则是加速跑马圈地。

12月12日，万科物业携手戴德梁行成立合资公司，中外混血，孕育了一个to B的物管巨头。

住宅物业服务，万科物业有绝对的领先优势，连续十年蝉联中国物业行业百强第一。商企服务领域，2015年万科物业初试水，顶多算个挑战者。如今携手戴德梁行，万科等于坐上火箭，直接窜向头部位置。

这一招足见野心。郁亮曾说，万科物业不能以传统物业模式上市，在他看来，只有成功转型城市服务商，得到市场充分认可，万科物业上市才有意义。

“万科不缺百亿级市值的公司。”

说白了，万科舞剑，意在物业龙头股，郁亮的野心是千亿市值。如果万科物业上市，合资公司就是一个可以被打包的资产包。

这些标杆房企释放的信号很清晰：物管领域乃兵家必争之地。

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“傻子闭着眼睛买都能赚钱。”

一个股民评价物业股时这么说。

过去这一年，物业股的确涨势喜人，年初至今涨幅超100%的有6只。17家港股上市物管中，13家跑赢恒指。

截至12月14日，17家港股上市物管企业的平均市值为94.5亿港元，碧桂园服务的市值高达702亿，高过六成20强房企。

内房股PB通常在1左右，市盈率平均不超过10倍，上述17家物管企业的市盈率高达26.9。

和地产行业相比，物业具有轻资产、低负债、可持续现金流收入以及抗周期的特点，资本市场容易给出高估值。而这对房企分拆物业上市的诱惑无疑是巨大的。据统计，未来两年内，计划上市的仍有20家之多。

一年前，万科南方区域媒体交流会上，郁亮谈到万科物业暂不上市时，说了一句话：

我担心资本把它引导坏了。

在涌动的IPO浪潮下，大家都想趁热上市，熙熙攘攘之中，难免鱼龙混杂、泥沙俱下。

相比地产开发领域，物业服务还处在极度分散的状态。

目前市场规模还没到8000亿，但登记在册的物管公司近11万家。龙头物管公司的市场占有率低，百强公司的市占率在30%-40%，十强不超过15%。反观地产开发领域，十强房企的行业集中度达30%，百强房企更是高达70%，而且集中度还在提升。

截至2018年年底，物管龙头碧桂园、保利、中海的在管面积分别是2.2亿㎡、2.6亿㎡和1.4亿㎡，各自的合约面积分别为5.8亿㎡、4.5亿㎡、3.6亿㎡。在200多亿㎡规模的市场中占比甚微。

可见物管领域集中化潜力有多大。

另外，相较于地产开发，物业池子中的钱币实在太散，打捞起来很费劲。

以市值最高的碧桂园服务为例，2018年其营收46.75亿，净利润9.34亿，和集团营收3790.8亿元、净利润485.4亿相比，只能算蝇头小利。上市物管公司中收入最高的绿城，营收也不过67.1亿，净利润11.98亿。

碧桂园服务

要成气候势必天下大合。因此，小鱼吃虾米，大鱼吃小鱼，弱肉强食的风暴来得特别猛烈。

今年以来，雅居乐旗下的雅生活已经发起4宗并购，被并购的公司都是区域大型物业服务企业。拿新中民来说，其下属公司物管面积1.9亿平，参股公司管理面积1亿平，吞下它，雅居乐管理项目突破3000个，在管面积将突破5亿平，一跃就到了头部梯队。

其它龙头物管的吞并之战同样风起云涌。

一年内，碧桂园服务收购嘉凯城物业及港联不动产、招商蛇口撩着中航善达、中海物业收购武汉中建捷诚、万科牵起戴德梁行的手……

有业内人士断言：

最终有价值的物管公司不会超过20家。

地产后周期里，物业或是一条优质跑道，不过这个提倡“微笑服务”的行业厮杀起来，要比盖楼的残酷得多。