刚刚,这个城市打破房地产“暴利”,开发商不愿看到的一幕出现了

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  最近一段时间,房地产市场的信号很乱。购房者迷茫看不清方向,更乱。站在买房的十字路口,踟蹰不前。很多人之所以觉得乱,是因为被带了节奏。其实在我看来,未来几年的地产大势已经很清晰了。

  

  首先,楼市降温已经演变成了全国普遍性质,无论是一线还是三四五线城市,都开始不同程度降温。这一点,看国家统计局公布的70城二手房指数,就可见一斑:10月35城二手房价格出现下跌;易居研究院数据更显示,新房价格下行压力在加大。释放的信号很明确:房价下跌不再是传说,楼市没很多人想象的那么坚挺,只要调控坚持不松,市场就很难再火起来;

  其次,重要会议“只字未提房地产”。某些专家把此解读成是“明年楼市小阳春是大概率事件”,房价又有“想象空间”了,警惕没买房的人抓紧时间上车,不要错过最后一班车。在我看来,其实完全不是那么回事:不提并不代表不重视,更不代表放开。不提纯粹是中央觉得没有必要重复提及,因为会加重民众的忧虑。在我个人看来,这次重要会议不提,其实完全可以理解成是“中央对当前阶段的调控很满意”;

  

  再者,部分城市局部地区对调控有所“松绑”,很多购房者坐不住了,认为房地产要变天了。对于这一点,我已经强调过很多次了,房地产调控依然是从紧的,丝毫没有全部放开的可能,部分城市对调控政策进行微调,纯粹是下行的压力太大,如果不作出调整,可能会引发更坏的结果,所以才有了佛山、三亚、天津、南京等城市部分区域微调的情况出现,这是一城一策的体现,更符合国家稳定房地产的总基调。购房者完全不用太担心,哪天限购开始取消,且信贷政策全面放松,那才是楼市要“起飞”的前奏。至于其它的局部微调,真的是各大城市在“可允许范围内自救”的表现。

  如果从上述三点信号中你依然读不懂未来楼市的发展趋势,那么接下来要说的这个信号,肯定会让你彻底把心安定下来——刚刚,这个城市打破房地产“暴利”,开发商不愿看到的一幕发生了,2020年之后买房的人有福了。

  

  这个城市就是我公开表扬过多次,全国唯一一个不严重依赖房地产,且被称为是“炒房客的地狱”的长沙。

  12月11日,为贯彻落实中央‘房住不炒’的精神和省委省政府、市委市政府房地产调控政策,进一步加强长沙市商品住房价格管理,长沙市发改委发布重要《通知》规定:商品住房价格由成本 利润 税金构成,其中成本有8项,平均利润率为6%-8%。该通知自2019年12月11日起执行。

  很多人可能看得一头雾水,这怎么就是好消息了?限制开发商的利润和控房价有必然关系吗?老百姓买房从中能获得哪些利好?

  

  第一,地价对房价的影响作用最大没错,想控制房价应该从严控地价做起。但很多人不知道的是,其实长沙出让的很多土地其实已经有限价约束了,也就是说在源头上就已经做好了控房价的第一重“保险”。这次再出一道“限制开发商利润”等于是“双保险”。而地价被限 利润被限,完全可以解读成是房价被严格控制了,更等同于彻底踢爆了房地产的“暴利”。

  需知,16年之前,没有限房价、限地价这些政策约束,开发商卖房往往都是“价外加价”,同一个小区同类房源购房者价差可以高达几十万,开发商名义上利润率不到10%,实际上要高出很多。有些拿地较早,地价偏低的开发商,利润空间更大,甚至可以高达20%-30%。长沙此举限制开发商的利润在6%-8%,等于把开发商的定价权和各种无形的操作彻底框死了——即便是拿地很便宜的开发商,虽然有很大利润空间,但是现在也要乖乖束手就擒了,只能在成本价基础上最高抬价8%来销售,这就无形中对房价有了总体把控。

  无怪乎很多人说,长沙这是要把地产开发商“踢爆”,更要和高房价彻底决裂,长沙真的是刚需购房者的福地。

  

  对此,我想说这其实真的不算新鲜,长沙出台任何打击房地产的政策都不奇怪,因为人家的觉悟很高,压根就不想走“靠房地产拉动经济”的歧路。长沙市一把手不久前在接受人民日报采访时说得很清楚了:制造业高质量发展是立市之本。目前,长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快,但不可持续;制造业发展慢,但可持续,是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前,我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路,我们会一直走下去。

  

  第二,此举真的会让开发商更加艰难。8%的利润看似很高,一个中等偏上规模百亿的项目也有几亿利润可拿,但账不是这样算的。一方面金融政策收紧,房企融资越来越难且利息越来越高;另一方面,叠加项目去化周期偏长,开发商资金回笼压力大,利润会大幅压缩。可预期的是,长沙楼市年底翘尾无望了。

  不仅如此,此政策一出,本就交易不活跃的长沙楼市,开发商拿地会更谨慎,高溢价或难再出现。更可预测的是,开发商今年年底到明年上半年,长沙房企各种方式抓回款会扎堆出现,不排除降价促销,打着特价房、工抵房等由头的房源都会入市。为啥?房价上涨预期没了,利润也没了,还不感觉推盘卖房,资金只会更承压。说句不好听的,有些房企回款不给力,都有可能面临破产倒闭的风险。

  

  第三,购房者确实有福了。据冰山指数137数据显示,长沙12月第一周二手房价格较去年最高点下降了11.43%:市场真的是又冷又凉。新房方面更不乐观,据克尔瑞数据显示,长沙今年以来开盘去化率逐步下降,11月整体去化率不到50%,并有进一步恶化的趋势。此外,大量楼盘为了卖房开始猛推“特价房”,内行人都知道这其实就是变相降价。

  长沙楼市接下来很大概率要再凉一截了。对于购房者来说,长沙确实进入到了购房“窗口期”。但需要提醒的是,开发商被戴上各种“枷锁”后,很大概率也会在盖房成本上面省钱,大家所谓的偷工减料、减配等真的可能出现,类似一个月前的“混凝土事件”真的可能再上演。

  所以购房者在选择楼盘时,一定要擦亮眼,尽量选择品牌大,资金雄厚的企业。那些频频爆出质量问题,且有财务危机的房企开发的楼盘,一定要避而远之。

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