卖了一年资产 泰禾集团现在安全了吗？

内容来源：新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

12月12日晚，泰禾集团(5.750, 0.05, 0.88%)股份有限公司（下称“泰禾集团”或“泰禾”）发布关于境外全资子公司发行境外美元债券的公告，在此前临时股东大会上通过的拟在境外公开发行不超过18亿美元债的框架内，2017年4月设立于香港的泰禾集团旗下全资子公司Tahoe Group Global （Co．，） Limited（下称“Tahoe”）此次再度发行美元债，规模为1.105亿美元，票面利率为11%，在本次发行后，Tahoe已累计完成14.655亿美元债的发行。

　　近两年对于泰禾来说确实比较艰难，房地产持续调控叠加去杠杆，凭借着高杠杆快速突进的泰禾面临着紧张的资金压力。新浪财经上市公司研究院此前在年初的“控股股东股权100%质押 2019泰禾集团需去库存降杠杆”一文中曾表示：

　　2019年的政策走向将如何，泰禾集团的销售将如何，甚至是泰禾集团上半年的销售将如何，公司股价走势如何，在控股东已经没后续可以用来补充质押的股份的情况下，未来一年这些变化都将决定泰禾集团未来。可以说，2019年，泰禾集团将和时间赛跑。

　　一年过去了，泰禾集团现在的资金困局解决的如何了？

　　出售资产回笼资金 可卖的项目已不多

　　Wind数据显示，2017、2018年的收购兼并，泰禾几乎都在买买买，，而2019年泰禾则更多的转变成了交易的卖方，一两年之内冰火两重天的角色互换，让泰禾感受到了资金寒冬的凉意。值得注意的是，相较于2017年，泰禾在2018年的收并购事件便明显减少，而2019年，出售资产事项明显增多，可见泰禾的问题在2018年或已现端倪，2019年则是全面爆发的一年。

　　截止发稿，2019年以来，泰禾集团公告的收并购事件达到17项，其中，仅有受让杭州富阳项目部分股权一项为收购事项，其余均为出售资产，回笼资金达到近百亿元。

　　值得一提的是，泰禾集团出售的16个项目均在前三个季度，分别为3个、7个、6个，而截止发稿，泰禾集团四季度未再有项目出售。不过，泰禾集团2018年年报显示，公司土地储备计容建筑面积为460.76万平方米，总货值为4005亿元（克而瑞数据），2019年半年报数据则显示，209.25万平方米，总货值降为2435亿元（克而瑞数据），分别下降54.58%、40%。

　　在开发销售和出售股权之后，泰禾集团的土储货值大幅降低，这对于已经进入千亿规模的泰禾来说，土地储备已然不多，今年四季度不再出售项目股权或是由于可卖的资产已不多的缘故。泰禾在一年的“断臂求生”之后，账面财务改善的如何了呢？

　　财务状况有所改善 销售不力账面债务仍重

　　截止今年3季度，泰禾集团账面资金147.32亿元，短期借款为62.6亿元，一年内到期的非流动负债达到243.7亿元，短期债务合计306.3亿元，而长期借款567.18亿元，应付债券154.85亿元，有息负债合计1028.33亿元。

　　经过一年的调整，泰禾集团的总债务较2018年底的1375亿元下降了25.24%，短期债务也由2018年574亿元下降46.69%至306亿元，同时公司的资产负债率、净负债率均有下降。此外，公司的以短期债务占比表征的债务结构也有所改善，短期债务与账面资金比值也有所下降。

　　但是，泰禾集团的债务状况依然紧张，短期债务依然明显超过账面资金，净负债率依然高企。在可卖的土地储备已不多的情况下，对泰禾来说，不拿地的同时加快销售回款才是当务之急。

　　事实上，泰禾集团今年在公开市场未有拿地，仅有一起项目受让，但只有“节流”也不行，公司在“节流”的同时“开源”工作并不理想。克而瑞数据显示，今年前11个月泰禾的全口径销售额为689.2亿元，较去年同期的1110.4亿元大幅下降37.93%，泰禾今年突破千亿的难度较大，而对于规模低于千亿，排名在42的泰禾集团来说，其在融资市场的话语权或将大打折扣。

　　融资成本骤升 不惜一切渡过难关

　　大股东股权几乎全质押、财务紧张、销售滑坡、规模和行业地位下降对泰禾的融资形成了明显的掣肘，2018年泰禾集团的平均融资成本为8.5%，而今年上半年的融资成本骤升至9.3%左右，且公司最近两次的美元债募资期限仅为1年，但融资成本也高达11%以上。包括本次公告， Tahoe 公司已累计完成14.655亿美元的美元债券发行。前三次的融资成本均为7.875%，而后三次的融资成本直接提升到了15%、11.25%、11%，叠加人民币半年来具有一定程度的贬值，实际融资成本更高，且借款主体和担保主体的评级都在下降。

　　受大环境的影响，美元债融资近期已成为不少内房企的重要融资手段，但由于各房企的资质不同，各自的借款成本也是泾渭分明，有成本低至5%左右的美元优先票据，如世茂房地产的5.6%，有成本高到13%左右，如佳源国际控股的13.75%。

　　而此次泰禾集团超过11%的融资成本或将对公司的利润形成明显压制，泰禾集团2019年的销售净利润率才10.84%，加上今年泰禾的销售均价较去年明显下滑，为了回款，项目的利润率本来就要打折扣，尽管公告说明这一融资的用途为项目建设和其他一般企业用途，但宁愿牺牲利润也要度过难关是当前泰禾集团的首要任务。